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今天是二线城市的最后一篇了。
字数有点多，七千多字，写了一个星期，找数据找的眼睛都花了。
因为要判断一个城市的房价走势，没有数据是判断不出来的。
我写的很认真，想买房子的一定要认真看，当然这也只是给你一个参考依据。
买房一定要多去跑市场，感受市场变化，学会选筹，才能买对房子，毕竟这一波行情只是结构性行情。
武汉
1、行情丨新房
武汉2020年新房本来开局良好，结果受疫情影响，二三月市场陷入停滞。
新房成交几乎为0，4-6月新房市场逐步恢复，直到7、8月才追赶到19年水平。
9、10月与19年持平，最终在年底的11、12月成功实现反超。
供给量，2020年商品房供给257946套，面积2893.23万平方米，同比减少7.89%；
其中，住宅203404套，批准预售面积2357.36万平方米，同比减少10.61%。
成交量，2020年商品房成交224735套，销售面积2469.44万平方米，同比减少5.94%；
其中住宅197187套，销售面积2195.53万平方米，同比减少6.43%。
供过于求较为明显的是住宅以外的商品房。
当然这个成绩也是开发商以价换量得来的，2020年四季度，很多楼盘为了走量都在打折促销。
行情丨二手房
二手房成交90815套，成交面积896.97万平方米，同比减少16.37%。
主要是疫情影响，一季度基本上没有成交，下半年跟2019年比还好点。
2、土地
土地我们只看住宅的供需情况。
2020年武汉推出住宅土地面积1360.23万㎡、建筑面积3198.51万㎡，建面同比下降3.74%；
成交住宅土地面积1224.30万㎡、建筑面积2910.66万㎡，同比+5.16%；
土地出让金再创新高，达1787.62亿元，同比+10.48%%；
成交楼面均价为6141元/㎡，同比+5.05%，整体平均溢价率为9.55%，低于2019年的11.67%。
如果看这个整体的土地供给量，武汉这几年的供给并不少。
而且会感觉一年比一年多。
跟2020年的成交相比，这种供给量是非常充足的。
房价似乎没有什么理由看涨。
但发现没有，地价也在曲线向上，每年都涨一点。
所以这肯定是一个结构性的问题，就是整体的供给量没有减少，但是核心区的土地供给量肯定稀缺，
地价最高，而远郊区供给量多，地价低，但涨幅也不小。
数据来看确实如此，2020年江汉区土地供应量为0，供给量多的主要是黄陂区，新洲区。
硚口区成交楼面地价最高（14626.54元/㎡）；
而远郊的汉南区成交楼面地价最低（2232.25元/㎡）。
所以这就会造成什么现象呢？
因为核心片区土地供给量少嘛，郊区土地供给多。
结果就导致核心片区房价增值，而郊区不涨，分化。
3、库存
截至2020年12月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房175693套，面积2059.59万平方米。
江岸、江汉、洪山等热门区域，一方面在2020年成交不错，库存比较少；
另一方面2021年供应相对较少，很多热门项目压力较小。
甚至不排除涨价加推的可能。
而库存较多的是郊区，新洲、黄陂、经开区，这些地方供给也较多。
今年应该没有涨价的可能性。
4、买房建议
武汉整体不缺房子，2021年供给量充足，但这说的是整体。
结构性一定存在供给矛盾，也就是核心片区供给量少，郊区供给多。
所以我建议在能力允许的情况下，
买房一定要往核心片区买。
因为2021年武汉的核心地段也会带来一波。
优先增长潜力大和概念较强的光谷片区，特别是学区房。
郑州
1、行情丨新房
供给：2020年郑州主城区新房供给量1581万平米，环比上升4.15%；’
其中住宅1231万平米，环比上升3.16%。
成交：2020年郑州主城区新房累积销售1178万平米，环比下降12.8%；
其中住宅1007万平米，环比下降1.95%。
商品房和住宅都是供大于求。
（以下图片均来自易居）
最近三年来，郑州都是供大于求，均价有小幅下跌。
但主要是结构性的问题。
三环内新盘较少，价格相对坚挺，三环到四环开发商也在打折促销；
四环外的远郊就跌的比较惨了，两三成都很常见。
行情丨二手房
2020年主城区二手房共成交49588套。成交均价1.5万/平米，环比上行2%。
均价是看不出来，但实际上二手房市场成交非常不好，很多都跌价了。
2、土地
2020年郑州土地成交1万亩，环比下降43%。
