$万科A(SZ000002)$另外讨论未来十年房地产会不会走下坡路，我觉得很难。很多人判断依据是，住建部部长王蒙徽先生说，建国 70 年，城镇人均住房建筑面积由 1949 年的 8.3m² 提高到 2018 年的 39m²。
觉得到40了，基本没什么空间了。
但是，这个40，除了商品住宅，还有 1998 年房改之前的大量公房（基本上已私有化），以及 1998 年房改之后的大量保障性住房。
但是98年前的住宅和保障房是什么品质可想而知。
另外，看09-18年的商品住宅竣工面积总和，差不多 71.8 亿m²，当前中国人口是 13.95 亿，因此中国人均商品住宅面积约为 5.15m²。
当然你从98年房改开始算，中国那种有花园和围墙和卫生间的现代意义上的商品房住宅人均面积最多不会超过15平方米。
另外国际上的40算的是套内，我们是有公摊的，这个至少也有20%的差距。
另外从城市化来看，住建部统计是60%，但是事实意义上的（户籍城市化），估计不会超过45%，这个和发达国家的70%还是有很大距离。
另外，从房价来看，去年全国均价差不多是1w一平，好的，假设未来十年，房价仅仅是跑赢通胀的涨幅，5%，那么2030年，全国均价大概率会是1.5w一平左右。
20年商品房销售面积是17亿平方米，结合我们之前分析的中国现代意义上的商品住宅人均只有不到15平方米的这一事实，未来十年，商品房销售面积估计都很难下降。
那么取30年是20亿平方米，那么乘以1.5w，未来十年，商品房销售额顶峰大概率会是25万亿~30万亿之间。
另外，商品房盖好就完事了吗？估计没有，20年全国统计的住宅总建筑面积大概是330-400亿平方米之间。（建国以来），这块每年折旧5%来算，一年的更新也要15亿平方米。
所以，综上，中国的城市化进程和人均商品房面积决定了，房地产行业依然是成长性行业。（至少是10年内）
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今天专门去看了美股地产股，西蒙地产，霍顿房屋，lhih，莱纳，厨卫家。可以说没有一家pe低于万科的。就中国现在的城市化进程。中国人对房子骨子里的爱。可以说万科回报不会低。早晚市场会纠正错误。
所以，我觉得头部房企，不作死，未来十年，10-15%左右的成长应该是合格线，所以，即使短期来看没有什么超额收益，但是长期还是值得持有的。
我一直都认为，用来居住的房子肯定是够了，然而，适合居住的房子呢？差得远呢。那些居住密度超过3甚至达到4或者5的高层鸽子笼真的适合居住吗？那些为了找个停车位转半天的房子适合居住吗？
我之前有一套房子在七楼，一梯两户南北通透，小学当地第三三甲医院两站路菜市步行五百米公园步行十分钟，够好了吗？然而，我发现孩子只要上了楼基本就不爱下去，所以又重新买了现在的房子，二楼，六层带电梯，容积1.2，地下车位足够，说白了就为了孩子一分钟就能跑到楼下去玩儿而不是宅在家里。
所以，房子可能是够住的，然而好房子是远远不够的，而人们追求美好生活的愿望永不止歇。这也是我认为，头部地产商$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ 离倒闭远着呢，除非他们自己作死，然而市场居然给出了破产清算价......
不 地产股 龙头企业已经没有很坏的 即使保利利润下滑一半 那么也是10倍市盈率 而其他小房地产都要倒闭 然后房地产就剩下几家 已经没有更坏的了 房子不可能不造。 而且房地产利润率下降 龙头企业就有护城河 外来的瞧不上这行业点收益不会进来 。已经破净了 品牌价值都没算 别的爱尔眼科都商誉都算几百亿净资产 难道保利万科龙头地位 这么低借款利率 牌子不值几百亿
是的 龙头企业还在保持两位数增长的行业 估值却来到了历史最低 这种市场无效的时刻 就是捡金子的时候
真照这些自干五算法，美国早一百年前就不需要开发商了
现在的问题是高价抢地 但高能级城市限价和限购 低能级城市去化感人 房企没利润啊
既使不算这些细账，靠常识推演也能得出客观的结论。市场先生正在奖历老实人。