来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）； 作者：樱桃
1
最近房租成了热点，我看了下各种报道，明显有两派，以新华社为代表的主流媒体都在抨击长租公寓，因为资本的进入，导致房租上涨。而自媒体们普遍认为这是主次不分，真正的根源是供不应求导致房租上涨，同时为资本辩护。
由于这次房租上涨风波是起于北京，于是大家都去分析北京市场发现，北京2015年到2017年，拆违面积分别是1818万平方米，3000万平方米，5985万平方米，2018年前4个月拆违1640万平方米。
然后得出结论，因为拆除的房子太多了，而北京租房的人有863万，占到40%，并没有减少，所以租金肯定得上涨了。
我们假定这个理由针对北京成立，但是其他城市呢？并没有大规模拆违，为什么房租也大幅上涨了呢？而且涨的比北京还多！
中国房价行情网数据显示，全国主要大中城市中，成都房租同比涨幅高达31%，深圳涨幅也接近30%。此外，还有重庆、合肥和天津等城市的房租同比涨幅均超过了北京。
到底哪个才是推高房价的主要凶手？
刚好我认识3个做长租公寓的小老板，针对市场上存在的一些观点，特意请教了他们。
这个真的与资本大举介入长租市场，形成恶性的房源争抢，哄抬房租密不可分！而且确实是主要原因，否则你根本解释不通。
2
第一个长租公寓老板，王先生对樱桃直言不讳，2015年他在成都做长租公寓时，就用过这种手段，联合另一家长租公寓运营商一起抬租金，原本800元/月的单身公寓，抬高到1100元，他说现在可以租1500了。
“说实话，长租公寓盈利很困难，不抬租金，根本盈利不了。这轮房租上涨，我觉得跟长租公寓商联合抬价格有非常大的关系。”王先生说。
另外，中介公司也是推手之一，因为房东很多都是交给中介代出租，把租金抬高，房东高兴，中介也开心，双赢。
王先生分析，如果说北京拆除违法建筑导致的供不应求是主要原因，那应该只是北京上涨，但这次房租上涨都是人口流入量大的城市，属于全国性上涨，肯定有共同的原因。
在万科、龙湖等大企业进来后，王先生就果断退出了长租公寓市场，因为斗不过大资本。王先生说，“房都被拿完了，后面来的人，没房拿，有钱也搞不了，等大资本垄断完，租金价格肯定涨，所以我推断，以后北上广深的租金只会越来越贵。”
3
第二个老板，黄先生是樱桃的亲戚，他做长租公寓也有几年的时间了，亲眼看着资本进入市场如何把房租抬起来的。第二个老板，黄先生是樱桃的亲戚，他做长租公寓也有几年的时间了，亲眼看着资本进入市场如何把房租抬起来的。
黄先生说，去年在长沙雨花区，三房2200元/月，四房2500-2600元/月就可以从房东那拿进来，而现在三房涨到了2800元/月，四房涨到3200，3800的比比皆是，房东都不愿意给他们，去年四房只要 2800，为什么涨这么快呢，因为资本方投入，大公司一窝蜂涌进来，房租水涨船高。
“大公司随便就是上亿元，直接抬高房东的价格，每套房子租金多个300到500元，房东肯定就不租给我们了，而我们的利润一套房可能也就是500到800元。”黄先生说。
黄先生告诉樱桃，其实长租公寓的初衷是好的，就是为了让刚刚大学毕业的学生，减少经济压力。好比一套房，业主要租2800，我们分成4个房间，每个人只要900，我们可以赚800元一套，而我们针对租客有很多活动，还有保洁服务，其实我们的利润在500元左右，我们前期要搞装修才能出租，基本房子除掉前期成本，要两年半才能开始正式盈利。
“我现在真正能养活这个公司的，是我们下面的装修公司，靠长租赚钱，对于我们这种小公司是痴人说梦。”黄先生说，如果一个房间改成四个房间，一切的问题由公司承担，500一个月的利润，且没有中介费，如果租客找了中介公司，公司还要给中介费给中介，两年半回本是一个理想值。如果四个房间有一个没租出去，这个房子就亏了。
有很多房子太烂了，从房东那收回来必须装一下，形成自己的风格，不装，别人也不会租，而且还要多出一间房间。
4
第三个老板，魏先生在上海做长租公寓，他认为跟供求关系不大，主要是资本介入。
魏先生感觉长租公寓火起来是从2015年开始，以前去看一个房子就是个人或者小团队，相互之间不会抬高成本，因为拿房成本直接决定利润，品牌公寓比如上海的青客，自如，YOU+，遇见，领地，进来后，背后都有资本，就开始恶性竞争了。
他们不光是跟小规模公寓争市场，还跟酒店争市场，拿房成本，超过5块不会考虑，3块，4块是基本范围，湾流是比较高端，拿房成本超过酒店，一间房都能租到9000多，连锁型的二百多，都做不过他们。
魏先生说早期拿的房子，利润率还可以，因为租金已经锁定，而现在拿的房子，利润率低的多，大的品牌公寓为什么敢拿房呢，现在他们都在堵房价上涨，品牌公寓拿下来后，可能都要亏钱，或者是保本状态，等租金上涨。
万科在深圳改造城中村后，租金都有明显上涨。自如，相寓，确实能掌握一个区域的租金，如果绝大多数房源，让中介公司掌握后，业主也会抬高租金。
魏先生认为，这次爆出也是好事，大企业进入租赁市场后，反而抬高了租房成本。
5
这不是一家两家之言，前几天，我爱我家原副总裁胡景晖炮轰，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。
因为泄露了行业的这个“秘密”，结果胡景晖因此遭到我爱我家董事长谢勇的一顿臭骂，胡一怒之下只好辞职了。
前期资本不惜一切赔钱收房，推动房租上涨，其实跟滴滴们前期闭着眼睛搞活动砸钱道理一样，先占领市场上的房源再说，让小企业活不下去，形成巨头垄断，以后就好涨房租，赚钱，盈利，所以终究还是资金的游戏，谁的钱多，谁就能扛的久。
但现在住建部介入，自如、相寓、蛋壳公寓等10家企业承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。新增投放市场的房源会维持租金不涨，全国九城续约房源涨幅不超过5%。
后续看他们怎么继续涨房租吧，资本都是嗜血的，他们砸钱做长租公寓，就是为了把房租涨上去，否则资金链都得断裂。
大家可以搜索关注我的微信公众号：樱桃大房子，获取我所有分析和投资建议。
樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产涨跌短周期，不唯空，不唯多，只唯实。
【提醒】可以加入知识星球询问更详细的投资建议
