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传出放松限购的城市越来越多了！
青岛、苏州、南京、东莞……
但在我们的仔细追查之后，发现大家都是有贼心没贼胆的。
青岛总是慢半拍，别人都放开限购了，今天才来认贷不认房；
南京的限购时有时无，总是没个准信，不知道什么时候就收回了；
东莞补社保也还是有一定难度的，外地投资客根本不好操作；
苏州也只是放开了投资客不感兴趣的区域的限购；
横扫了一圈，真的没几个真心实意放开限购的，都在玩狼来了那一套。
但，武汉真枪实弹上场了！
这几天武汉房产圈疯传这一张图片。
我给大家总结一下，主要两点
1、外地户口买武汉限购区补缴六个月社保即可，最多买两套；
2、本地户籍最多买五套。
要是消息是真的，武汉将是第一个允许外地投资客进场的强二线省会城市，意义非同凡响！
今天一大早，武汉各大媒体自媒体，比如武汉购房通等，轮番轰炸武汉各区域房管局。
得到的回复都是可以操作，所以消息基本实锤了。
与此同时，武汉市个人房产业务网上服务平台上，也显示一个通知“自2022年6月20日起......”
图片来源：武汉市个人房产业务网上服务平台
这暗示其实也很明显了，新政就是从6月20日开始实施。
其实武汉放松的力度也不是一开始就那么大的，也是不断地摸索前进。
早在五月份，武汉经开区就发布消息，全面取消限购，但不到几个小时，经开官方又删除了相关消息。
同一天，武汉又推出了其他的楼市新政，外地户口购买限购区，社保从两年改为一年。
反正就是在放松和不放松之间反复横跳。
但反观武汉楼市呢，却始终不见起色，这次应该算是下定决心了，直接脱了吧。
当然武汉也是比较谨慎的，并没有发布红头文件官宣。
作为第一个尝试松绑核心区限购的省会城市，也不知道是否真的能够闯关成功，要是后面被请喝茶了，直接就是收回口头命令就好。
只是对比现在凄凄惨惨戚戚的楼市惨状，被请喝茶又算得了什么呢！
那武汉楼市到底有多惨？
我们先来看几组数据。
国家统计局的数据：
武汉新房房价已经连续4个月下跌，二手房房价连续5个月下跌。
武汉房管局的数据：
5月，新房成交8448套，网签销售面积97.90万平方米；存量住房（二手房）成交6399套，成交面积62.81万平方米。
1-5月同比去年数据：新房成交同比下滑50.36%。
5月单月同比去年下滑了60.06%；二手房同比下跌38.28%。
而且新房成交降幅已经连续几个月扩大了，目前还没有看到回暖的迹象。
房企的数据：
我对比了一下今年前五月和去年前五月的房企销售榜单。
去年前五月武汉前十强房企的销售总额共计836.42亿元，而今年仅有307.63亿元，就连去年的一半都没有。
图源：武汉克而瑞
去年排第十名的金茂也有四十几亿销售额，而今年差不多的销售额直接闯进第二名。
库存数据：
我看了武汉好几家机构都有统计，统计的数据都不一样。
所以我直接采用武汉房管局的数据，截止5月份商品房待售面积为2129万平方米，共18.3万套新房。
按照目前的去化率（月均成交9000套），去化周期接近20个月。
而二手房呢，写稿子的时候我发现了链家上二手房挂牌量已经消失了，也许是担心大众看到这个数据引起恐慌吧。
不过在3月份的时候我文章里面曾经记录过。
（链家上武汉二手房挂牌从2021年6月不足10万套，突增到目前超过16.8万套。2022年3月11日记录）
现在很有可能已经接近19万套了，二手房的去化周期比新房还长。
目前武汉楼市的各项数据都不大理想，救市是迟早的事情，想要扭转目前的局面，也需要外地投资客来暖场。
当然放大来看，现在全国情况都是大抵相似，对于武汉这样的省会城市来看，只要给予一定的时间，同时控制好新房、土地的供应量，市场总会逐渐修复。
但问题就在这里，控制到土地的供应量，其实就是等于放慢城市的发展节奏。
武汉的野心绝对不仅仅只是去目前的库存那么简单。
未来城市发展之路，依然离不开房地产！
像武汉这种在湖北省，一市独大的省会城市，要兼顾的重担非常大。
（图片源自：武汉市自然资源规划局）
尤其是发展新城，修路修地铁等，即便不单纯靠卖地，也需要房企助力参与建设。
很多新城在土地出让的时候，就会要求房企配建一些市政配套，对于地方来说也能缓解很大的财政压力。
其实在今年初，武汉就公布了住房发展“十四五”规划。
在十四五规划中，武汉计划供应新房1.2亿平方米，约120万套新房，平均每年24万套新房供应，另外还有25万套保障性住房。
以往很多城市最后的实际供应面积都是小于计划供应面积的，但是我看了武汉十三五计划，全部都是超标完成任务的。
即使忽略掉保障性住房，单纯看新房的供应量，每年24万套，要消化这个体量，就意味着武汉要一直保持着2021年上半年那样的大行情。
凭借武汉1100万人口，可以消化每年25万套房子吗？
答案肯定是不能。
那整个湖北省呢？难度也很大。
湖北省总人口约5700万，目前城镇化率已经高达64.09%。
其实这些年武汉一直都在虹吸湖北其他地级市的人口，在湖北七普的数据中，除了武汉实现人口增长之外，湖北所有的地级市都是人口流失的。
要想继续卖房，武汉接下来必须继续吸血湖北地级市人口，必须拉动各个地级市的购买力，是真正的需求也好，是投资客也罢，只要愿意买单都行。
其实这样想的城市何止武汉，南京、重庆、成都、郑州、杭州等等，甚至一线城市的广州同样如此。
大部分的城市更新之路还没有完成，房地产这个夜壶更不能说扔就扔。
现在武汉算是打开门欢迎投资客了，其他的二线城市肯定会着急，毕竟投资客就这么多了，谁能抢到就要看各家本事了！
所以到现在这个形势，二线城市脱干净是早晚的事！
等到大部分二线城市都放开了限购，如何选筹才是至关重要，这一个话题接下来我也会深入和大家探讨。
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