$百盛集团(03368)$ $大悦城地产(00207)$ 说一下百货和购物中心的切换 一直到2012年，百盛，金鹰类型的百货还是市场主流，当时日趋严重的腐败，使百货行业进入了赚钱的巅峰状态，整个百货行业在店面不升级的情况下，依旧维持了很高的客单价和产值，百货行业从货扣点的杠杆下，利润非常可观 随后就是严重的下滑，购物卡在生意好的时候是占用预收，在生意不好的时候，也算一种挤兑，加上被腐败市场假象拖延了的升级步伐，导致百货生意一落千丈 购物中心崛起是很明显的趋势，购物中心就是专做人流，用租金，以及类似租金的扣点赚取利润，经营杠杆低，主要杠杆在物业投资资本上，业绩波动相对小，把风险转嫁给了经营商户及品牌 百货赚的是货的钱，购物中心赚的是人流的钱 卖货一定比人流值钱，即使是购物中心，卖货商户的租金也远高于餐饮娱乐的租金，餐饮娱乐只是为人流做铺垫的手段，最终落到盈利还是得看卖货的多少，货的产值是远大于餐饮娱乐的 即使是现在，优质的百货的平效和产值，包括利润，也是远高于优质购物中心的，现在的购物中心，普遍体量过大，加上很多低租金引人流的快时尚和主力店，餐饮娱乐，拉低了整个经营绩效 现在利润最好的都是类购物中心的百货中心，比如北京SKP,杭州大厦，鄂武商的武商MALL，德基广场这一类“后百货”，相对而言，现在购物中心利润很难突破瓶颈 按顶尖的说，比如华润万象城，年租金到10亿在短期可能就很难大幅增长了，SKP我印象中2013年，净利润就过8亿了，华润万象城系列高端购物中心已经算很拔尖的，但因为不碰货，所以很难突破这个瓶颈，而且从商业复制的角度来说，万象城多家门店都是当地的旗舰，但未来若干年，租金过5亿也是非常困难的，加上超大体量的高额运营成本以及建造成本，实际运营绩效也很难说好 旗舰百货的复制更加困难，甚至是不可能的，因为旗舰百货都是当地以10年计形成的核心商圈，地段不可复制，而且大量产值是奢侈品贡献，一个城市又很难重复奢侈品店铺 同时核心商圈地都特别贵，面积又小，只能做多层的物业，对商业来说又是不利的，投机规模又异常巨大，比如新鸿基在上海的徐家汇项目，整体投资可能过300亿，恒隆在武汉核心商圈的项目，投资我记得大概120亿，这种投资一旦只用租金体现收益，那意味着以十年计的积压资产，投资失败，比如北京的国盛中心，最终代价是非常大的 从购物中心来说，选址就可以放宽，只要周边居住人数够，有地铁连接（中国主要城市都在大规模修建地铁）就可以盖，土地便宜，可以盖大面积大开间的物业，后期改造空间也大，停车位充足，还可以脱离杂牌的百货，以主力专卖店为核心，招商成功率会高很多，但也会让渡租金的空间，开办初期租金会比较低 百货做不好是会亏大钱，因为店面租金和装修以及违约，会亏掉大量初始资本，购物中心亏的是资金效率，还有大额资产的减值，购物中心大量处于城市副中心，所以物业价值要谨慎看待，因为这种资产的买家并不多，市况不好，可能严重折价 未来百货和购物中心可能不会那么明显的区分，激进的购物中心可能会参与货品的扣点，提高经营杠杆，百货会全面向购物中心靠拢，挽救岌岌可危的人流 整体百货业会有一次出清，很多百货的物业因为功能没法继续做商业，可能最终下场就是百盛太阳宫的结果，地段好，改造成写字楼之类的其它功能物业，地段不好的，就没用了 衣恋这种善于运作的百货运营商，更容易轻资产运作，可能加速切入渠道 大悦城这种善于运营的购物中心管理公司，也有机会，通过基金和轻资产的协议，提高运营绩效，少占用资源 SKP,杭州大厦，鄂武商的武商MALL，德基广场这些旗舰百货，短时间内不会变，依旧会很赚钱，但一些购物中心旗舰，比如上海的国金中心，恒隆的港汇，北京的大悦城，成都的IFS，西安的赛格国际，沈阳青岛温州南宁万象城等等，都会快速增长，很快产值就和旗舰百货平齐了，未来商业渠道，不会有现在这么快速的变革了，大家能安安稳稳的赚一段时间钱 未来拼的是经营效率，运营能力，还有资本方式，如何用更少的资本撬动更多的利润，有先发做基金优势的比如大悦城，有传统运营品牌能力的比如衣恋，百盛这种有点尴尬，卖了那么多年货，没学下什么本事，人力资源太低端，好在有一批物业资源可以释放，同时可以做购物中心+百货的业态，提高经营杠杆，另外百盛多年经营，在并购品牌，还有化妆品资源有很不错的优势，可能有机会做出一些亮点 对未来的几个看法 1未来通过住宅滚动商业发展的模式会越来越走不下去，一旦地段差到一定地步，是绝对划不来做商业物业的，尤其背着沉重的负债 2大量住宅开发商得想办法套现住宅配套的商业，那个住宅开发商还没几个大的商业物业了，套现方式我估计明年后年就得出现方案了 3大量购物中心供应，让平价的快时尚品牌店面越来越多，类似江苏国泰这种为快市场做供应链管理的公司可能有机会 4赚大钱的商业会在大城市出现，小城市经济再强也不行，之前是这样，以后也会这样 5过高的负债及杠杆很有可能会把企业压垮，迟早会有危机，运营效率不行的，很容易垮掉，负债滚动资产发展的模式迟早会遇到危机 6百货会以新的形态出现，并且进驻大量购物中心主力位置，但是做出新百货的不一定是金鹰，百盛这种传统百货商，更有可能是衣恋这种懂消费者的品牌运营商 7因为国企的缘故，有些优质购物中心租金是偏低的，未来会逐步释放业绩 提到的多家公司，我都有参与股票交易，看法会因此不客观