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广州楼市又火起来了。
数据不会说谎，就在刚过去的这个周末，贝壳两天就卖了332套二手房、约500套一手房（数据来源：贝壳）。
这是什么概念？
二手房的成交量创出了近62个周末的第3高；（数据来源：贝壳）
新房成交量环比增幅达117.39%，较于上上周翻一倍还多40套。（数据来源：贝壳）
注意，这还是贝壳一家的数据，真实成交量只会更多。
数据背后的信号有很多，一是广州3月小阳春行情，基本上稳住了；二是像广州这种一线城市，并不缺购房需求，也不缺购买力，缺的诚意和情绪。
这很大得益于广州官方的魄力，在政策松绑上不仅跑在了前面，也是力度很大的一个。
年前广州“1.27新政”已从技术上放开了核心区限购（建面120㎡以上），对全国有钱人放开核心资产。
前几天，又宣布第三套房也可以享受首套待遇，就差把“欢迎大家来买房”写在脸上了。
这也让广州成了四个一线城市中门槛最低、唯一一个核心区不限购的城市，有机会、有性价比，占尽先机。
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有机会，但不意味着可以蒙着眼买。
有一个基本原则，在市场分化大逻辑下，重点关注核心板块、结构性市场、优质项目。
这一点，当地的开发商都已形成共识。去年外围土地频频流拍，而海珠、天河等核心区热门地块，仍争抢激烈。
从成交结构看，这几年广州总价800万以上的住宅市场逆势走出独立行情。
不过，买房虽然看重机会，但不能成为机会主义者。
能不能买，最终还是要落到城市的基本面上。
为什么要强调基本面，因为它决定着一座城市抢人留人的能力。
只有持续不断、大规模的人口流入，这座城市的房子才有资格谈未来。
1、有种错觉，是“新一线赶超广州”
从全国视角看，广州城市地位很微妙，北上深是一档，广州自己独占一档，重庆，杭州几个新一线城市是一档。
近年来几个“新一线”城市增长势头很盛，抢走了广州不少风头。
不过对网上一些说法听听就行，广州第四把交椅的位置稳定着呢。
就拿GDP来说，2023年广州3.03万亿，反超重庆的3.01万亿，但从城市概念上讲，重庆（主城都市区）只有2.3万亿左右，和苏州、成都差不多，而杭州只有广州的66.6%，差距更大。（信息来源：公开报道）
2、有种鸿沟，是“广州软硬件承载力碾压新一线”
宜居性是一个城市留人的充分条件，而衡量宜居性的关键又取决于城市的软硬件服务能力。
如果软硬件跟不上，做大人口规模只能是一厢情愿。
首先就是公共交通的便捷性和投送能力。
市内关键看地铁，目前广州地铁运营里程653公里，比成都、深圳、重庆、杭州多出100多公里。
城市进出看高铁和机场。
2023年广州白云机场是全国最繁忙的机场，广州南站是全国最繁忙的高铁站，日均到发客流超50万人次。（信息来源：公开报道）
这两点都强过隔壁的深圳。
其次在医疗方面，广州也是华南第一。
目前广州拥有67家公立三甲医院，成都、重庆、杭州分别是39、35、24，全国百强医院有10家，是南京、武汉、杭州的2倍。
3、有种低估，是“广州产业活力不足和购买力偏弱”
产业活力、工作机会是城市引人留人的必要条件，哪里能挣钱哪里就是“吾乡”。
这些年广州有些低调，但不要就此低估它的经济活力。
比如制造业、商贸是广州的传统强项，如今与跨境电商融合后，正在爆发新活力，让中国制造以另一种形式走向全球。
2023年全球最火的两大购物平台希音（SHEIN）、Temu（拼多多海外版），总部均在广州。
这并非巧合，它们选择广州，其实看重的就是广州发达的制造业和快速响应的供应链。
此外，广州还有网易、微信、酷狗、三七互娱、唯品会、虎牙等互联网巨头。
信息来源：公开报道；制图：樱桃大房子
在《2023全球独角兽榜》上，广州以22家独角兽位居全球第八，增量位居全国第一。
