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如何判断一个盘值不值得买？
最简单的方法就是看它在不同市场状态下的反应，不同的反应折射着不同的市场共识。
如果反应具有连续的一致性，也就意味着市场对这个盘的共识越强。此时值不值，也就一目了然了。
值不值的背后，其实不就是一个共识性问题么。
下面就举个例子——「中洲湾迎海」。
开个样板间都能火爆全深圳
这两年的深圳楼市，中洲湾迎海是一个很有代表性的项目，可以说出道自带网红盘体质。
去年开年后，中洲湾迎海率先打响深圳楼市第一枪，一期开盘月劲销41亿。这在当时引起了不小的轰动。回头再看，这也是2023年深圳楼市为数不多的高光时刻。
值得一提的是，中洲湾迎海还拿下了2023年福田楼市“三冠王”。（2023年1-12月福田区成交面积、套数、金额均为第一，来源：克而瑞）
俗话说疾风知劲草，逆风局中能取得如此成绩，可见购房者对它的“共识”是有多强。
现在中洲湾迎海二期，又杀来了！
没有意外，这次又是爆火，开个样板间都能在深圳地产圈炸场。
周末我特地去现场看了下，那客流量比年底赶大集都挤，往那一站一不留神就把别人道给挡了。
给大家放几张图感受下：
我还从销售那里打听到，说是周末两天来了超1500组看房客，他们有同事直接累瘫了。
天时、地利与机会
开个样板间都能如此火爆，后面的开盘大概率又要靠抢了。
不同的是，去年一期打的是逆风局，今年中洲湾迎海二期则是天时、地利、人和尽占。
所谓“天时”，指年后深圳楼市明显回暖，成交量大涨、购房客看房情绪高涨。市场信心又回来了。
“地利”是指中洲湾迎海所处的高端改善市场，是深圳楼市中价值较高的细分市场，供给相对有限，而需求又十分旺盛。
“人和”是指中洲湾迎海是深圳改善市场中少有的“全能型”高端改善盘，尤其是二期的入门级产品，96㎡的3房，更是目前深圳湾黄金海岸线上一线海景房中的稀缺品。
目前深圳湾黄金海岸线已开发殆尽，特别是一线首排位置，目前绝大多数都是二手豪宅。
尤其是福田这一段的一线海景盘，基本都是20年前开发的，两年前新开的一个现在基本上也是尾盘了，没什么选的。
就今年而言，中洲湾迎海二期入门级3房是深圳湾妥妥的孤品，不是一般的稀缺。
下面我们先看天时和地利。
要说2024年深圳楼市最大的变化，那就是这一次天时是真的回来了。
推动节后市场成交V型反转、购房客信心修复的直接原因是节前深圳利好政策刺激。
更深层次信号是，深圳楼市从之前的“调控周期”正式进入到“刺激周期”。不知道大家有没有听过一句话，楼市周期本质上就是政策周期。
可能有人会说，还不知道这波行情能挺多久？
别担心，前几天香港楼市突然“全脱”，会倒逼深圳进一步放开调控的，ZF现在可比你急。
当然对于改善和投资客来说，中洲湾迎海二期本身就是一个机会。为什么这么说呢？
深圳楼市虽然在复苏，但我认为，现在的置业逻辑和之前是截然不同的。
之前，深圳住宅用地供应偏少，且保障住房体系不健全，投资、改善，还有庞大的刚需都被迫推到商品房市场。
但近几年深圳一方面大力增加住宅用地，并有意识地向保障房和刚需倾斜，现在底层刚需这块已经没那么紧迫了。
深圳楼市的主要矛盾，正在变成庞大的改善及投资需求与优质商品房供应不足之间的矛盾。
就拿2023年来说，改善和豪宅成交占比已经成为深圳楼市的主力，占全市同期新房成交量的62.4%。（深圳房网数据）
总之，未来深圳楼市的机会，将更多存在于高端改善市场，而这正是中洲湾迎海二期所处的赛道。
关键还是稀缺性
若说“天时”和“地利”是充分条件，这“人和”就是中洲湾迎海二期凝聚市场共识的充要条件。
这么说吧，从板块、配套、景观资源、产品等维度，尤其是稀缺性看，中洲湾迎海二期是目前深圳楼市最能打的改善盘之一，自住和投资价值兼具。
1、数量稀缺：深圳湾黄金海岸线上唯一的小面积海景房。
中洲湾迎海二期拥有深圳最有观赏价值的一线海景，3个面积段户型从阳台和主卧均可以欣赏到深圳湾红树林湿地景观、香港米埔自然保护区景观、深圳湾错落有致的高楼大厦，不仅绝美，层次感也非常丰富。
当夕阳西下时、当霓虹初上时，很难不让人想起王勃的千古名句：秋水共长天一色，孤鹜与落霞齐飞。
需要特别强调的是，中洲湾迎海二期的海景景观不仅是一线首排，还是永无遮挡的那种。
在深圳的改善盘中，海景房尤其是深圳湾的海景房，是价值最为突出的一类。深圳房价的天花板主要就靠它们来撑着。
比如华润深圳湾悦府、深圳湾一号、半岛城邦、恒裕滨城等，目前二手房价格都去到了20万+/平，甚至逼近40万/平。
中洲湾迎海二期最小户型为96㎡的3房，前面说了，这是深圳湾一线海景房中，唯一一个拥有90多平入门级改善产品的住宅。可以让深圳有钱人，以最低门槛、最小面积入局深圳湾海景豪宅线。
总面积小、上车门槛低、功能性强、性价比高、数量有限，不仅自住价值高，还意味着更强的投资属性。即便日后选择出手，也能有更好的溢价。
稀缺的一线海景+稀缺的产品，使得中洲湾迎海二期的下限，就已是市面上很多改善盘无法企及的上限。
2、板块价值突出：四周被深圳最成熟、最精华的片区所包围。
项目所在的大金沙片区，北邻香蜜湖新金融中心和车公庙，并接驳福田CBD，南接河套深港科创合作区，西临深圳湾超总基地、后海总部经济区。
