政府下令「全面撤辣」后，楼市走势变数仍多。市场近日出现一个坏消息，号称「7年半最平」的九龙湾新盘泰峰滞销，第二批单位首日认购率不足40%；不过同时也有好消息，将军澳日出康城SEASONS PLACE首批单位「一Q清台」，随即加价6%「晒冷式」尽推余货。从乐观角度看，「刚需」购买力仍然雄厚，但是发展商要「睇食饭」，肯劈价才能快速去货，形成「量升价不升」格局，亦反映当局「撤辣」暂取得预期效果。
九龙湾泰峰本月初以折实平均呎价1.48万元推售首批336个单位，属九龙区7年半以来呎价最平新盘，却是「蚀到出血价」（据估算平均每方呎成本近2万元）。作为比较，九龙湾对上一个新盘是2021年12月开售的皓日，当时首批单位折实呎价达2.16万元。换言之，相隔两年多，该区新盘售价劲跌逾30%。
泰峰震撼低价首两批滞销
正因泰峰开价如此震撼，市场原本估计首批单位一举沽清机会甚高。事实上，该批单位收票6899张，超额认购接近20倍，反应颇热烈。岂料首日开售情况「反高潮」，当天去货255伙，卖剩接近四分之一单位。
发展商随后原价加推第二批132伙，上周五开售，销情更「湿滞」，当日只卖出50伙，即不足40%。整体来看，泰峰合共提供807个单位，暂时成交约300伙，尚有逾500伙未消化。市场现时很关注该盘「何去何从」，下一步还要劈几深才可望「清货」？
从悲观角度看，不少「淡友」认为泰峰案例证明楼市「小阳春」已闪逝，「撤辣」带来的回暖市况仅属昙花一现；所谓「刚需」购买力就像「鬼影变幻球」，随着楼价持续低回飘忽无踪，不足以支撑大市。
SEASONS PLACE加价添食
不过与此同时，楼市也有好消息。会德丰旗下将军澳日出康城12A期项目SEASONS PLACE上周六开售首批368伙单位，折实平均呎价1.46万元，结果即日沽清。发展商乘势尽推余下282伙，折实呎价升至1.54万元，加幅约6%。
由是观之，泰峰次批单位和SEASONS PLACE首批单位分别在上周五和周六开售，同样主打一至两房中小户型，两盘呎价又差不多（1.48万元和1.46万元），何以销情犹如「冰火两重天」？
综合业界意见，出现这种销情反差主要关乎两大因素。首先是地段，尽管按照港府官方18区划分，SEASONS PLACE所在的日出康城属于「新界西贡区」，而泰峰则位于九龙市区，理论上占优。但值得留意的是，日出康城经过十多年发展，已成为成熟居住社区，交通接驳渐趋完善，商场、户外空间等配套齐备，被视为年轻小家庭「上车」热门地点。
至于泰峰，虽位处九龙，惟本身属旧楼重建项目（前身启德大厦），最特别之处是被坪石、启业、彩德、彩云等4条公共屋邨分别在东南西北四面包围。同时，该项目恰好落在彩虹和九龙湾两个地铁站之间，堪称「坐享两站优势」，可是行去任何一个站都要大约10分钟，途中无瓦遮头，不免日晒雨淋。因此，属于「九龙」的泰峰较之「新界」的SEASONS PLACE，在地段上未必能享有溢价。
发展商「量先于价」满足购买力
另一因素关乎发展商品牌，SEASONS PLACE由老牌大型地产商会德丰发展，在建筑质素、交楼承诺等方面「有绩可循」，准买家较易心中有数。相反，泰峰乃纺织商王新兴的「处男」地产项目，楼花期逾一年（预计明年6月底交楼），又被形容为「蚀到出血」，准买家在各方面或抱有疑虑，致该项目的合理市场价值受折让。
讲到底，从乐观角度看，SEASONS PLACE畅销显示「刚需」购买力并未消失，但现今市场资讯高度透明化，本地准买家大多很精明，新盘项目必须真正「够平」、被视为「超值」，才可吸引「刚需」入市。
截至去年底，本港一手住宅已落成货尾单位达2.3万伙，创逾20年新高；再加上今年新推项目据估计带来2.8万个单位，总供应量达5.1万伙，即使成交量回升，恐怕也要三四年方能充分消化（2023年一手住宅销量约1.05万伙）。基于本港楼市短期内仍处于「去库存」局面，发展商料将维持「量先于价」方针，亦意味用家们未来几年置业该不乏选择。
现今「量升价不升」相信也是政府所乐见，一方面成交量回暖有助带动建筑、装修、家具、电器、中介、金融等相关行业，降低失业率并促进GDP，亦有利于当局卖地及填补财赤。同时，楼价未见显著无序上涨，不虞炒风重现令「深层次问题」再次恶化，亦不担心政府会重推「辣招」。
某程度上，这堪称是本港楼市的「金发女孩」（Goldilocks）理想状况，然而「世间好物不坚牢」，如此美景往往难以长期持续，个中平衡随时被打破。好似长和（00001）主席李泽钜日前在业绩会上，也很审慎地形容现今楼市「downside机会率似乎比upside机会率低啲」；但愿正如他所讲，目前香港经济真的已经「坏消息尽出」。