领展是个管理很好的股票，但从估值来看，完全没有现在关注的必要，它的估值远高于同市场其它同行。
   领展的租金一直比较有争议，因为它大量收入来自社区类商业，长期以来，领展大量更新物业，然后持续提高租金，一直有新闻批评这种提租。
    我简单说下数据：
    领展的“汇坊”及“邻里”这两个物业类别，占去了整个公司50%附近的收入，饮食，超市及街市/熟市租金，占公司零售租金收入的63%。
   那“汇坊”及“邻里”的租金有多高呢？  汇坊的租金换算成内地标准，是570元每平米/每月，邻里的租金是363元每平米/每月
   这个租金有多高呢？ 根据近期永辉的披露，永辉在中国租的物业，是36元每平米每月，这里边的差异可以体会一下，熟悉中国租金的都知道，中国顶尖购物中心，也没有能做到领展这种区域型商业租金高度的，而且差距特别大
  从财报看，永辉的租金开支，占营业收入大概3.4%，而且永辉还能有1.7%的分租收入，所以，实际永辉的租金开支，只占营收的1.7%
  有香港业务的 $永旺(00984)$  ，营收大概40%多在香港，它的合并内地广东区收入，租金占营收高达11%，所以，永旺毛利高达30%，依旧亏损。 假如永辉有这个毛利率，早就赚翻天了。
   所以，领展早就在未雨绸缪，资本循环，把资产向内地倾斜。
   类似基础生活配套类租金，过高的情况下，对商户和消费者冲击是很大，因为这类生意平效有瓶颈，毛利也低，对产品定价影响很大。
    这个矛盾我认为是很尖锐的，很难逆转
    加上领展的估值比较高，所以我不认为现在有关注的价值，领展的管理很优秀，可以观察他们未来策略，假如继续加大内地投资，长期可能还是有看点的。