而这些都是深圳最有价值、最为精华的城市板块。这种地缘优势，放眼深圳都是数一数二的存在。
此外，大金沙本身又是福田未来变化最大、最有成长性的一个板块，作为总体量约126万㎡全系业态滨海综合体，中洲湾项目不仅是大金沙片区的龙头，兑现速度也是最快的，如今大城已成。
可见中洲湾迎海二期是一个安全边际很厚，成长性也很高的海景盘。
3、配套无短板：交通、教育、商业“三件套”鲜有比肩者。
首先项目本身就是一个商圈，一期有约8万㎡集中式商业，已经开业1年多，其中40%的品牌都是首次进入深圳或者华南地区。
比如华南区首家茑屋书店、寰映IMAX未来概念店，华南区首家TeamLab未来游乐园等。
二期还有一个约8万㎡的体验式街区商业，类似华润城的华润万象天地。
一路之隔，还有一个约10万㎡的KKONE购物中心。
所以不管日常消费，还是休闲逛街，都能在家门口得到满足。周末看完项目，我就在旁边的商场里泡了一下午。
出行的话，如果想乘公共交通，通过商场无缝衔接地铁7号线上沙站，即使下雨也不用打伞，不远处还有福田高铁站，出差、旅游都很方便。如果是自驾，旁边就是滨河大道、京港澳高速。
孩子上学这块，有两个学校都是属于红岭，一个是红岭实验学校。（具体以教育局公告为准）
一个是红岭教育集团红树林校区（直属）。（具体以教育局公告为准）
4、品质领先：深圳改善盘中的第一梯队。
听销售说，因为项目下限很高，所以开发商也很舍得在品质上下功夫。
首先，舍得花钱请名师。
像建筑设计、景观设计、室内设计等，请的都是Aedas、CCD、Teamlab、Patrick Blanc、户田芳树、SDL等全球最前沿的大师。
二是重细节、重体验，愿为居住舒适性买单。
比如中洲湾迎海二期的梯户比为4梯6户，这在深圳高层住宅中是一个比较壕的配置；室内层高3.15米，也是相当阔绰；外立面颜值也很高。
此外还有比标准足球场还大的空中花园、酒店式入户大堂、潮流商业艺术街区等。
几个样板间我都去看了一下，怎么说呢，户型设计还是可圈可点的。
比如入门级96㎡的3房1卫，再次给大家强调下，这是目前深圳湾唯一看海三房。
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这个户型是双阳台设计，一个是看海景的主阳台，一个是生活阳台，现场给我的实际感受是，这两个阳台都很大。
这样以来，不仅实用性更强，也带来了更高的赠送面积，提升了得房率。
在这个面积段配置这么大的双阳台，目前深圳市面上是非常少见的。现场和我一起看房的购房者，没有不夸这两个阳台的。
三个卧室均配有飘窗，这一点同样值得点赞。注意迎海二期的飘窗是PLUS版的，听销售说宽是0.65米，这要比现有很多盘的飘窗要大。
还有一个很显著的亮点，大家细看户型图，它的入户过道和卧室过道都比较短。
这种设计虽然得房率没增加，但空间使用率更高了，尤其卫生间的半开放式设计，让其中一个次卧与卫生间共享过道，与传统竖厅3房的比，优势非常明显。
再看109㎡的3房2厅2卫，这是一个南北通透的大三房，居住舒适性很高。
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上面提到的双阳台、全屋飘窗，这里同样有，而且设计也更讨巧。
比如入户过道更短了，但又没有牺牲实用性，设计了一个凹型玄关。
横厅布局带来更阔绰的公共空间，尤其是对有孩子的家庭，简直不要太爽，有的是玩耍的空间。
餐厅位置增设了一个飘窗，不仅增大了室内采光量，也进一步扩大实用面积，提高得房率。
公卫同样为开放式设计，一个次卧与公卫共享过道，增强了隐私；
主卧门避免了与入户大门直视，这个细节真的很用心。
我在市面上看到很多横厅户型都是对视设计，说实话南方买房还是比较忌讳这一点的。
125㎡的4房2厅2卫。
从整体布局上看，其基本上相当于109㎡户型的放大版，后者该有的优点，125㎡户型统统都有。
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不过125㎡户型，有着另外两户型无法比拟的优势，它位于端头。
这意味着，125㎡户型是有着更极致采光和通风的真四房，而且还有着270°看海视野，海景生活更纯粹。
正是这些“无短板”要素的组合，才让中洲湾迎海成了深圳改善客眼中的“白月光”。
毫不夸张的说，中洲湾迎海二期有着目前深圳黄金海岸上最好的三房产品，也是深圳改善客群入主深圳湾一线海景房为数不多的机会。
目前中洲湾迎海二期样板房已经开放，有兴趣的朋友，强烈建议你去现场品鉴下，看房电话是：
0755-8833 6666
不瞒你说，虽然我看过的豪宅也不少，但当我站在落地窗前近距离俯视深圳湾时，内心还是蛮震撼的。
备注：（1）本广告有关项目的信息来源于网络，具体项目信息（包括规划建设指标、建造工艺、户型图、交付标准、房源价格、优惠信息等）应以开发商最终签署的《商品房买卖合同》及相关文件约定为准。（2）预售证号：深房许字（2023）福田002号。
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