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今天我们来聊聊苏州。
9月份我们写苏州调研的稿子里就说了，苏州是长三角最大的价值洼地。
只是那时候信贷收紧影响了购买力发挥，我认为等到信贷恢复正常，就是苏州楼市爆发之时。（点击下方图片可阅读原文）
这不，就在最近一个月左右，利率就从最高的6.3%下调到4.95%，二手房贷最低还有银行做到4.65%，放在近五年都是妥妥的低位。贷款资料齐全的话，最快3天就能放款。
这么大的利率下调幅度，加上放款速度大大加快，就像冬天里的一把火，一下点燃了市场。
1月份以来苏州市场热度明显升温，二手房和新房成交都在加速！到23日为止，新房已经成交到5464套，二手房成交也有3572套，已经超过了2021年每月的平均表现。
看图表更加直接，新房自从1月以来每周成交都在1500套以上，明显比去年年底要高。
这还是在不少开发商都已经收回折扣的情况下发生的。之前的75折、85折都没了，反而换成了各种“优惠全线收回”的红色海报。
这从12月就显现端倪了，售楼处人气明显旺了很多，很多项目销售额都已经达标，不需要再降价走量。
图源：居者
二手房也是一样的情况，买房的人在出手了，成交越来越多，成交周期越来越短。
比如12月贝壳上成交的房源成交周期普遍在一两百天或者四五百天，最近在一两个月内成交的房源越来越多了，最快的甚至3天成交。
成交量上去了，不少房东齐齐涨价。诸葛找房上显示，一天之内涨价的房源有267套。涨价幅度从1万、40万、50万、106万、215万等都有。
园区湖东的金鸡湖花园一口气涨106万，一点都不手软。
湖西苏州中心涨价13万。
从它的报价历史看，1月14日上架报630万，到17日才短短三天就涨到643万。
议价空间也在缩小，像上面成交的案例，总价低的顶天也就只能谈个几万块钱。
但是业主越来越硬气了，有不少粉丝说业主一分不让的多了去了。还有的直接反悔不卖，要等到年后回来。
根据诸葛找房的数据，目前二手房均价在29007元/平，确实是比12月的28950元/平高了一丢丢。
整体来看，不管是新房还是二手房的成交都在回升。苏州楼市基本可以判断是正在启动了，准备买房的朋友们尽快入手，年后买房成本只会越来越高。
苏州的房子为什么值得买，我从楼市基本面给大家解读一下。
1、市场行情
在长三角一体化战略目标的推进下，苏州经济发展势头好，这几年房价也是节节攀升。
苏州2016年执行了严格的限售限购政策，但仅仅停顿了一年，2018、2019年又大热了。后续在经过2019年3次调控后，投机需求被抑制。
2019年达到了95766套的高位，随后因为政策调控起作用，加上2020年因为疫情和调控政策发力，成交萎缩。
2021年受到整个房地产大环境影响，据诸葛找房统计，全年成交60557套，同比上升6.26%。但是比起2019年疫情前还是差远了。
2021年具体到月份上看，因为新房市场供应量大，买房人流向新房；加上政策调控、利率上行、房贷周期长、土拍热度降低等原因，二手房月度成交在4月份达到成交高峰后下滑，10月份成交见底。
年底因为政策面吹风放松，市场信心提高一点，成交高了一些。1月份估计会成交超过5000套。成交价格在业主心态变强之下也会高一些。
近期二手房库存下降得很快。我看上周还超过了10.7万套，今天一看就只有10.53万套，一周左右二手房挂牌量减少了差不多两千套。
如果选择楼龄15年内的住宅，能剔除掉一堆老破旧，只剩3.5万套，又比上周看到的4.1万套要少了近6000套，减少得更多了。
特别是园区玲珑、双湖板块，新区狮山板块的热门小区卖得又快又贵。比如中海湖滨一号近期成交的一套162平的4室，成交单价76852元/平，比之前的历史最高单价还高8000元/平！
还有我们之前去调研的龙湖狮山天街，属于品质好的次新房，价格反弹特别快。小阳春的时候突破了6万，然后下半年行情差了，链家上只成交了一套，单价回到5.4万。如今再看小区均价又窜高到6.1万/平。
新房成交受二手影响很大。
全年新房住宅成交92152套，比前一年小幅下滑1.45%。
2021年下半年二手成交差，很多想要换房的业主卖不掉房子，导致置换的需求被压抑，这是新房下半年成交不好的原因之一。
再一个，原本年初还在正常释放的新房需求，到6月份成交高峰之后，随着各种外部环境的恶化，包括：
土拍规定更加严格，第二轮土拍明显降温；
