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昨天兰州出台一个救市政策，商业地产贷款首付比例从70%下调到50%。
当时我们业内都还在疑惑，因为全国大部分城市的商业地产贷款比例本来就都是5成，兰州作为一个西部城市，原来怎么会定这么高，后来跟兰州的地产圈打听一下，原来首付确实是7成，所以下调到5成也不意外了。
这是易居兰州最近的商业供应和成交数据，部分数据缺失。但也能看出来明显是供大于求的，政府下调首付比例就是为了刺激市场去库存。
今天我想要说的是什么呢，即使下降了，大家千万不要上当，哪怕后面首付下降到只要3成，也不要心动。全国的商业地产，基本上都是一个过剩的局面。
有的城市尤其严重，比如深圳、苏州、北京。
商业地产主要包括写字楼、商铺、公寓这些产品。
这几年因为限购的原因，很多人喜欢买住宅式的公寓，有的还是70年产权的那种公寓，深圳、成都、长沙公寓都非常受欢迎。
我老公他妹妹因为没有购房名额，去年在长沙买了一套公寓，一套写字楼。
我当时是建议不要那么着急，把户口转到深圳来，有钱还怕买不到房子吗。
她非要买，说有钱放在手上不知道干嘛，反正办公也要租写字楼用。
现在很多像她这样的，都是说手上有闲钱不知道干嘛，又没有住宅购房名额，所以才去买公寓。
别看深圳的公寓现在卖这么火爆，那是一手公寓卖的好，但实际上二手房公寓是跑输住宅的，当然这也很正常。
我上周去前海踩盘就发现公寓和住宅的价差太大了。
前海的丽湾国际公寓，2010年的商业办公类住宅，通燃气带阳台，45平米2房卖230万，单价5万。2011年是2万，2016年初涨到4万，现在5万。
一路之隔的泛海拉菲花园，纯住宅，2010年76平米1.7万，2015年初3万多，2016年7万多，现在10万多了。
大家可以看下公寓和商品房的涨价趋势，住宅起点比公寓低，但后面升值反差多少。
中介跟我说，一套350万的公寓，税费就要交50万了，所以只要有名额买住宅的人，肯定是买住宅了。
北京的公寓因为调控过严，现在基本上已经被打残了，完全没了流动性，连银行都不给你贷款。
也就那些公寓调控不太严的城市还在流行买公寓，也说明现在大家闲钱还是太多了，缺乏投资渠道。
买写字楼的就更不用说了，我早几天文章也说过，前海写字楼现在租都租不出去。甲级写字楼2块多一天啊，真是便宜到没朋友。
写字楼投资，真的比公寓惨多了，公寓好歹还能涨一点。我另一个朋友买在深圳龙岗，他快哭死了，5年不涨还跌。
深圳都这样，你们说内地城市能好到哪里去？
还有商铺，现在真是烂大街了。特别是这次疫情之后，转让门店的排山倒海放出来，都是烫手山芋。
商铺投资的黄金时代真的是一去不复返了，以前是一铺养三代，现在是三代养一铺，十年前的一个商铺，可以养活你家三代人，你现在买个商铺，可能要三代人才能把商铺的月供还清，还不赚钱。
现在手里店铺多又不盈利的，拿着真的是个负担，商家都不想租门面了，业主还能租的起价格吗？
深圳华强北，全国知名的电子世界，现在的商铺，跟十年前的商铺价格比，一落千丈，都腰斩几轮了。
我同学在华强北租了个店铺卖手机壳，十年前没有电子商务，都要去现场采购，商铺真是一铺难求，现在大家都是在网上下单，去华强北都是直接去仓库拿货。
她说今年华强北当铺到期空出来的租金又比去年下降了20%，因为很多商家订单比平时都腰斩了。
为了缩减成本，想直接转移去租个便宜的仓库，反正客户谈生意都是在网上谈，也用不着门面。
如果你手里还有这几大类产品的，即使是商铺，除非地段非常无敌，或者说你商铺买的早，没有月供负担，早就是纯收租金了，否则那种租金抵不了月供的，我建议你还是早点卖掉。
一方面是，网购让商铺的价值不断下降，这次疫情期间就非常明显，大家都不敢出门，买菜，各种生活用品都在网上买，线下的店铺熬不过去的死了一大批，倒是网店生意火爆。
现在不光是城市，连农村都流行起网购了，我妈说因为农村镇上村里的店铺因为卖很多假货，所以大家都学着网购了。
另一方面是，随着城市的扩张，多中心规划，各种商业区全面开花，人流也分散了，所以明显会感觉到传统的老商业区人气不如以前旺了，生意越来越难做。
所以我都要我姐他们学着开网店了，因为线下门店的前景只会越来越差，仅限于周边的人流量，如果因为什么搬迁，改造，很容易就死翘翘。
比如我姐在长沙中南大学开的一个鞋店，因为新学校建好后，附近大学生就要搬走很多，所以人流量集聚下降，生意就明显受影响。
再比如我叔家原来在我们县城汽车站门口有一个黄金旺铺，生意超级好，但后来随着汽车站搬迁了，人流也没了，这店铺生意就萧条了。
门店的生意一旦失去人流量就完了。
而网店的客户是面向全国的，没有界限，流量只会越做越大。
房地产类的投资真的得有点取舍，不是买了都算是好资产，有的搞不好就成了负资产，有的买到手就要亏。
除了住宅，其他最好都不要去碰。
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