说来挺有意思，研究新城控股，是被一个球友怼的。
2019年11月，曾发出一个感慨，一位球友的回复里怼了我，很受触动。他说的我很认同，错失新城很可能是因为对新城的不了解。
过去一个多月，翻了几十份新城的研报、财报、帖子，开始重新了解这家公司，但愿为时不晚。
我曾花了大量时间试图构建一个新城利润预测模型，最终不得不放弃，原因如下：
1、预测地产公司的利润实在太难了，不仅变量众多，“未结算利润”这个大池子在什么时间释放多少一定程度上是一个会计处理的活儿，稍做调整，结果偏差很大。
2、新城控股利润中有超过20%是“投资性房产”的升值，因此新城每年的净利润和扣非净利润差异都很大。随着存量吾悦广场的增加，这个比例未来会逐年增加。这些资产按评估价计算，升值部分计入利润，从会计角度固然有合理性，然而这些利润并不是真正的现金流，从投资角度应该剔除。这些利润就像银行经营网点的土地价值一样，只有真正清算它的时候才能作为价值考虑，否则永远只是账上的一个数字。
既然如此，我就从清算的角度评估新城控股的价值。
先给出一个定义：新城的清算价值=净资产+利润池
净资产：2019年中报净资产为563亿。
利润池：熟悉房地产行业的投资者都知道，房地产公司卖一套房子的利润大概要2到3年后才能体现在财务报表上，体现在财报前叫“已售未结算”。“已售未结算”是一个已经确定的未来利润池。
1、新城2019年中报披露“已售未结算”面积为2959.51万方；
2、17、18、19H1两年半平均结算价格11046元/平方；
3、新城权益占比64%（权益占比指的是新城很多项目是合作性质的，总体上新城占了64%的权益，另外32%属于其他股东）；
4、18年扣非净利润率为14%。
利润池=1*2*3*4（0.295951*11046*64%*14%）=293亿，这293亿是三年内可以看得见的利润。理论上，这些利润应该逐年做时间折现，考虑到新城408亿“投资性房产”每年有约8%的增值空间，两项相抵。
净资产+利润池=293+563=856亿，这就是新城控股当前的清算价值。
假如新城控股未来几年经营正常，三年后，新城控股的净资产必然会达到856亿元，即使考虑分红也不影响结论。
目前新城控股2.88倍PB，中国恒大1.74倍PB，万科2.1倍PB，碧桂园1.87倍PB，融创中国2.75倍PB，三年后市场即使给新城2倍PB，市值也达1712亿。
以当前市值（844亿）买入，3年预期回报为103%，年化26.6%。
这就是我对这笔生意的看法。简单吗？
关于新城的核心定性，雪球上有很多大牛已经谈得很细，我就不展开了，概括性的列出我的理解。
1、流动性充沛，账上456亿现金，对一年内到期债务覆盖率约1.7，净负债率约65.5%，低于行业平均水平。
2、拿地能力强。开发模式受地方政府欢迎，因此土地成本有较大优势，2019年中报土地成本占销售均价约20.9%，前十房地产公司这个数据大致是27%。目前有1.34亿平方土地储备，足够开发2-3年，可以支撑到2025年的业绩，土储布局切合了城镇化梯度外溢的需求。
3、销售能力强，物业出租比例高，租金稳定上升；
4、融资能力大体过得去，跟招宝万金尚有差距。18年融资成本6.47%，同期融创6.81%，奥园7.15%，万科5.3%，华润4.47%。
5、城镇化率还有10%的空间，当前楼市规模大体可以再维持10年，这10年行业集中度会不断持续，头部企业还能受益于此。
新城模式过去的成功已经被证明，未来能够继续优秀，且走且看。
前几天我说过，要建仓新城一定要先把建仓逻辑写下来再动手，在写作的过程中能够让思路更完整。今天写完了，将适时建仓。
感谢研究新城的球友们贡献了大量的干货：@不疾而速H @木文田 @猪先僧 @陈海涛周游世界 @yanggg0913uac
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