最近两周，保利粉和万科粉又起纷争，再现口水战，仿佛一夜之间又回到了高校BBS。此次万科频频登上财经娱乐热搜，万科养猪更是成为人们茶余饭后的谈资，万科养猪，是不务正业还是转型选择？其背后折射的是万科人对地产行业的忧心忡忡还是信心满满？基于我个人的理解，做一个分析。
2019年全年，万科实现营业收入3678.93亿元，同比增长23.59%，净利润388.72亿元，同比增长15.10亿元，增速低于同行业碧桂园的28.2%以及融创的35.7%。那么有人预测，万科未来的业绩增速乏力，急需一个新的增长点，也就是多元化经营，究竟是不是这样呢？我们先分析一下行业数据。
根据国家统计局发布的《2020年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-4月份，全国房地产开发投资33103亿元，同比下降3.3%，降幅比1-3月份收窄4.4个百分点。
商品房销售降幅继续收窄，与去年同期相比仍呈下降态势，但降幅均比1-3月份继续收窄。商品房单月销售与上月相比出现一定下滑，但与去年同期相比，下滑幅度不大。
在既有的房地产领域，万科能否继续保持一贯的优秀？
说到万科，自然要说一下保利地产和金地集团，因为招商地产被吸收合并，主营业务发生变化，此处不做过多论述。
巴菲特曾经说过，如果非要我用一个指标选股，我会选择ROE常年持续稳定在20%以上的好公司。对于这个指标，也深受我的喜爱。以ROE指标我对比了三家公司2007年-2019年的净资产收益率。如下图：
可以发现，自四万亿投资刺激以来，房地产行业迎来了黄金十年发展期，以万科、保利、金地为代表的地产巨头保持了快速发展，ROE整体呈波动上升趋势。其中，万科ROE保持更加平稳，保利次之，金地波动比较大，投资之第一印象万科最为稳妥。
ROE影响因素
影响ROE高低的财务指标是总资产收益率和权益乘数，其中总资产收益率又由销售净利润率和和总资产周转率组成。ROE=销售净利润X总资产周转率X权益乘数。众所周知，房地产高ROE的拉动，主要是权益乘数贡献权重最高。
1.权益乘数
房地产行业为典型的高杠杆经营模式，权益乘数=1/(1-资产负债率)，也就是说，负债率越高，权益乘数越大，ROE也会越高。下图：
从资产负债率来看，三家房企的资产负债率都集中在75%以上，其中万科负债率最高，保利地产次之，金地集团最低，也意味着万科的权益乘数最大，对ROE拉动更为明显，在单一指标上，似乎万科更为激进，事实上真的如此么？引入有息负债率指标，如下图：
由于企业数据披露口径不一致，我依照万科的披露口径还原了2013年-2019年保利地产和金地集团的有息负债，从上图可以看出，万科的有息负债率常年保持在最低位而且还在呈下降趋势。保利和金地有息负债率走势基本一致，约等于万科的两倍。换句话说，万科的权益乘数是依靠无息负债驱动的，品牌带来的溢价和背书效应使得万科在付款环节有更大的话语权。
在万科的历年财务报告里，都有一个反映财务结构的指标，即净负债率，净负债率=（有息负债率-货币资金）/净资产。净负债率高低主要反映财务杠杆高低能给股东带来的回报大小，也表明房企对杠杆的谨慎程度。我们来了解一下三家房企的净负债率如何？
大学毕业后，来到石家庄，2013年购房，基本见证了石家庄的楼市行情，而房企的财务结构与自2007年以来的房地产行业走势也基本保持了一致。万科的净负债率远远低于保利和金地集团。比较有意思的是万科的净负债率在2016年是上升的，保利和金地集团反而下降到最低点。2016年，房地产市场千城千策，房价分化严重，此时的万科，开始向二三线城市进驻，开发企业单一的经营模式开始转型，满足城市人民对不动产需求的多样化。作为万科的管理层，已经提前嗅到二三线城市的商机，开始新一轮的扩张版图，即使如此，万科还是保持了最低的净负债率，对有息杠杆的应用可谓是慎之又慎，管理层绝对的优秀！
