1,重构华侨城等房地产公司资产负债表:

把存货中有待后期开发的土地,不当做流动资产,而看成是: 投资现金流流出~购建的长期资产。

在这样情况下,经营现金流出中 “ 购买商品接受劳务所支付的现金 ”,一部分是经营现金流出,剩余的应该算投资现金流出。

我觉得在这样的重构后,华侨城的经营现金流是正数。

2,尽管如此。华侨城还不符合我选股对财务安全性的要求。
华侨城的 资本负债比率太高了,约86%,而万科的资本负债比率不超过40%。

资本负债比率= (有息负债 - 现金及现金等价物)/所有者权益
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引用:
问题的提出:华侨城的经营现金流去哪儿了? 先看一个球友对于华侨城的质问:“我很不解,华侨城的现金流哪去了? 如果赚的是真金白银的利润,为什么在分红如此吝啬(近10年股利支付率不足20%)情况下,有息负债逐年提高?现金流不是在维持性资本支出和扩张性资本支出后,用于分红和偿还负债吗?一...

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欢乐野战大队2020-05-27 00:14

什么是危机时期的安全垫呢? 超高毛利率,一旦风雨交加捉襟见肘就立即5折甩卖,五至八线地级市偏远郊区地带即使三折血亏甩卖也找不到接盘侠,一二三线核心城市打折就秒光,这是历次风暴总结出来的地产商生存法则

欢乐野战大队2020-05-27 00:08

华侨城说,万科这种模式好累/属于很辛苦的赚钱模式,而且风险大/黄奇帆说“每年都得3000亿资金流水在里面循环周转,转得顺还好/一旦遇上金融风暴/一不小心就会转出一个大窟窿,开发商不可能一个月就能把手上的房子清盘卖空,就有规模庞大的在建存货积压,材料工程垫付款就要追着开发商讨债,转瞬间就多米洛兵败如山倒”
“负债比”不是安全垫,规模企业都是万亿总负债,风险与安全是看危机时期有没有渠道借到更多的钱,靠山山会倒/要背靠铜墙铁壁就不怕负债累累

其实2020-05-26 22:15

房企在扩张阶段负债比率不可能好,因为增长的销售额必须要相对应至少4倍以上货值的土地存货,当达到一定规模时,负债比率自然会降下来。由于文旅勾地,华侨城应该还算中规中矩,如之前的恒大,融创,碧桂园负债比率更是难看