成交金额649亿，下降28%。主城区成交面积6591亩，相比2019年下降非常快。
这对后续的楼市回暖是利好，我估计2021年郑州楼市就会迎来反弹。
3、库存
持续的供大于求，导致商品房库存不断上升；
2020年末，库存达到1043万平米，主城区去化周期12.42个月，比2019年增值30%。
但没关系，土地明显减少，只要2021年市场回暖，12个月的去化周期并不长。
4、买房建议
郑州这几年房价下跌有个特点，主城降价区域集中在西南老城，东边核心新贵区很抗跌，远郊跌的一塌糊涂。
知道哪里抗跌不抗跌后，你就知道哪里是优质资产了吧。
抗跌的就是优质资产，不抗跌的是垃圾资产。
所以今年买房，你就买那些抗跌的片区。
第一、区域来说，条件允许的情况下，首选三环内；
特别是北龙湖，东区核心区，其次是三环到四环的东边，比如龙子湖；
买不起这些地方再选北边，金水北。
买房想要升值快，首先一定要选对区域，就是产业前景好，购买力强劲，规划可期的区域。
其实逻辑很简单，郑州只有一个核心CBD，郑东新区，高收入人群在这里上班；
围绕着这里展开，你看看去哪里买房上班近就知道哪里升值快了。
北龙湖是距离CBD近，环境又好，所以成了富人区，就是郑州房茅台；
升值幅度不一定是最快的，毕竟总价高，但以后只会越来越贵。
第二、产品来说，普通购房者首选学区房，新房，次新房，地铁房。
总之，现在大胆抄底，郑州连跌三年，正是抄底良机。
很多二手房东都快哭了，跌了三成，再跌都要资不抵债了。
洛阳、南阳地王频出，价格都快要接近郑州，这绝对不正常；
地级市的房价怎么可能比省城房价高，只能说明郑州房价低估了。
这让我想起了苏州房价在2019年疯涨，有人说买不起苏州房子只能被迫去上海买的笑话了。
河南好歹是快一亿人口的省，我看到一个统计数据，买郑州房子的人，超过七成是郑州以外的各地级市人在买。
虽然河南穷，但人多啊，总有一部分买的起郑州的房子。
北龙湖的价格都四五万以上了，就说明有钱人还是有的。
厦门
今天回看了我2017年12月写的厦门楼市调研文章，当时的结论是一起静候厦门房价下跌。
2018年厦门房价确实普跌了不少；
地价更是跌的惨不忍睹，跌30%以上是常态。紧接着我写了一篇厦门地价腰斩的推文。
当时就上了微博热搜，有不少厦门本地人出来怼我，还有了著名的厦门教授的梗。
然而再怎么怼我，也掩盖不了2018年厦门楼市低迷的事实，反而证明了我预判的准确性。
而过去经过几年的调整期，厦门终于要走出泥坑了。
1、行情丨新房
新房供给：2020年厦门商品房批准预售面积543.32万平方米，同比增长9.4％。
其中，住宅批准预售面积276.85万平方米，同比增长9.4％。
成交：2020年厦门新房成交34559套，住宅卖出21095套，234万平米；
同比增长37%。
成交金额超千亿，同比增长53%。
供给量虽然比成交多点，但成交在快速上升。
价格达到40451元/平米，创近十年新高。
从购房群体看，2020年90平米以下的刚需占40%，90-144的刚改占47.5%，144以上的改善占13.3%。
可以看出，推动这一轮的是改善型需求为主；
所以中高端片区反而会强者恒强。
从成交看也是如此，岛外四大新城；
集美环杏林湾因为景观，学区，地铁配套都好，成交超级火爆，价格连续上行；
海沧马銮湾、翔安南部新城成交也都很火，但价格还比较稳；
同安环东海域以首次置业的刚需客为主，相对弱一点。
岛内有5个板块的单套成交额平均都上了千万。
行情丨二手房
厦门从2015年开始，就是存量房成交占主导的城市了
特别是岛内，新房很少，二手房成交占主导，就跟一线城市的感觉差不多，
很多房子算是优质稀缺资产了。
2020年全年二手房成交34561套（332万平米），比2019年少了2749套
主要是上半年受疫情影响，下半年疫情影响减弱以及信贷政策相对宽松，
刚改对学区房的刚性需求，加上岛内又大搞拆迁，释放了大量购买力，还有一些炒房客也趁机介入，使得学区房炙手可热，价格不断走高。
进入2021年，厦门二手房成交还在持续火爆。
最近几周的成交量都是上千套，而且很多小区，特别是学区房明显。
2、土地
厦门因为连续低迷了几年吧，为了提振市场，拿出了岛内最好的地；
所以2020年地王果然频出，4月思明区诞生百亿地王，9月又出了5.8万/平的单价地王。
最后，全年土地收入爆发式增长，出让建筑面积244.98万平方米，同比+49%。
总成交额高达660.27亿元，比2019年多了210亿元，
增长五成，创近八年新高。
平均楼面价为24075元/平方米，平均溢价率为20.3%。
