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回复@rickshhhhhh: 红星美凯龙自己高管主要担忧的是客户的支付能力，要说房地产的风险，房价涨，买房人压力大，装修预算会压的比较厉害
   再可能就是前端的需求拦截，比如开发商大量搞精装房，或者设计平台的拦截，所以现在红星美凯龙有想办法拉设计师平台，他们现在促销活动也会想办法拉微信群之类的，储备客户信息，但我个人很不看好这类企业做互联网，还不如直接投资持股，比如好好住这类新型平台我觉得很好
    企业经营肯定会有波动，红星美凯龙自持的物业也有租金下滑和波动的，但同样，它培育期，租金有成长空间的项目也挺多，还有一些在建和并购项目，我估计总体会比较平稳
    我们换个角度来看，上海中环，北京四环现在地产开发也不多，以旧房存量为主，但红星美凯龙租金最高的商场就在上海中环和北京四环
   所以，影响租金的主要是顾客的支付能力，就是地段，地产的波动会有，但到底影响多大，不好判断，他们招股书曾经披露过一张图，你可以看一下
查看图片//@rickshhhhhh:回复@jiancai:这个股票也在跟踪，逻辑上不性感，胜在稳健和便宜。担忧的就是房地产下滑带来的风险。利润里每年重估收益得剔除，按你说的30亿利润估比较合适。
引用：
2018-09-24 17:24
$红星美凯龙(01528)$ 跌的比住宅地产$碧桂园(02007)$ $新城发展控股(01030)$ 这些还狠[滴汗]

全部讨论

rickshhhhhh2018-09-25 15:27

自营业务是比较好的。委管业务我担心在周期中波动比较大。都是一些在研究过程和看年报的时候产生的一些想法，拿出来交流一下，不一定对。在商业地产这块你是专家，跟你学习了很多，可以说是你把我引进门的，多交流。

jiancai2018-09-25 15:25

另外我还得提一句，我认为这个分部计算，是低估了自营收入利润，高估了委托管理收入利润，原因是，整个公司销售费用有三分之二是广告费用，而这些费用大部分划到了自营收入下边承担，我觉得是变相降低了自营业务的利润，提高了委托管理板块的利润，因为整个广告是给红星美凯龙打的，委托管理业务也是广告效应之一，要把广告销售费用按比例分摊一下，自营收入利润还要增加一些

jiancai2018-09-25 15:19

出租业务和委托管理业务对比，还得看销售和管理费用，看我的截图，红星美凯龙有分板块披露的，收入和所得税前利润的对比，我误解了你的说法，我以为你说的是整个委托管理板块，2018年上半年会计准则变化了，整个收入记账会不一样，不过我还没有搞清楚细则，总体管理层说收入是稳定向上的

rickshhhhhh2018-09-25 15:10

我说的是 “项目前期冠名咨询委托管理服务收入”，17年是15亿，毛利88%，我理解这块是新增项目才能收到的，担心的是这块。“项目冠名咨询 委托管理 服务收入”，我的理解这块是每年收的，17年也是15亿，毛利30%。两者合计30亿出头，占总营收的30%左右。加权平均当然毛利是没有88%的。

jiancai2018-09-25 15:01

估值是个人的看法，不好讨论，但你说的委管毛利88%是错误的，远没有，你不用看毛利，红星美凯龙有公布分部业绩，基本上委管的税前利润占常规经营总税前利润的30%出头，是自营业务的一半左右，就是，即使砍了这块业务，少三成的利润来源，你说的问题都可能出现，这就是资本市场的不确定性，但红星美凯龙披露，他们委管项目还签了大概300多家，另外，2013-2014年地产销售不好的时间，具体项目租金也是平稳的，这个都有每个项目的租金披露
   或许你们说的生意是有真实波动的，但红星美凯龙是个收租金的，有底租制约，并不一定会明显下滑，这是出租业务的特性

rickshhhhhh2018-09-25 14:48

谢谢您的认真回复，学习了。前几天看到群兽发的一张图。大概意思是日本的家居销售与地产销售具有相关性，家具销售的周期大概晚1-1.5年。我认为地产周期应该对家具建材的销售是有影响的。至少，目前市场是有这方面担忧的。所以，最近定制家具类的公司估值掉的很厉害。大亚圣象估值也跌得很惨。所以，我觉得红星美凯龙的逻辑不性感。感觉更像是烟蒂股和防守类标的。一线城市，自营类我相对也是不担心的。委管业务相对处于低线城市，我认为可能受影响会比较大。特别是委管的前期收费项目，如果一旦市场下滑，会不会出现很少新加盟的项目？没有新加盟的委管项目，我的理解，前期收费项目逻辑上自然就没了。印象里这块去年也有15亿左右的营收，而且是毛利率达到88%。再加上地产下滑，总不能再重估增值了吧，那会不会减值呢？我认为，在现在的市场条件下，不确定性还是要考虑多一些，估值尽量保守。或者等市场明朗一些，等确定性出现，即使贵一些买也划得来。