提起高薪的互联网和高科技产业，大家往往会想到北上深，现在看广州也是有一战之力的。
这些背后是一场场庞大的民间造富运动，有钱人源源不断冒出来，最终又转化为广州楼市庞大的需求量能。
2023年在总价3000W-5000W的豪宅市场，广州一手豪宅力压深圳，遥遥领先杭州、成都，二手豪宅成交量更是比北京+深圳+南京+杭州之和还多。
这就是我看好广州市场的底层逻辑。
4、有种优势，是“广州特有的非对称优势”
四个一线城市中，广州是唯一一个对各个层次人都比较友好的一线城市。
上车门槛低、房价层次丰富，可选性高。
2023年广州新房成交均价3.8万/㎡（数据来源：中指院），显著低于北上深，同样的预算在广州显然可以买到更好的房子。
增城、花都等外围房价相当于二三线城市水平，而琶洲、珠江新城等核心区，又丝毫不输深圳湾、前海。
这种兼容性又可以看作广州较于北上深的一个非对称优势。
当然在广州买房，除了基本面，要考虑的因素还有很多，其中一个前提性条件就是开发商。
这几年不知道有多少购房者因选错开发商，而心力交瘁，要么收不到房，要么交付质量一言难尽，陷入无尽的维权中。
而越秀地产是一个可以让购房者放入“优先级”的选项。
在广州，越秀地产是凤毛麟角的一家，经得起时间和市场检验的开发商，深耕广州41年，赢得大批就认“越秀”二字的死忠粉。
“口碑效应”让越秀地产稳居广州楼市NO.1多年。
2023年更是一口气包揽广州楼市全口径金额、权益金额、流量金额、流量面积四大榜单年度冠军。（信息来源：克而瑞）
这背后，一是因为越秀地产是广州重要的国企，有足够厚的安全边际，拿到的地块也普遍较好。
二是舍得花精力打磨项目，做出来的产品也确实能打。
2023年广州卖的最好的2个项目，琶洲南TOD、华发越秀·和樾府，均是越秀地产开发的。
加上天河和樾府后，越秀地产这3个项目的网签金额就占到去年广州TOP10的47%。（来源：中指院）
此外越秀地产还在广州6个区，分别拿下6项不同级别的销冠。
在拼产品的下半场，销量就是最好的口碑，这也是给大家推荐越秀地产的原因。
下面就给大家盘几个重量级的项目。
比如「越秀·观樾」，其是越秀地产即将入市的一个全新盘，前身是大名鼎鼎的世界大观地块。
块地的禀赋极强，身处天河别墅区中心位置，四周被一众豪宅包围。地块不仅大，还有稀缺的湖景资源。
月亮湖实景图
项目容积率约1.9，更为稀缺。据悉项目是近5年来天河中心区出让的唯一一个容积率在2.5以下的地块。
一流的板块+顶级的生态+罕见的低密度，注定这个盘会不一般。
越秀地产也没浪费这么好的条件，在社区内打造了一个约830米的景观带，比肩二沙岛中央花园。
产品起步就是建面约140㎡的大平层，此外还有建面约190㎡、建面约250㎡两个户型，都是大四房。
越秀·观樾主卧实景图
布局上以低密度小高层为主，为保证生活的私密性，楼间距拉的也很开。
越秀地产目的很明确，就是要给那些不差钱、想要“出则繁华入则静谧”生活的买家，打造一个纯粹、舒适、安静的高端改善盘。
目前示范区和样板间已经开放，3月份就要开盘，感兴趣的朋友们可要抓紧了。
越秀·观樾售房部现场人气实景图
再说“琶洲5盘”：
「琶洲南TOD」、「琶洲南TOD二期」、「琶洲·樾」、「琶洲331地块」、「琶洲·ONE57」
琶洲现在有多受追捧呢？
2022年琶洲南TOD卖了92亿；去年又卖了173亿。（数据来源：中指院）
要知道琶洲南TOD可不是什么走量盘，而是一个均价14万/㎡、总价2000万起的顶豪。
「琶洲南TOD」之所以深受认可，一是地处琶洲西核心板块，地段毋庸置疑。
「琶洲南TOD」实景图
二是稀缺，目前琶洲一二手房都是供不应求，且根据新出台政策，琶洲经济开发区已严禁商品房开发。
三是体量大，规划完善、配套丰富，是琶洲少见的大型住宅项目。
「琶洲南TOD」环境实景图
