对于网红盘，我一直抱着非常尊重的态度，一个不能落下。
特别是这个4环旁，6万+，紧挨着地铁的京投发展“臻御府”。
除了那些个没了信儿的极品限竞房，这楼盘可以说离城里最近了，离四环1.7公里，距离天安门13公里。
项目也传来了新消息，一期即将启动意向选房登记。
在花乡这片，早在臻御府到来之前，已经有两个对手春风和院、诺德逸府先来乍到了。
按说后到的臻御府总要吃点亏，毕竟别人已经把西南片区的购房者洗过一轮了，但这个项目偏偏比较特殊，徐老师的群友们特意等它的人不在少数。
那么，它真的值得等么？
01
价格&价值的诱惑
先来说点和项目不相关的。
中海继瀛海府之后，又在瀛海拿了两块地。一块离地铁直线700米，限均价5.2万/平；一块离地铁直线200米，限均价5.5万/平，近地铁的贵了3000元/平。
从限竞房的定价上可以看出，国土局也认为，离地铁站越近越贵。
海淀那三兄弟和西山锦绣府也是如此，离地铁站近的贵了5000元/平。
可是到了郭公庄这里，上面手一松，
离9号线郭公庄B口出口不到100米的臻御府；
离房山北延线樊羊路站直线800米的春风和院；
离房山北延线樊羊路站直线750米的诺德逸府。
3个离地铁站距离不一样的项目，同价！限均价都是67702元/平。
丰台这仨盘中，臻御府的位置优势和价格优势，就很明显了。
特别是在零下七八度的大冬天，离着地铁近，好感度直线飙升。
再来说周边二手房。
近地铁，配套全，所以周围二手房价格也不低。
一路之隔的京投银泰万科西华府二手房均价6.5万，好一点的房源在7万左右，这也是京投开发的楼盘。
西边的中海九号公馆，均价7.5万，周围的高端盘还有很多。
臻御府限均价67702元/平，最高销售单价不得超过71078元/平。
一二手房同价！虽然没有明显倒挂，但价格还是有一定优势的。
说完二手房，说说丰台的新地块。
2019年的地王就出现在离臻御府3公里的造甲村。
9号线郭公庄向北坐3站就是中海花了79.4亿，拿下的造甲村地块，楼面价66647元/平。
白盆窑的首开华润城、花乡的葛洲坝中国府、造甲村的中海新地块…丰台从不缺一掷千金的地王。
开发商肯花大价钱的地段，肯定是值得买的。
02
硬核信息披露
二期预计2020年的5月份入市，一、二期均为2022年9月30日全装修交房。
物业公司为京投自有物业，物业费：4.28元/平 。
整个社区楼栋高低错落，楼层9-27层，共计886套房源，容积率2.8。
车位配比是1：1.2，地下有1200多个车位。
整体规划11栋住宅楼，其中5号楼为回迁楼，14号楼为独立组团，剩下9栋楼为一个社区组团。5# 14#与剩下9栋楼之间有一条市政道路。
沙盘北侧视角
沙盘南侧视角
臻御府所在地块为一个混合地块。
14#北侧为7000平室内体育馆，目前规划有健身房，网球馆篮球馆等。
11#北侧为康养中心，涵盖老年康养和老年活动中心等功能。
8#北侧为邮局。14#南侧、13#12#11#南侧，均为商业。
所有场馆和商业的出入口均朝外，外来人员不会随便进入社区内部。
地块北侧，规划有3000多平的幼儿园、派出所、社区卫生服务中心、3层的老年人活动中心等。
03
神户型再现
3#4#为16层，1梯2户，均为89平三居A户型，共160套。
1#8#为27层，2梯4户，边户为130平四居C户型，共108套；中间户为89平的三居B户型，共108套。
其中，89平的B户型和130平的C户型做了样板间。
但凡，被拿出来做样板间的户型，都是开发商非常自信的户型。
两个样板间都是出自日本设计师本间贵史之手，大户型还好，89平的小户型更能突出日本设计师空间设计能力。
89平的3居2卫，南北通透，9.6米的南向面宽是目前市面上最大的。这个户型的售价在6.2万-6.7万/平之间。
徐老师作为一个女性购房者，看完差点泪奔。
主卧除了带卫生间之外，还做了一个步入式衣帽间。
和那些都不敢放大衣柜的样板间相比，臻御府一下戳中了女主人的心。
衣帽间是韩剧里女主角的标配，所以有个带衣帽间的房子一直都是很多女生的梦想，虽然它看着有点小。
另外，餐客厨一体让客厅看着大了不少。两个卫生间都是暗卫，客卫的干湿分离也比较实用。
这个户型的南向大面宽和南北通透得益于连廊，当然也有人对连廊耿耿于怀。
户型北侧有一个贴合式的连廊，虽然比春风和院的分离式连廊采光和卫生方面都好了很多，但依然存在北侧采光遮挡和隐私等问题。
不喜欢连廊的，可以考虑89平的A户型。据说这个户型的销售价格会比B户型便宜一些，售价在6.2万-6.7万/平之间。这个户型是当下限竞房市场，比较常见的南北通透三居一卫。
130平的四居C户型标准的眼镜户型，是89平的放大版，多了一个北向次卧，卫生间是一个明卫一个暗卫。整体空间的尺度大了不少，舒适度也提升很多。
特别值得注意的是，臻御府3个所有户型的南侧房间全带飘窗，宽80厘米。而大部分限竞房的飘窗只有60厘米。这也就是为什么，臻御府的空间看上去大了一些。
04
熟地，不用等。
和那些个荒地相比，熟地更让人有安全感。
地铁有地铁9号线和房山线，生活配套、教育配套、医疗配套等都是现成的。
东侧有一块教育用地，目前正招标中。北部500米范围内，有九年一贯的教育学院丰台分院实验学校，公立，在建中。西侧800米，是已经运营中的丰台八中中海校区。
1公里范围内，有永旺梦乐城、万达广场等商业配套；2公里范围内有，花乡世界名园、高鑫公园；距离三甲天坛医院直线距离2.1公里。
05
关于一些敏感问题的答案
1、 回迁房和东侧9栋住宅楼有市政道路区隔，未来听闻也会实现为独立社区管理，在没有门禁卡的情况下，回迁房居民想要进东侧社区遛弯可能会费点劲。
2、连廊日常是封闭的，靠电子门禁+消防联动来控制。如遇火警等特殊情况自动打开，也可根据业主委员会要求制定开放时间段。
3、整个小区是封闭管理，区隔方式是绿植还是围墙待定。反正，外面的人想随便进来串门是不可能的。
06
简易版选房攻略
总的来说，一期位置比二期稍差一些，但价格应该更便宜。
沙盘北侧视角
4栋楼北侧几乎都临街，南侧正对社区花园，其中8#北向离市政道路稍远。
所以我们应该这样选：
A户型，3#东边户 4#西边户，最后选。
3#东边户会有8#遮挡的可能，4#西边户会有临街噪音影响。
B户型，8#优先选，后选1#。
8#北侧离道路远，车辆噪音印象最小，但低楼层会受北侧邮局的影响。1#离道路更近，且临近小区出入口。
C户型，8#优先选，再选1#西边户13层以上高楼层，最后1#东边户。至于1#西边户的1-12层缺少卫生间窗户。
最后，丰台三兄弟，春风和院二期抢跑、诺德逸府搞降价，足以看出臻御府对他们的冲击。