顺手教不懂的人看投资物业财报

这是领展的损益表：

收益就是全部租金和管理费收入，扣除运营开支，就是项目净租金，领展这个科目叫做《物业收入净额》，就是我说的净租金，也就是类似EBITDA，这个净收入是交了运营税负的。

然后到最终损益，还需要减去总部的行政开支，还有贷款利息，最后再减去所得税，就是股东可分配租金。

在评估项目估值的时候，领展会披露项目净租金，比如22、23年度，七宝万科净租金是3.128亿人民币，选择资本化率是4.5%（领展一般是两种算法，一种是现金流折现，一种是直接资本化率），那估值就是3.128/0.045=69.51亿，然后领展50%股权，它占股的价值，就是34.75亿。

所以，假如是公允记账法，七宝万科的可分配现金，应该是3.128亿-利息-所得税=实际可分配现金流。

但是，利息，所得税都是可变量，所以不参与物业估值

实际可分配现金，要看有息负债规模，还有会计上折旧摊销数额，因为企业报给税务局，肯定是成本记账法，要避掉一部分所得税，折旧摊销，每个企业准测可能还是差异较大的，一般固定资产是50年以内折旧，土地使用权是40年匀速摊销。