综上所述，万科的ROE驱动虽然权益乘数贡献最大，但主要源于无息杠杆驱动，优秀的管理层利用品牌背书增信，通过降低有息负债规模，提高无息负债，达到了异曲同工的效果。万科在这个方面完胜保利地产和金地集团。
2.销售净利润率
毛利率体现企业的核心竞争力，销售净利润率表示一元的销售收入能带来多少净利润。我们比较一下三家企业的销售净利润。
在净利润率指标上，保利地产略胜万科一筹，金地集团表现优异，有息债务的杠杆效应达到体现，房企通过短期借款或者发债模式获得资金，进而疯狂拍地扩张，为公司带来了极大的赚钱和财富效应。而万科相对现有的体量而言，有息负债规模仍然相对较低。假如万科按照保利地产和金地集团的负债规模运营，净利润率似乎也能与其不相上下，但是在"房住不炒、定向降准"的当下，降低负债规模，生存下去才最重要吧？这也与万科当下的经营策略相关。
销售净利润率的一时高低很难去评判一个企业的价值几何，尤其是运用的会计准则不同会造成该指标的暂时性失真，比如借款利息的资本化，2019年万科利息支出139.6亿元，其中资本化利息56.9亿元；金地集团利息支出48.7亿元，其中资本化利息20.48亿元；对于这种高杠杆驱动的盈利能力，我们应该有理由保持谨慎。
3.总资产周转率
总资产周转率体现的是企业的经营效率，包含存货、应收账款、应付账款等周转次数，体现的是企业"三会一层"的法人治理结构完善程度以及制衡能力，对人性的考验考核提出了更高的要求。我们重点考虑存货、应收账款、应付账款周转天数。
（1）存货周转天数
从13年到-19年数据来看，金地集团存货周转天数波动较大，万科的存货周转天数保持平稳，去存化快于保利地产100天左右。
（2）应收账款周转天数
保利地产和万科应收账款周转天数在加速，呈下降趋势，金地集团收益于规模较小，船小好掉头，应收账款周转天数最低，但三家地产企业目前趋向一致，基本不分高下。
（3）应付账款周转天数
万科应付账款周转天数最长，高达一年之久，品牌溢价和信用良好形成强大的议价权，即使付款周期如此之长，建筑商依旧愿意与之合作，这种品牌效应不是保利和金地能比的，万科又胜一筹。
通过ROE拆分，分解权益乘数、净利润率和总资产周转率，我们眼中的万科更加清晰，也更加有投资吸引力，有人说2019年的万科急需多元化经营来扭转颓势，殊不知，如果万科真的加大债务水平，提高杠杆率，完全可以再造一个神话，但是，万科没有，因为管理层知道，升杠杆容易降杠杆难，活下去才是最主要的。万科VS保利，完胜！！！
万科的财务指标很优秀，对于万科管理层，我没必要说太多，我觉得值得信任，因为他们交了一份又一份满意的答卷。
万科养猪靠谱不？
再说说万科养猪一事，在万科年报之中，万科就在讲，面对经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构变迁等中长期趋势，万科要从房地产开发商向"城乡建设与生活服务商"转型，围绕生活做了住宅，为了住宅又做了物业，为了满足人们对美好生活的向往，向商业、物流、公寓、教育、旅游，甚至是现在的食品行业进发。万科的多元化经营，核心由"住宅"过渡到"人"，想人民之所想，急人民之所急，万科物业的一次次试水，比如采购、团购等针对业主的服务，都是来自最真实的问卷调查，实践出真知。也有人问，万科养猪这事，为什么不会跟养殖户或者大的养殖公司搞合作呢？我是这样想的，未来的一线城市核心居住圈是去农业化的，毕竟寸土寸金，三线四线城市承担农产品服务，而万科又天然具备这些优势，众所周知，万科拿地集中在城乡结合体区域，生活服务配套相对落后，万科搞农业解决业主的日常生活是非常有必要的，试想一下，业主在下班前就在APP上完成了订单，到家就可以吃到新鲜的蔬菜果蔬，岂不美哉？万科无论是养猪还是种菜，产业核心就是去散户化，农林牧渔业集中度会提高，食品安全性就会提高，这不正是万科的伟大使命和愿景么？万科有最优质的业主群体，有服务意识最强的物业团队，万科的未来，就是要依托物业+平台，做零售服务平台，未来万科的样子，一定是我们想象不到的。