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地产股这几天总算是绝地反弹了一把，几天的时间，涨幅快有两三成了。
是什么原因让地产股上涨呢？
有的人说，跌的太多了，跌到底了自然要涨了。
世界上没有无缘无故的爱，地产股在行业整体被打压的情况下，更加不会无缘无故的涨。
一定是有利好出现。
真正的原因是：土拍规则要改了！
如此一来，房企的利润空间就会有提升。
前几天深圳第二批土拍中止，大家都在猜测原因到底是什么，流传两种说法：
一种是由于三道红线，加上拿地资金40%的限制，导致参加的开发商太少了，只能暂停；
一种是参拍的开发商太多了，深圳怕热度太高，诞生新地王，需要做出调整。
两个极端，到底哪个是真？
我向深圳规土委的老朋友打听后，其实这两种说法都不准确。
昨天，天津也发布了公告，第二批土拍的61块地延长到8月31日出让。
还有广州和北京的第二轮土拍时间都延迟了。
其实原因都是一样的，就是土拍规则要改！
另外，惠州和青岛今天也发了公告，有地块因故终止，惠州明确说了土地竞拍规则需要优化。
为什么要改？怎么改？改了会有什么影响？
很简单的原因，现在地方的土拍政策确实不够完善。
我们知道现在的房地产政策就是竞地价，限房价，有的地方为了创收，地价最高溢价率可以给到50%，到了最高熔断价格，再竞什么商业自持面积，或者竞人才房，或者租赁房面积。
总之，限来限去，有些地方的地价是越拍越高，而开发商最后拿地的成本，比表面上的成本还要大的多。
最后为了体现房价控的好，卖的新房价格又给限死了，很多项目房企净利润不到5个点，跟制造业一样。
开发商为了多赚点钱，只能偷工减料，完全不讲质量武德，所以这几年做出来的房子，已经没有什么品质可言，弄的业主维权四起。
这是房企净利润率连年下滑的一个原因，也是地产股不涨的主因。
但开发商又不得不去拿地，你不拿公司就只能关门，毕竟公司员工要吃饭。
再说地产公司那么多，你不拿别人也会拿。
房企T. H为什么会濒临死亡，就是2016年高峰期拿了太多地王，他又是做豪宅产品的，卖不起高价，当时可能以为限价只是权宜之策，结果限价到现在也没放开，快把自己给拖死了。
这几年处在破产边缘的大中房企已经有五六家了，甚至面临着生死危机。
如果他们真的死了，那是多大的地雷啊，欠着上万亿的债务，上下游产业链都会要被拖累，有多少楼盘烂尾，业主要维权，这影响的不仅是金融业的坏账，还是社会的稳定，最终必然是大家都不愿意看到的结局。
总之各个地方为了控地价稳房价，是花样百出，把开发商也折腾的够累。
但从顶层来说，在房价不断上涨的情况下，中央必须要想办法先从源头控制住地价，所以在今年第一轮集体土拍之后，需要对第二轮土拍继续作出优化。
7月22日，中央传达的信号，依然是控地价、限房价，但跟过去不同的是，未来还将向全国推广北京提品质的做法。
下半年中央关心土地市场的调控基调依然是稳地价，而非土地市场流拍和部分房企拿地意愿减弱等情况，也就是说担心的是地价过热， 而非地价过冷。
这也是为什么深圳、天津、杭州等城市的第二轮土拍规则要改的原因。
回到前面的话题，土拍规则具体怎么改呢？
今天网上流传一张图：就是以后土拍的主要规则。这个虽然不能从官方核实，但我猜很可能是真的，因为跟天津自然资源局的公告基本相同。
1、出让规则大改；
第一、以前上限溢价率普遍在50%左右，以后限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。
天津第二次土拍61宗地的最高限价，溢价率全部下调到了15%以下。
土地溢价率降下来了，一来可以降低地价的热度，给市场传递稳房价的信号，二来还可以给开发商让利。
第二、到达上限后通过摇号、一次性报价、竞品质决定土地归属，不再是价高者得了，所以以后又会有好品质的房子出现了。
据易居研究院智库中心报告，近期对土地出让规则作出调整的城市包括杭州、东莞、金华、惠州和义乌等地。
杭州7月20日发布的供地新规，其中就把溢价率上限从30%降为20%，而竞品质的溢价率上限只有10%，原来的竞自持改为竞政府租赁住房。
2、对房企的参拍要求明显提高。
第一、土地限购！
以后建设用地也限购了，你不具备房地产开发资质，就没资格拿地了。
天津的公告里就明确了这一条，此前杭州也有这样的规定，估计以后所有的城市都会出台这样的规定。
第二、购地资金严格审查！
房企买地的资金来源，将受到前所未有的监管，资金不充实的企业，真的不敢再拿地了，以后越来越是国企央企和巨头的天下。
看到这里，有的人估计越看越糊涂了，土拍规则改了，这不是越改越严了吗？对房企有啥好处啊？
当然是有好处的，不然地产股为什么涨呢是不是。
其实道理很简单，就是溢价率下降了，售价不变的情况下，原来地方政府赚的钱，相当于让利给开发商了，就是开发商的利润空间提升了。
什么意思呢？
我再以杭州为例。估计老铁们又要说我举例不是深圳，就是杭州了，因为太红了。
杭州今年首批出让57宗地块，出让金是1178亿元，平均溢价率26%。
若将上限溢价率降至15%，杭州首批地块出让金将降至1061.8亿元，较实际出让金减少116.3亿元，降幅接近10%。
也就是说如果按15%的溢价率算，而售价不变的话，杭州的土地出让收入减少116亿，而开发商可以多赚一百多亿。
当然，开发商也可以把这些钱部分用来提升品质。
这样做的好处是，降低土地溢价率，从源头上就降低了土地的热度，最后整体的地价和房价都可以稳住，否则总是容易给市场一个地价大涨带动房价要涨的预期。
同时也算是给开发商让利吧，减少拼配建、拼自持的比例，给房企留点利润空间，让房企把重心放在打磨产品品质上，这是一个多赢的结果。
总之，未来的调控思路是越来越清晰了，就是地方让点利，眼光放长远一点，先让企业活下去，才能愉快的玩耍，就跟地方征税的艺术一样，既要把鹅毛拔下来，又不让鹅叫。否则最后出了问题，楼盘烂尾，银行坏账，一堆烂摊子还是要地方来收拾。
土地会从源头上控制地价上涨，尽量避免地价不断上涨和房价压住不让涨的双重挤压，避免让房企日子越来越难过，从而避免企业倒闭潮，损害经济和就业。
房价也不能涨太快，否则老百姓也承受不起，也会挤占其他消费空间，新房限价容易，但二手房大涨如何限制？
深圳的经验已经证明，二手房出台政府指导价，同样也可以控制二手房价格上涨，现在市场已经凉透了，有的已经降价了。
否则新房二手房倒挂明显，只会引发投资客争先恐后去打新。
新房还是要限价，二手房也要控制，不能无厘头的往上涨，之前涨太多的那些必须回撤一点了。
讲了这么多，总算讲清楚了，快帮我点个"在看"吧。
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