当然片区会有所分化，岛外还是供地主力，占了85%，
特别是翔安区和同安区，占了一半。
其实厦门前几年出让的土地都不多，都只有一百多万平米，但房价依然大跌。
为什么？
其实不是供给增加了，而是因为限购导致需求急剧减少，供需一下失衡了。
2020年出让的土地已经算多了，那房价为什么还可能增值呢？
我觉得不是都会涨的，片区肯定会有明显分化。
3、库存
根据厦门网上房地产显示，截至2月1日，可售住宅套数是29217套，
可售面积是341.6万平米。去化周期大概是10.59个月。
这个库存水平我看跟去年7月份的水平差不多，最近半年没有什么变化。
新房因为主要是在岛外，所以还没有二手房那么火爆。
4、买房建议
厦门这个城市有点特殊，小而美，在福建是魅力属于NO1的城市，
相当于半个省会，在他不限购时，至少有六七成是来自厦门以外的人买房，
但又不如省会的产业和人口那么强大，内卷能力不足，所以限购影响非常大。
这一轮厦门启动，跟一线城市一样，也是改善型需求在推动，
市场本身调整了三年多，会有很多改善需求要置换，
这是推动厦门房价增值的第一个原因。
第二个原因，跟外地客陆续获得购房名额，资金涌入有关。
下面这个图就能明显看出来了，2014年放松限购后，外地人口购房占比迅速上升。
2019年本地人买房比例达到顶峰，占了七八成，外地客占比降到历史最低，
2020年这个数据又开始变了，本地人降了5个多百分点，外地人多了5个多百分点。
因为很多人这几年在养名额，我们从2017年3月限购算起，连续缴纳3年社保，
到2020年3月开始，后面陆续很多人就有名额了。
外地客进来，很容易搅动市场。
很多漳州、泉州、龙岩人来厦门买房一边是为了孩子教育，一边也可以投资保值，
学区房就成了首选，也是涨幅最快的。
所以学区房无疑是2020年开始启动后升值最快的资产，2021年还会继续。
厦门也是非常喜欢利用杠杆的城市；
跟深圳杭州有的一拼，只要市场启动，热门片区就会很热。
2021年，岛内学区房，新房，次新房会持续的火热，岛外的4个新城，也会很火。
新城以外的地方就会比较平稳了。
所以你买房应该知道怎么选片区和产品了吧。
福州
1、行情
福州2020年放松了限价，但市场低迷，放松也没用，市场不买账，新盘还要打折卖。
主要是受到安商房影响太大了！
2020年福州新房共供给81350套，其中住宅供给68307套，环比2019年增长78.6%。
但其中可售商品房只有24771套，大部分都是只能卖给回迁户的安商房，有43536套，占了63.74%。
安商房相比普通商品房最大的优势就是价格便宜几千块一平米。
回迁户拿着钱都去买安商房了，商品房的购买力就分流了，市场肯定好不了。
从乐居的统计结果上看，45%的楼盘开盘当天去化率不足四成；
24%开盘去化率在四到六成；而超过八成去化率的仅有11%。大部分区域的价格相比2019年有所下跌。
其中，鼓楼和台江、仓山最抗跌，而城市边缘的马尾和闽侯下降最多。
所以再次说明地段很重要。
2、土地
2020年全年，福州六城区+闽侯出让121幅地块，土地总成交金额高达1020亿！
其中，商住用地总成交金额约为971.25亿，成交面积约为920万平方。
福州四区宅地平均楼面价达到15146.84元/㎡，涨幅相较2019年每平涨1279.97元。
已经连涨两年！
但还没有达到2017年的高点，当年宅地平均楼面价高达20316元/㎡。
2020年东二环建发拿的楼面地价2.8万/平，现在东区次新二手房到4万了，我印象中房价是比2017年涨了。
五区的土地出让面积相比2019年减少了24%，再加上安商房的占比也减少了，
这对2021年的商品房价格回暖是个利好。
数据显示，福州六城区+闽侯2020年全年出让的82幅商住用地中，
仅29幅为安商房用地。
3、库存
五区的住宅库存大概是322万平米，去化周期16.9个月；
去年同期是12.7个月，还有点长，不过相比前几个月已经在减少了。
4、购房建议
福州的市场一般比厦门反应速度要慢半拍。
不管涨跌都是这样，福建最有钱的还是首先去厦门。
厦门2020年回暖了，福州要2021年才能回暖。
理由如下：
1、福州从2021年开始零门槛落户，外地有实力的购买力会涌入福州。
福建北部城市的人很喜欢去福州买房，需求增加；
这些有钱人最先进入的一定是福州主城区核心地段。
有的是为了学区，有的是为了投资升值。
那毫无疑问，鼓楼、台江这种新房供给量本身就很少的区域：
学区房是最先启动的。
其次，就是规划前景好的片区，所谓的新宇宙中心，值得重点关注。
