2024/3/5更新
关于今日小作文，万科7折卖七宝万科的事情，我从不同角度看看。营收4亿，估价70亿，实际售价50亿。以80%毛利率PE有17倍，60%净利率PE有20倍。(合生创展这种专业商业地产的毛利率是30%-60%)，卖得挺贵的。
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(写在最开头，私家观点，可能有误，先定量，再定性，观察周期近10年，不足就按上市以来)
芒格说，如果死在哪里，我就不去了。段永平都说自己不会看财报，我也觉得自己不会看，里面合法的美化技巧太多了。但是财报可以排雷，工作经历使得我最擅长以怀疑的眼光看项目，做排除法。在此记录分析小卡片，会随着了解深入不断更新。
资产负债表部分
1 货币资金短债比（安全为3，底线为2，不足1要暴雷）: 万科/保利近十年都过2，保利稍多些，恒大近十年都不足1，融创近十年不足1，华夏近十年都不足1，
2 现金流利润比（1的话利润为真）:
融创一直2-4(这个比例比较罕见，严重怀疑他的算法，连茅台都也是1左右，融创这样充沛的现金流简直令人称奇！)，恒大/华夏别提了近十年经常负的现金流，万科一直1-2之间（从未为负），保利一直1-2之间（偶尔几年是负数）
财务费用: 负数为佳
地产公司必须借钱的属性，我们看下分别与营收比，万科近五年20亿，和营收比不到1%，2016年以前几乎要负数。保利略高不到2%。融创1-2%。华夏2016年开始3-8%，恒大2016年开始3%-5%，所以先爆雷的是这二位也不奇怪。本人2020年入市以前没关注股市楼市，不过转折点都出在2016年是不是跟传说中的2015年去杠杆有关？
定量总结: 万科保利的数据都属于在全上市公司中过关的，万科还略漂亮。爆雷的那几家，共性雷点都早有体现，不光地产，其他行业看到这几个指标出现问题也要绕道走，涨再好其他数据再好看也别碰。
定性部分
地产公司属于现金流就算再大，利润再高，都需要全部投入都不够，还再加杠杆买地才能明年有东西卖的商业属性。投入的多少决定了能贷多少，决定了来年的业绩多少。所以利润不能看，看净资产最佳。但要警惕，资不抵债的案例。这里暴雷的三家都长期属于资不抵债，暴雷是大概率的事（非绝对）。看到这里，就避开就行了。
至于万科，大概率是不会的。其实，挺到现在的房企，这么多政策在保驾护航了，即使是那些资不抵债的有点规模的不爆雷也就暂时不会爆了，何况万科保利之流。现在万科10块，如果敢于火中取栗，那么未来两三年到30块是大概率事件，港股更夸张。
近日学习了散户乙关于回报率的计算方法，万科以现价买入，五六年以后分红就能回本且回报率极高。要不要搏一搏，就看个人取舍了。