买入万科的理由
在年终总结中，说到去年重点加仓万科，现整理买入万科的理由如下。
一、房地产是古老的永续行业，人们对安居乐业有一套属于自己的好房子孜孜以求，年轻人首先租房子，结婚买小房子，有了小孩上学要换学区房，孩子大了改善需求，随着财富积累要换环境好、邻里和睦的小区，高净值人群换大平层、别墅。人们对美好生活的追求无止境，对好房子的追求无止境。
二、国家调控房地产，三条红线管控房地产企业，两道红线管控银行，集中供地管控地方政府，主要目的是防风险，不是打压房地产，中国去年GDP100万亿，房地产18万亿，是世界上最大的行业，银行贷款、个人贷款都集中在房地产上，出了问题就是大问题，泰禾、华夏幸福，我们看到了，牵一发动全身，为了使行业健康发展，调控很有必要。调控的结果房地产企业两极分化，头部企业将强者恒强，占据市场较大份额，小企业及不达标企业将逐步淘汰出局，这是常识也是自然规律，调控加速了进程，头部企业将迎来盛世年华！
三、万科管理层围绕美好城市服务商做文章，有钱不造车，不买乐视，不搞金融，努力为城市居住的人造好房子，管理好物业，解决年轻人的租房问题，配套好居民仓储物流。在一些细分领域，万科也干到了第一名。有人说万科还养猪呢?我想万科是为庞大的小区居民提供买菜、买肉生活生活方便的小尝试，没有离开美好城市服务商的宗旨。
四、我是一个念旧的人，在干实业的同时2004年6月29日买入万科，中间有买卖。由于宝万之争白热化，2016年7月6日，以19.10元/股清仓万科，持有13年，获利丰厚。万科从上市到卖出，在王石的带领下，公司从名不见经传到家喻户晓，从经营纷杂到专注房地产，选择了房地产为主攻方向，带出了房地产最优秀的团队，香港投资人刘先生从投资几百万升值到几十亿，有幸见证了万科创造奇迹的全过程。王石交棒郁亮，企业一步一个台阶，2017年销售额2428亿，2018年2976亿，2019年3678亿，团队有序传承，郁亮董事长好样的，值得信赖。
五、好企业经久不衰、有序传承，一定是有优秀的企业文化支撑。这个话题有点大，我也谈不好，就按我的理解从一个侧面谈谈。我是在2016年，姚老板靠资本的力量要把王石赶走时清仓万科的，买万科我是冲着王石去的，王石走了，团队文化就断了，万科就没有魂了，符合我做实业对人及企业文化的认知。王石、郁亮在企业倡导什么，做什么呢？2003年5月22日王石登顶珠峰，2013年5月17日郁亮登顶珠峰，当时王石是万科董事长，郁亮是总裁；现今王石已退休，70岁的老人微博上经常晒出徒手攀岩、练习赛艇，去到全国各地推广赛艇的视频。郁亮接棒董事长后，2019年11月3日纽约马拉松跑出了3小时06分01秒的成绩。有人问你说这些没用的干什么?看人要看八小时之外，作诗功夫在诗外吗？的确，如果自身烂事缠身、公司火烧眉毛、家里鸡飞狗跳，有时间静下心来锻炼吗？挑战珠峰、马拉松跑出3小时06分的成绩可不是闹着玩得，何况人家是年营业额几千亿的一把手！郁亮表示“不重视员工健康的公司不是好公司，只有管理好自己的身体才能管理好人生，没有时间运动就有时间生病”。写到这里我们对王石、郁亮身体力行并倡导的健康文化有了认识。推而广之，不行贿、规范透明，企业合伙人制度等外人看不见摸不着的企业文化，是万科的核心竞争力。
六、万科今年的口号是销售7000亿，利润500亿，房地产总量还在上升，前年17万亿，去年18万亿，今年预计20万亿。按照结算速度今后几年万科每年500多亿以上的利润是可预期的，粗略估计，按照10倍市盈率万科应该有5000亿估值。退一步讲，万科每年分红3%以上（假设股价不涨），分红再投资，买入股权，长期股价必然会充分反映价值。万科始终是我重点关注的股票之一，郁亮接棒更甚，国家近几年的加码调控，万科不改英雄本色，我于去年开始建仓，年底达到总持仓的10.32%,今年清仓中国平安，卖出部分心爱的海天味业加仓万科，仓位已达总持仓25%以上。
七、万科风险在国家严厉房地产调控下，房地产行业份额向头部企业集中，同时房地产企业大多在做房地产+，企业家的作用凸显，能在激烈竞争中保持领先，确实考验企业家。