2、福州从2017年开始成交量已连续萎缩4年，需求在累积，等待释放。
3、安商房比例明显缩减，地价小幅上扬，这对房价也是个推动
但具体片区会有分化，本身就是结构性行情。
总之，想买房的赶快买就行了，但如果想升值快，首选学区房。
沈阳
1、供给
沈阳2020年的商品房供给情况，下面这个图一目了然。
2020年的供给量相比2019年减少不多；
但商品住宅的成交面积减少了26%。
沈阳楼市从2016年进入牛市后，一直持续牛了四年多，
甚至到2020年上半年，疫情影响很快就过去了。
但需求总有透支的一天，别的城市都因为调控进入了调整期。
楼市的周期很少有城市能逃离，沈阳这个东北城市哪能一枝独秀？
所以到2020年下半年，沈阳楼市就开始转向乏力了，金九银十没有出现。
市场预期就越来越差，12月价格开始出现下跌。
二手房的成交量下滑更明显。
新房和二手房价格差不多，没有什么倒挂，但要买房肯定还是先买新房。
2、土地
看下图，相比2015、2016、2017年，沈阳2019、2020年住宅用地的供给量和成交量都在明显加大。
一方面是需求已经在前面几年连续透支！需求不断减少。
另一方面是土地供给还在持续加大！
结果就是供过于求的问题在2021年会越来越严重！
沈阳供给量大的区域房价不可避免会下跌！
3、库存
我们不看公寓、商业、办公这些商品房，这都是严重过剩的产品，只看住宅；
2020年末，沈阳商品住宅存量套数是19.8万套，存量面积2076万平米。
去化周期长达20个月，下半年库存去化周期明显快速上升
而且我预计这个周期还会拉长。
4、买房建议
对于沈阳的2021年楼市，我不看好。
理由上面的几点已经说明了：
1、需求端透支，市场没有经过充分的调整期，当下购买力不足，还需养精蓄锐，积攒需求。
2、供给端，土地供给量连续几年加大，库存不断攀升，
供过于求的局面还会恶化，买涨不买跌的心态，会让成交量下滑带动价格下跌。
3、政策上持续房住不炒，放松的空间有限。
所以，对购房者来说，沈阳楼市2021年仅限等不了的刚需和改善入场。
投资请远离！
上面详细说了武汉、郑州、厦门、福州和沈阳。
除了沈阳外，其他四个城市的2021年，我都是看好结构性行情的。
最后还有几个城市简单说几句。
长沙
很多人总喜欢问我，我以前也写过多次了，老写也没意思，
因为长沙房价很便宜，你随时买就行了，
根本不用担心被套，买贵的问题。
但记住了，价格低不代表价值被低估！
不意味着未来的涨幅就大！
长沙是带有调控标兵的城市，你不要指望他会放松调控；
他绝不会给投资者留有暴利的空间。
所以外来投资客还是请绕道吧，放过长沙，每年房价的这点涨幅你看不上的。
天津
天津我11月写过一个调研报告，可以回看，不展开说。
天津不是说不能买，但要精选区域，天津最大的价值就在于教育；
所以他的核心资产，只可能是学区房。
和平区是教育资源最好的地方，买和平区你不用担心跌，只等着哪天涨。
上三区都算核心区，新房次新房还是值得拥有。
海教园我上次去看还有1万多套库存，卖完就没了；
如果外来人想落户天津让孩子上学，建议投这里。
如果只是落个户的话，不在天津上学，那哪里便宜买哪里就行了。
海南
海南自贸区在三年后彻底封岛。
所以在这之前，一定还会有一波的，什么时间启动；
我无法预测，但肯定会来。
所以如果你有计划到海南养老，或者买个房子度假；
那也可以考虑提前布局一下。
其他北方城市
北方城市，除了北京是北方最大吸铁石！
西安是西北五城中心，沈阳算是东北三省中心。
长期还可以外，我看好的不多。
我走遍全国这么多城市发现，支撑一个地方房价最根本的其实还是：
实体产业！
一个城市只有拥有好的产业前景，人的收入才有增长，
才能吸引人才，房价才有想象空间和支撑，否则只能是海市蜃楼。
现在人为什么喜欢往南方流？
还不是因为年轻人需要可发展的空间和平台吗？
其他我没有分析的城市，比如南宁，南昌，贵阳这些城市，存在感确实比较低，只能吸引本省的人口买，
你们可以对照我的分析方法，找找成交量走势，土地供给量和库存来预判未来市场。
至于片区选筹，其实我之前也讲过，五大法宝一定要学会。
总之：
我认为大部分热点二线城市在2021年会承接一线城市的热度，行情是结构性的。
所以如果你想买对房子，一定要认真看我文章。
好了，一二线城市的预判推文写到这里结束了，我文末要开下好久没开的打赏，收一下去年的稿费，大家随意。
下一篇说三四线城市，说完我就差不多放假了。
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