假如关注购物中心这个行业，可能会发现，国内大量旗舰平价商品购物中心，可以拿到和奢侈品购物中心差不多的租金
比如，华南地区租金最高的，并不是深圳的奢侈品项目华润深圳万象城，而是粤海投资的广州天河城，广州天河城楼面10.6万平方，2017年租金9.42亿，平方日租24.36元，开业时间是1996年。 深圳华润万象城楼面15.9万平方，2017年租金9.3亿，平均日租15.97元。（当然，广州正佳可能租金也相当高，但没有公开财务数据，所以只能假定天河城是华南租金最高项目）
北京租金最高的，不是奢侈品龙头SKP，或者国贸商城，而是王府井的东方新天地，就上海来说，以平价商品为主的港汇恒隆总租金也大过做奢侈品的南京西路恒隆（当然坪效没得比，南京西路恒隆是一个小项目）
这会引起部分投资者的困扰，实际这两种购物中心，我根据我的观察的了解大概解释一下其中区别：
1商户组合不同，导致合约供需关系不同，大众商品旗舰项目能拿到更好的扣率合约，奢侈品商场会受到商户挤压
2奢侈品商户会一定程度上导致商场“冷场”，人气不够强劲，虽然首层二层产值起来了，但高区普通商户，因为人气不够强劲，无法匹敌人气更加旺盛的旗舰大众商品购物中心
3旗舰大众商品购物中心，因为铺位分割更小，可以大幅提升单位面积租金，因为铺面小，承租方的承租能力会“变相提升”
以我比较了解的大悦城为例，北京SKP的客单价是西单大悦城的20倍，从他们对外宣传来说，2017年，北京SKP的销售产值是西单大悦城的3倍，北京SKP百货的经营面积是17.59万平方，西单大悦城的经营面积是11.5万平方，2016年，北京SKP的租金大约是7.79亿，西单大悦城同年的租金是6.37亿，单位租金，西单大悦城是平方日租15.1元，北京SKP平方日租12.1元，西单大悦城居然比SKP还要高
SKP还在高速成长，我可以用另外一个成熟奢侈品项目来比，深圳华润万象城楼面15.9万平方，2017年租金9.3亿，平均日租15.97元。西单大悦城楼面11.5万平方，2017年租金6.46亿，平均日租15.4元。 很明显，西单大悦城几乎能和深圳万象城打平手。
那我切回我说的第3点，就是在项目层面上铺面的区别，因为西单大悦城是收购改造项目，不太好体现大悦城和万象城区别，我用朝阳大悦城和深圳万象城对比
第一，里很多人都觉得大悦城动线设计很烂，大量客流被浪费，动线总体较复杂
第二，大悦城自己开发出了“街区”这个产品，从大悦城自己的宣传来说，这是客群细分，增加客流停留时间，增加项目独特性，我来讲另一个实际经营中的版本
这是深圳万象城一期的基地，整体宽度大概129米，扣掉奢侈的楼内车行道和停车位，宽度大概105米，深圳万象城二期是类似独栋街区的奢侈品区，这里就不截图了
这是朝阳大悦城的基地，大概宽度110米
这两张图都是一楼的铺位分割，我们可以明显看到，铺位分割是完全不同的，通常情况下，同样大面积情况下，万象城商户数量只是大悦城的一半，万象城的品牌客单价高，商户商品单元多，需要更多陈列位，所以能吃掉大进深，异形的铺面，但是大悦城的商户，除了快时尚这类商品单元多，综合店面，一般需求都是切割成小块的铺面
这就会形成一个局面，大悦城的动线，天然会比万象城复杂
我们看深圳万象城，主动线就是用一个大的弧形，把基地切成两块，然后奢侈品商户，直接吃掉两边铺面，只形成两条40-50米的次动线，而且因为都是“喇叭口”，可视性很强，加上有中厅的连接，消费者感觉就会很简单，当然，弧形的动线切割，会形成动线中间右边我标黄的“大肚子”，万象城通常的办法，是交给百货公司主力店去消化，百货公司再切成小铺面二次出租。