银行利率上调，首套房利率由5.05%上调至5.70%，最高甚至6字头；
地产商暴雷等。
买房人心态和钱包受到影响，成交严重下滑。
截止12月苏州新房库存量达74466套，刷新了近四年新房库存峰值，比起年初几乎翻倍。新房去化周期从年初的6个月左右延长到9.7个月，但并不算多，属于供需平衡。
尤其是年底利好吹风不断，11、12月成交量稳定在6000套左右，这个月估计会更高，能消化掉部分库存。
价格随着成交量波动。
从9月开始，苏州的新盘就开始各种降价促销活动。到第四季度更夸张，不少原计划开盘的项目推迟了开盘，入市了的就搞“工抵房”、“特惠房”等，首付分期之类的操作都出来了。
不过这也是有区域分化的。园区奥体、新区狮山等头部板块，新房本来就少，成交量非常稳定，价格也很坚挺。
倒是一些外围区域、库存高的地方内卷最严重，像浒墅关、相城元和、木渎等板块，还有楼盘单价狂降7000元/平，都在以价换量。
所以12月新房成交均价23887元/平，同比下跌1.26%。
而1月开发商收回了折扣，价格也会相对回升一些。
接下来过去半年多积压的成交量释放出来，然后成交量拖着成交价往上走是大概率事件。
2、土地市场
2021年苏州市区全年成交76宗涉宅地块，其中涉宅总建面为970万平，成交宗数和面积都是2017年以来新高。
这个成绩主要是靠第一轮土拍挣到的。那一次吸引了上百家房企马甲拍地，溢价率普遍超过了10%。目前这些地块大部分在年内已经入市了，经历了年底的降价大战。
第二轮集中土拍可以说是一个分水岭。
15宗成功出让的涉宅地块里只有2宗有溢价，其他都是底价成交，也就是0溢价；第三批继续过寒冬，26宗涉宅地块就2宗有溢价，还是国央企托底。
虽然说后面两轮的溢价率比较低，房价上涨压力不大，但是要注意：
1、园区奥体、高新狮山等改善主阵地供给较少，也是土拍溢价主角
2、刚需地块比较多，注意区域分化严重
在新房收回折扣之下，这些地方的刚需二手房也会出现涨价，所以刚需买得到新房的赶紧买。
但要特别注意，要避开远郊或者库存量和新房供应量极大的，比如吴中城南板块、相城木渎等区域。
2022年的苏州市场依然是分化的市场，好地方涨，差地方很可能一毛钱都不涨。
改善盘的二手房在2021年已经出现上涨，门槛变高了，而接下来核心位置如园区奥体、新区狮山等头部板块的新房数量少，门槛也会有提高，可能会引起抢房大潮。
以房贷放松，利率下调为上涨的导火索，结合楼市基本面来看，2022年苏州小阳春势在必行。
另外还有几个因素是我看好苏州的原因：
1、城市基本面强劲。
苏州本身底子是很好的。2021年江苏GDP成绩出炉，苏州以22718.34亿位居江苏省第一，GDP增速保持8.7%的高速增长。
在2021年前三季度GDP十强城市里，苏州的两年平均增速是6.6%，牢牢占据第一名的宝座。属实是体量大还跑得快的代表。
它的制造业非常出名，而且是数字化制造业，被誉为“世界工厂”。
除了装备制造和电子信息两个万亿产业，苏州还在培育新一代信息技术、生物医药、纳米技术、人工智能等四大先导产业产值，在2020年已经达到了8718亿元将会成为下一个万亿产业。
苏州要产业有产业，要人口也有人口。
江苏13市里苏州常住人口最多，达到1074.99万人，是全省唯一一座常住人口超千万的城市。
七普人口增加229万，人口总量、人口增量及增速都是全省第一。
可以说并不缺需求。
2、和上海价差拉大。
2019年是买不起苏州跑去买上海，但上海在2020—2021大涨了一波，又把苏州和上海的价格差距拉大了。
我们2021去做过调研，苏州最好的园区改善一般在五万多价格，高新区科技城好的新房2.8万左右。
这跟上海核心区改善一般在12万以上还是有价差的。
再加上上海二手房调控降杠杆，市场调整不可避免，一些资金短期内又会往苏州跑。
3、市场调整短周期结束
苏州调整了两年，需求也积累了一波，所以2022有足够的理由支撑上升。特别是现在利率下调这么多，这个利好太大了。
所以想要在苏州买房的朋友要赶紧行动起来！行情已经开始启动，不要再等了！春节后Z价会很快。
上升多少应该停手？一般来说，货币不是大放水的话，我觉得涨30%就应该谨慎了，涨50%就要停手了。
因为涨多了肯定会迎来调控的，届时又要跌回去一些。
具体这一波涨多少有危险，以后我还会继续跟踪的。
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