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$碧桂园(02007)$ 瞎掰扯几句！
首先承认错误，原先认为 合同负债+现金 ＞各种应付款 + 各种外债 就可以持续运营，没大风险的想法是错误的！因为合同负债，卖了房子就是一锤子买卖，但是工程款是持续花销，进度少的后续还有很大的开支！
按照全国平均进度50算应该差不多，那么 合同负债 + 现金 ＞2倍 各种应付款+ 债务，才可以认为没有风险，就合理很多了？！不知道对不对？！
另外，碧桂园说账面的钱只够保交楼，假设成立，看看多久能还清债务？！
假设未来三年不挣钱，利润率为零！
按照只够保交楼，那么碧桂园剩下的资产只剩下土地，2亿平，7800亿！碧桂园的净资产2500亿，欠的各种债务，2500亿！
是否可以认为，卖掉三分之二的土地，就可以债务清零？！也就是6700万平可以堵住现在的窟窿，6700平可以还清债务！剩下的就是净资产？！
窟窿就是各种应付款，这个可以拖，问题不大，就算付一半拖一半！
嗯，卖掉1亿平储备，就可以还清债务！
今年70万套房子，120平，容积率2.0算，也有4200万平！
明年40万套，120平，容积率2.0，也有2400万平！
第三年按照3000万平算，三年卖掉一亿，似乎问题不大！
也就是以后不拿地了，开发储备以后就还债，连续三年不挣钱，三四年都可以还清债务！只要房价稳住，不再贬值！
这么看问题不大，大家看看这套逻辑有问题吗？

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用户1756546488
2023-09-16 14:51

我觉得不对，22年建安成本3900亿，未来再投入3100亿就能全部完成？！不可能吧？！这意思是土地储备不用一年就可以耗尽？！有问题

地产股小学生
2023-09-16 14:36
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账不是你这样算的。换个维度看碧桂园资产状况，截止22年底1、碧桂园应收、其他应收3800亿（已减了提取坏账，假定未来不产生新坏账），应付、其他应付4400亿，其实碧桂园真正的往来债务只有600亿。2、碧桂园已售、未售土储2亿方，除土地之外成本造价3500（含建安、设计、等不包含期间费用），22年存货余额中建安成本是3900亿，也就是再投入3100亿所有项目就完工。综上所述如碧桂园未来不再拿地未来还需支付3100+600亿应付款项。3、3700亿应付款、2700亿有息负债就要需碧桂园22年未售土储9500亿（年报中数字）销售加账上的1400货币资金来偿还(这里未考虑税费和期间费用）。