我们再看朝阳大悦城，为了吃掉基地的宽度，除了项目两头通过大型快时尚店面吃掉边角进深，在项目中部，只能再切一刀，就会出现我标黄的副动线，在购物中心行业，这个副动线就是每个项目的绝对难点，基本大多项目都会作死，然后丢给一些游乐城，儿童娱乐，教育等等低平效商户
朝阳大悦城一楼还是简单的，再看二楼，上边形成了复杂的多循环动线，这个不是朝阳大悦城的初衷，这里本来是大悦城学习其它开发商，招的永旺百货，结果，百货公司定位完全和朝阳大悦城脱节，项目在2010年开业，然后2012年，大悦城现在的总经理周鹏到了朝阳大悦城，他第一件事情，就是把永旺撤走，把这边自己承接，现在打造成了设计师品牌区，符合了朝阳区适合的定位
我们再看深圳万象城二楼，依旧是简单的一条主动线切割，但是，二楼万象城大型店铺也吃不下边角的大进深，所以形成了下边标黄的一个内部动线，中间大肚子依旧是百货主力店消化，另外，实际二楼的停车也压缩了主动线铺位的进深，KENZO这些铺面面积也小于一楼的主要奢侈品门店
这两张，是深圳万象城4和5楼的铺面分割，橙色的是餐饮铺面，可以看到，以大型店面为主，而且数量不多
这五张是朝阳大悦城的餐饮组合，你没有看错，主力是6，7，8层，9层是大型门店餐饮，B1还有一些轻食和水吧，铺面分割和品牌丰富度和深圳万象城有本质区别，假如去过朝阳大悦城的，应该知道，朝阳大悦城餐饮区是有跨层电梯直达，一进门就是，而且装修玩了不少花活，我觉得朝阳大悦城是我见过的国内餐饮组合的绝对一线，购物中心餐饮也是一种比较终极的解决方案，所以餐饮强的购物中心会大幅拉动项目人气
朝阳大悦城这几层餐饮，动线和铺面分割也是各不相同的，具体还是商户和需求分类
这样看，我相信就比较直观了，朝阳大悦城总体商户数量是明显大于万象城的（当然朝阳大悦城面积也要更大），现在朝阳大悦城还在高速的调改，每年更新大量的品牌，项目租金也还处在较高的增速中，今年就有机会超过现在租金第一的西单大悦城
那么，大悦城为什么要做街区呢？
这是天津大悦城2楼的动线，主动线只北边基地就290米左右（天津大悦城和深圳万象城比较像，是两块基地），然后，因为铺面分割是两刀，居然形成了我标黄130米的次动线，这个比朝阳大悦城的次动线危险多了，基本就是死路一条
所以，天津大悦城2012年开业，在2013年就开发出了街区，为什么，因为连续几层的副动线要死，所以，在2楼，3楼和5楼，做了街区项目，才有后来租金大幅提升的故事，从死到活的商铺，租金当然大幅提升（现在2楼的0618街区现在基本还是死的，应该会重新开发）
正是因为大悦城显而易见的铺面分割更小，所以才取得了较高的租金，旗舰项目可以和万象城对比，另外就是租金扣率合约，可能大悦城对应的商户级别，更好谈判，还有就是我说的另外一个原因，大悦城追求客流，所以能养活大量餐饮及服务商户，同时弥补零售商户的客单价不足
商业地产，从我的观察，很重实际操作，有大量不切实际的开发商，信心满满，开业就稀烂，所以，可以看到很多新闻，中国商业供应量有多大，实际，你真用眼睛去看，用脚去丈量，有相当数量的项目都是在自己给自己下迷药，定位高的很，规划也按高端的来，宽阔的公共空间，大进深的铺面，然后招商部门懵逼了，招不来，小商户吃不下铺面，然后就撂荒，白瞎了好地段和高配置的物业，一个项目，不出租，实际就没法调改，消费者是谁都不好判断
尤其是多城市扩张，难度是远超大脑想象的，地面调研不够，很容易出现完全错误的规划，导致后期招商经营的难度加大，而不是一般的想象，随便盖个楼就出租了，抱着这种想法的开发商，扩张都会进入长期的瓶颈