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$粤海置地(00124)$ //@人弃我取淘金者:$粤海置地(00124)$ 2023年一年就亏了不超过25亿港币，超过该公司归母净资产的1/3。其中主要原因是计提了超过24亿港币的房价下跌减值，也就是说1/3的归母净资产被一把计提减值掉了。
这公司几年前是我曾经的爱股，公司大股东是广东省属国企粤海集团，公司前身是老深圳人熟悉的金威啤酒厂，由于在啤酒行业缺乏规模效应竞争力不足，于是把啤酒业务卖掉了，保留深圳罗湖区布心的厂地做旧改，建成公寓、写字楼、商场，转型房地产公司。这个就和我喜欢的达力集团、亚洲联网科技等公司类似，都是用极低成本的土地搞房地产开发做拆迁户，低负债好资产（当然，这些事某些人嘴里这些是老千股），赚安心钱。而且和达力集团、亚洲联网科技等公司不同，这公司是国企，卖啤酒业务时候也特别分红过，所以几年前的买入逻辑是好行业（房价当时大涨）、好公司、好管理层、好价格（由于是小市值公司，估值远低于中国恒大、融创中国、中国金茂、新城发展等地产粉喜欢的主流地产股）。
这几年金威啤酒厂地旧改而来的深圳粤海城如期建成，如果它把公寓清盘还掉贷款降低负债，再守着剩下的写字楼商场酒店收租，故事到此结束是个多美好的结局啊。可惜和其他主流地产公司一样，粤海置地不甘心像达力集团、亚洲联网科技一样一辈子富一次就可以了，赌赢就下桌不玩了。而是学习今天大多已经暴雷的同行去玩高负债快周转，深圳厂房和大股东给的广州几个好项目卖完后，公司跑去佛山珠海中山江门等地大肆借债拿地，截止2023年中，光是账面负债率就已经是84%了，再算上每个高负债快周转公司多多少少都会有的明股实债，真实负债率85-90%无疑问，也就是在此前靠着厂房旧改赚到的第一桶金，在房价泡沫顶峰6-10倍杠杆杀入市场高价买地。所以很快就需要计提24亿港币减值，这其实也不多，还不到总资产的4.5%，但由于是6-10倍杠杆，反映到净资产那就是1/3的减值了。但2023年这一把减值完了，未来日子就好过了么？从现在房地产库存（包括二手房库存）和房价走势来看，2024年未必一定不会继续计提减值。
这也是我坚决看空高负债烂资产开发商的原因。粤海置地是国企，没有挤兑暴雷风险，融资成本也低，100%资产在粤港澳大湾区，也一把亏掉1/3净资产，那些高负债烂资产融资成本高有挤兑风险的民企会如何？像龙湖集团这种从来不计提减值的民企财报有多少水分？挤完水后净资产还剩多少，负债率会去到多少？我是不敢去想了。。。。。。