琶洲南TOD旁边的「琶洲·樾」同样很抢手，2023年5月开盘，不到9个月卖了40亿。
目前琶洲·樾已经清盘，琶洲南TOD还剩一栋没有开。
如果你觉得钱不是问题，只买最满意的，或者想要更多的选项，可以盯着琶洲南TOD和琶洲331地块。
其中琶洲南TOD二期，据说3月底就要开卖。还是很值得期待，一是楼层相对不高，15-24层左右，能带来更好的居住体验；二是视野环境好，南向中央艺术公园；三是产品基本上和一期的爆款差不多，建面约142-270m²；
再看「琶洲·ONE57」：
单从名字就可以看出越秀对项目的定位，要知道纽约有一个非常知名的地标就叫ONE57，业主基本上都是全球非富即贵的大人物。
琶洲·ONE57的地段同样无可挑剔，位于琶洲最核心的西区，距离地铁站仅约100米（数据来源：百度地图测绘），周边围绕着一众互联网巨头。
项目实拍图
一般这种地段通常是做大平层，但越秀这次却反其道而行之，主打低门槛的小户型商办（建面约35-65㎡），只要150万就能上车。
还有，不要低估琶洲的商办。
根据第三方数据显示，过去10年，琶洲商办价格涨幅达282%，而同期主城区涨幅仅164%。（来源：中指院）
而琶洲·ONE57是琶洲西区目前唯一一手小面积商办资产，受制于政策新规，琶洲未来也很难再有此类资产，重要性更是不言而喻。
这个盘的整体货量不多，听说已有琶洲总部企业深度洽谈，留给购房者的就更少了。
总之这又是一个要靠拼手速的盘。
还有一个我关注了很久的项目，也是未来几年改变万博板块的一个项目——「万博里仁洞旧改项目」。
过程效果图，仅供示意，最终以政府批复为准
大家在对比广州和深圳这两个城市发展的不同时，有一个共识：深圳是多中心发展，福中、深圳湾、前海等多点开花；
而广州长期以来只有一个中心——“珠金琶”，但番禺万博CBD的崛起，改变了这一局面。
如今万博已成为公认的广州第二CBD，汇聚着2万多家企业（数据来源：番禺政府官网），前面提到的Shein、Temu、虎牙等互联网巨头，总部都在这里。
得益于在广州城市格局中的高站位，及肉眼可见的发展变化，近两年万博板块也成了广州楼市的网红板块。
之前越秀在万博板块开发的华发越秀·和樾府，更是成为广州的一个现象级项目，多少人蜂拥而至，却一房难求。
而「里仁洞旧改项目」是越秀在万博下的又一步大棋，也是万博板块至关重要的一块拼图。
这是一座建筑建面约500万㎡的超级大城，集商业、总部办公、住宅、教育、医疗、公园等城市功能业态于一体。
未来这里要引进的配套，放眼广州都是旗舰级的存在，优质学校就有11所、商业建筑体量约117万㎡，此外还有地标文化艺术中心、三甲医院、生态公园等等。
相当于在万博，再造一座城市地标封面，从各个维度提升万博CBD的城市能级，当大城已成之日，万博将有更足的底气比肩珠江新城。
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为了更好地满足大家的购房需求，从3月7日到4月14日，越秀地产官方直营购房平台（越秀房宝）启动了“越秀地产广州区域新房萌动季”活动。
此次的活动和优惠还是蛮丰富，直播间里有不断地秒杀特惠新房活动、成交不仅有物业费赠送，还有很多限时好礼。
参与此次活动的项目，除了上面介绍的几个，还有位于海珠能欣赏后航道一线江景的「江湾·和樾」、「越秀万博瑞麓府」等等。
不管你是买刚需、改善，还是只看豪宅，都能满足。
备注：（1）本广告有关项目的信息来源于网络，具体项目信息（包括规划建设指标、建造工艺、户型图、交付标准、房源价格、优惠信息等）应以开发商最终签署的《商品房买卖合同》及相关文件约定为准。（2）【琶洲南TOD】10栋预售证：【穗房预(网)字第20230220号】；
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