今年以来，苏州楼市整体呈现出一副不温不火的样子，而下辖的县级市楼市却异常火爆，土拍战场更是迎来各大开发商的正面对抗。作为背靠国际大都市上海的“小女朋友””，娇羞的昆山愣是至今没有一块住宅用地挂拍转让。
为何市区和县级市会出现如此大的分化？
为何会呈现出冰火两重天的走势？
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市区楼市为何进入秋凉？
关于限购等一系列调控政策在稳定房价中所起到的重要作用。关于调控政策，笔者就不再展开讨论。以下分别从人口，阶梯流动，产业人口等方面进行阐述。
人口流入
就在各2线城市纷纷对人才争夺进行卡位的时候，苏州依然延续着2016年开始的流动人口积分落户政策。
积分落户到底难度如何？2016年要至少达到730分以上才有落户可能。给大家一个更直观的数字，苏州市积分管理办公室已于2016年11月30日向社会公布了2016年下半年苏州市流动人口积分入户指标数：为申请人员的前1798名（户）。
严苛的积分落户给人的感觉是苏州已经人满为患，是要抑制人口的持续高增长，其实事实并非如此，下面是苏州统计调查公众网发布的2011-2015年苏州全市流动人口数量和增长率趋势表：
在积分落户之前，苏州大市的常住人口增长率其实是在逐年下降的。为何在这种情况下，还要人为控制人口的流入，除了和城市中期规划有关，还会有哪些因素存在？也欢迎大家留言探讨。
为何谈到苏州市区的落户政策？其实这要和其他城市并行来看。下面是2017年各一二线城市的针对大学毕业生等人才的落户政策：
深圳：给户口，给钱，给人才住房。
广州：给户口，给钱。
成都：给户口，给租房子住。
西安：给户口。
武汉：给户口，给租房子住。
南京：降低人才购房限制。
长沙：给户口，给钱。
为什么其他城市以吸引人才的名义，把户口像不值钱似的送给这些大学生。当然，一方面确实是为了留住人才，但另一方面，为什么大家会在2017年集中释放政策利好，说白了，还不是这一波疯狂的上涨消耗了未来至少2-3年的刚需储备，在限购政策绝不可能放松的当下，如何保证“地基”的稳定？
办法总比困难多！不是限购嘛，那就给户口，直接让你绕过限购。想想这些群体的整体素质之高，购房欲望之大，还愁没有刚需来稳定“地基”。估计官员们在心里都会默默的给自己点个赞。
相比之下，在高房价的背景下，积分落户政策更让苏州有些无所适从，流动性出现部分堵塞。这就衍生到下面的问题：房屋的阶梯流动性。
房屋阶梯流动性
一个完成的存量房屋流动链条个人应该是这样的：
1 年轻人毕业2-5年左右，依靠小两口积蓄或者啃老父母凑个首付，买个200万左右的紧凑小户型，算是正式上车；
2 小户型业主自住个5-6年，由于家庭人口增加和收入的增长，相对富裕的直接400万以上的4-2-2及以上户型，没钱的那就300万以上置换个3-2-2的改善型。大部分人基本也就停留在这个区间内了。
3 个别不差钱的精英，卖掉大户型，直接大平层或者别墅。
......
这才应该说是一个完成的房屋阶梯流动性生态链。但据笔者观察，苏州目前的情况是，大户型单价较高且相对稀缺，这符合置换增多的现况。但小户型却着实不好卖，究其原因，一方面是由于刚需被挤压到周边乡镇，另一方面，个人认为和落户政策造成的人口流入不无关系。
产业人口组成
苏州是一个从民营企业发展而来，后外企与民营企业并举，再到现在外资企业人口占优（尤其是园区和新区）的城市。而下辖四市则各有各的特点，下节再展开探讨。
产业结构决定了行业的基本薪资水平，同时也决定了购买力的大小。2015年开始的这一波上涨，很多地方都实现了翻倍的涨幅，在透支了大部分潜在购买力的情况下，行业薪资并没有出现明显的涨幅，收入水平基本没有变化。仅有的一点购买力，在调控政策的背景下，也是以观望居多。
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下辖四市为何迎来春天？
关于下辖四市房地产市场的活跃，苏州市区的调整政策确实带来了一部分挤压溢出效应，在市区基本只能靠运气摸彩票的情况下，转战四市成为退而求其次的不错选择。
数据来源：各城市看房网
由于没有查到各区域的商品房实时库存量，所以对于库存的去化周期的影响不再展开讨论。下面笔者主要从经济与区位优势，产业结构等方面和大家探讨。
作为强经济县级市，这些年来，4市一直雄霸全国百强县前十名，昆山更是长期占据着头把交椅。
（2016年中国经济百强县排名）
昆山和太仓，坐拥地利，接受上海辐射最为便利，也正逐步成为上海的“后花园”。
一个位居上海正西居中位置，接受上海辐射最广，一个市中区距离上海人民广场直线距离仅有41公里，一个地铁通到花桥，一个坊间屡次传出要并入上海，一个有名的“台企之乡”，一个有名的“德企之乡”。这些在房子上面实实在在的体现出来，花桥的房价均价已经超过2万，太仓的土拍也成为苏州房企和上海房企正面交锋的战场，在土拍限价的背景下，最近的土拍基本以现房销售居多。
诚然，这些区域都也在不同程度的引进外资，但本地民营企业，尤其是常熟与张家港，依然占据着强大的地位。
就拿江苏省百强企业来说，2016年江苏民企百强排行榜中，苏州占据18席，常熟和张家港就占据了半壁江山。
强经济背后蕴藏的是潜在购买力的强大，当然购买力到底有多强大，和该区域的产业结构也存在很大的关系。
对于民营企业更多的常熟与张家港，居民普遍相对富裕，购买力也更加强大。以服装贸易闻名的常熟，老板多如麻，在本地基本0库存的情况下，今年更是把苏州市场搅的鸡犬不宁，大家排队等待着大妈们的“临幸”。
而昆山与太仓，由于产业结构的差异性，外来人口流入类似于园区。两个地方扣除本地流动人口的购买力外，主要接受来自上海的人口外溢。看看通往花桥的11号线，每天上下班的拥挤程度，上海房企在太仓土拍所表现的积极性就可见一斑。
简而言之，相对宽松的调控政策，民间强大的购买力，持续的外来流动人口，上海人口外溢，相对便宜的房价等共同决定了各区域楼市的火热。
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