今天中午，万科A（000002）2019中期业绩推介会刚结束，雅居乐（HK3383）随后踩点发布了中期业绩报告。
就在94年的小鲜肉“华润置地”们，应付提前降临的“中年焦虑”时，35岁的万科，一边高喊着“活下去” 、“收敛聚焦”，一边竭力维持着身为一个真正地产中年人的体面。秋意渐凉，距离去年让整个行业瑟瑟发抖的万科大梅沙秋季例会，已经过去快一年了。这一年来，不停地有人问郁亮，万科要收敛什么，聚焦什么？郁亮也在不停地回答：
收敛聚焦不是砍树，是修枝剪叶。
一棵树要经过适当的修枝剪叶，才能让根扎得更深，只有根基稳固了，主干才能茁壮成长，也才能更好地开枝散叶。从最新发布的中期报告来看，万科的确稳住了地产开发业务的基本盘，但也显露出了不得不修剪枝叶的痕迹。经济下行、地产降温双周期叠加背景下，房企纷纷开始练起了“收缩术”抵御寒冬危机。如果说万科是提早嗅出危机感，通过主动喊出收敛聚焦，来极力保护自己业已丰满的羽翼，那么，海南地产“一哥”、27岁的青年雅居乐，则是被动地困守在旅游地产的单一战线里，交出了一份似乎并不理想的期中成绩单。主动与被动，其实谁都不容易。
中年万科：压力下的体面
人到中年，一地鸡毛。这些年，万科常常被外界诟病“戏太多”，明明拿地凶猛，积极卖房，却说不在乎当不当班级第一；明明活得比谁都好，却大张旗鼓地高喊“活下去”；明明在地产开发之外，租赁、商业、物流、冰雪度假、养老、教育等业务多点开花，却要对外宣称“收敛聚焦”，巩固基本盘。
图片来源：图虫创意其实，万科戏多的背后，主要源自两个方面的压力和变化。一是经济持续下行，处在白银时代的房地产行业，面临更多的挑战和不确定性，如少子化的人口形势、行业增速放缓的现实以及行业集中度上升，头部企业竞争更加激烈的环境。二是，行业龙头的万科也开始出现销售增长放缓、利润不断摊薄的中年尴尬。但即便这样，跟其他业务比起来，地产开发仍然是一个几乎无可取代的宝藏业务，这个基本盘不能丢。要保持优秀和领先，变得越来越难。但如郁亮所言，万科是一家危机感驱动的公司，不会等到危机真正到来才慌张应对。而是压力和变化大面积在业绩端反映出来之前，就开始猛打预防针。
这是一个地产中年，作为一班之长，在竭力维护的体面。
昨日，万科交上了一份体面的期中成绩单。中报显示：上半年，万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%；实现净利润192.9亿元，同比增长42.6%。营收、利润双增长，手中持有的1438.7亿元货币资金，也足够偿还666.5亿的短期借款和一年内到期负债，净负债率维持在35.04%的行业低位。这一切，都显示了中年万科稳定的基本面。但在稳定的背后，地产财富会仍然发现了一些微小的变化和迹象。
01
销售增速放缓
根据中报数据，上半年，万科房地产业务实现销售金额 3340 亿元，同比增长 9.6%，增速同比减少0.3个百分点。同时，7月单月，万科销售增长乏力，实现合同销售金额481.9亿元，同比增长仅6.76%。不过，销售增速放缓是头部房企普遍面临的现象。
02
负债微升
截至6月末，万科负债总额达到13445.89亿元，同比微增3.99%。而35.04%净负债率，虽然属行业低位，但与去年同期32.7%相比略有攀升。
03
拿地强度骤降
与去年同期117个新增项目相比，今年上半年万科仅获取54个新项目，数量腰斩，总规划建筑面积1372.8万平方米，同比减少33%，权益规划建筑面积941.8万平方米，同比减少17.67%。
04
向一二线城市收拢
尽管拿地数量和面积下降，但地价却上涨了，上半年万科新增项目权益地价总额约649.8亿元，均价为6900元/平方米，同比分别增长12.38%、36.53%，其中，88.4% 的新增项目位于一二线城市，相比去年底的81.4%，万科显然正在悄悄将战线向一二线城市收拢。
对于万科的“戏精”行为，有人建言，不要看万科说什么，要看他做什么。
除了业务动作上的收敛与聚焦，万科在人事上也做了相应调整。通过“大江大海”计划，在集团增员的情况下，地产板块却在减员。截至2019年6月30日，万科在册员工增至112059人，房地产开发系统员工12080人，环比去年底减少589人。
青年雅居乐：世事多变的彷徨
当年同为“华南五虎”的两个小伙伴，恒大和碧桂园，如今已经在尖子班和万科争高下了。27岁的雅居乐，却还混迹在普通班，成为了一个“习惯性业绩不达标”的海南青年。
一头扎进旅游地产，拿低价地，建超大盘，长周期开发，是雅居乐一直以来的策略。这一策略，曾经在海南清水湾取得过令人炫目的成功。但太炫目的成功，容易让人看不清前路艰险。
雅居乐清水湾之后，类似的成功，并未再出现于雅居乐大举进驻的其他三四线城市。这在很大程度上影响了雅居乐进军全国的信心。屋漏偏逢连夜雨。世事多变。2018年4月海南全域限购，连雅居乐最引以为傲的海南清水湾项目，也未能完成年初设置的130亿销售目标，整个海南区域销售全线下滑，直接导致雅居乐2018年全年1100亿目标未能达成。从最新发布的2019中期业绩公告看，雅居乐似乎保住了上半年的销售业绩，1-6月房地产项目累积预售金额为582亿元，年度目标完成率超过50%。
不幸的是，他却掉进了毛利大跌的泥潭。
报告期内，雅居乐上半年毛利为82.20 亿元，较去年同期下跌 31.6%，整体毛利率为 30.3%，较去年同期下降 19.3 个百分点；净利润率21.7%，同比微增 4.0 个百分点。要知道，专注低价拿地开发旅游地产的模式，使得雅居乐拥有令人艳羡的超高毛利率。海南清水湾项目的毛利率最高曾达到62%的逆天水平。然而，成也旅游地产，败也旅游地产。雅居乐虽然能够创造高于行业水平的毛利率，但波动也更大。原因在于，其赖以为生的旅游地产，项目投资属性更强，因此在房地产周期变化中，更容易受影响，也就是说，抵御周期的能力更弱。显然，在主动收敛与被动聚焦的博弈中，与危机意识更强更敏锐的万科比起来，雅居乐还有很长的一段路要走。
下期预告
中报第四弹：碧桂园
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