回复@rickshhhhhh: 红星美凯龙自己高管主要担忧的是客户的支付能力,要说房地产的风险,房价涨,买房人压力大,装修预算会压的比较厉害
   再可能就是前端的需求拦截,比如开发商大量搞精装房,或者设计平台的拦截,所以现在红星美凯龙有想办法拉设计师平台,他们现在促销活动也会想办法拉微信群之类的,储备客户信息,但我个人很不看好这类企业做互联网,还不如直接投资持股,比如好好住这类新型平台我觉得很好
    企业经营肯定会有波动,红星美凯龙自持的物业也有租金下滑和波动的,但同样,它培育期,租金有成长空间的项目也挺多,还有一些在建和并购项目,我估计总体会比较平稳
    我们换个角度来看,上海中环,北京四环现在地产开发也不多,以旧房存量为主,但红星美凯龙租金最高的商场就在上海中环和北京四环
   所以,影响租金的主要是顾客的支付能力,就是地段,地产的波动会有,但到底影响多大,不好判断,他们招股书曾经披露过一张图,你可以看一下
查看图片//@rickshhhhhh:回复@jiancai:这个股票也在跟踪,逻辑上不性感,胜在稳健和便宜。担忧的就是房地产下滑带来的风险。利润里每年重估收益得剔除,按你说的30亿利润估比较合适。
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引用:
$红星美凯龙(01528)$ 跌的比住宅地产$碧桂园(02007)$ $新城发展控股(01030)$ 这些还狠[滴汗]

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rickshhhhhh 09-25 15:27

自营业务是比较好的。委管业务我担心在周期中波动比较大。都是一些在研究过程和看年报的时候产生的一些想法,拿出来交流一下,不一定对。在商业地产这块你是专家,跟你学习了很多,可以说是你把我引进门的,多交流。

jiancai 09-25 15:25

另外我还得提一句,我认为这个分部计算,是低估了自营收入利润,高估了委托管理收入利润,原因是,整个公司销售费用有三分之二是广告费用,而这些费用大部分划到了自营收入下边承担,我觉得是变相降低了自营业务的利润,提高了委托管理板块的利润,因为整个广告是给红星美凯龙打的,委托管理业务也是广告效应之一,要把广告销售费用按比例分摊一下,自营收入利润还要增加一些

jiancai 09-25 15:19

出租业务和委托管理业务对比,还得看销售和管理费用,看我的截图,红星美凯龙有分板块披露的,收入和所得税前利润的对比,我误解了你的说法,我以为你说的是整个委托管理板块,2018年上半年会计准则变化了,整个收入记账会不一样,不过我还没有搞清楚细则,总体管理层说收入是稳定向上的

rickshhhhhh 09-25 15:10

我说的是 “项目前期冠名咨询委托管理服务收入”,17年是15亿,毛利88%,我理解这块是新增项目才能收到的,担心的是这块。“项目冠名咨询 委托管理 服务收入”,我的理解这块是每年收的,17年也是15亿,毛利30%。两者合计30亿出头,占总营收的30%左右。加权平均当然毛利是没有88%的。

jiancai 09-25 15:01

估值是个人的看法,不好讨论,但你说的委管毛利88%是错误的,远没有,你不用看毛利,红星美凯龙有公布分部业绩,基本上委管的税前利润占常规经营总税前利润的30%出头,是自营业务的一半左右,就是,即使砍了这块业务,少三成的利润来源,你说的问题都可能出现,这就是资本市场的不确定性,但红星美凯龙披露,他们委管项目还签了大概300多家,另外,2013-2014年地产销售不好的时间,具体项目租金也是平稳的,这个都有每个项目的租金披露
   或许你们说的生意是有真实波动的,但红星美凯龙是个收租金的,有底租制约,并不一定会明显下滑,这是出租业务的特性