2024开年以来，市场连续7个交易日下跌，不过周四在北向资金大幅流入下，A股大幅反弹，周五上午市场也是红的，只是下午又掉下来了。虽然A股还没出现明显反转迹象，但跌幅已逐渐放缓。另外这周传出两个对未来房地产市场可能构成深远影响的重磅消息。
01
股市会一直跌吗？
社保、企事业单位员（职）工职业年金、商业保险等关系国计民生、金融安全的资金都在股市里，不容许股市一直跌下去。比如咱们以前武器落后，没有空军，避免敌机轰炸一个非常好的办法，是和敌人贴身肉搏，这样敌人的飞机就发挥不了作用。投资也一样，这些重要资金都在股市里，个人投资者不用担心股市会一直下跌，当然乱买的垃圾股除外。
股市一个重要职能，为风险投资和创新创业者提供高回报退出渠道，不容许股市一直跌下去。贷款、发债都需要还，而股权风险融资不需要还，创新创业要大发展，就必须大力发展股权风险投资，股权风险投资失败概率很大，90%甚至99%都会失败，风投如何通过少数几个成功项目挣钱？上市。
知名企业家绝大部分财富，甚至地方政府很大一部分财富都在股市里，不容许股市一直跌下去。比如马化腾、雷军、刘强东们，千亿身价，不是说真有几千亿现金在家里保险柜锁着，绝大部分还都是股票。再比如贵州茅台，贵州省属企业，22年贵州全省GDP2.02万亿，大幅下跌后的茅台现在市值2.06万亿，贵州一个省一年创造的GDP不如贵州茅台一家企业。
大家不用担心，更多的厉害人物已经在想办法阻止股市继续下跌，当然这里说的是整个股市，单个股票具有不确定性，特别是那些公司产品、服务被市场淘汰、边缘化的垃圾企业。这里多说一句，股市和楼市不一样，房子最终是用来住的，没有需求，想上涨真不可能，股市就不一样了，只要有挣钱效应，外面的资金会蜂拥而至，推着股价上涨，拦都拦不住。
02
股市上涨还要多久？
金融资产运行是有周期的，大体按照债券、股票、商品的先后顺序依次涨跌。先是债券价格涨，接着是股票价格涨，最后是商品价格涨。下跌也同样如此，先是债券价格跌，接着是股票价格跌，最后是商品价格跌。
股市运行是有周期的，大体按照价值、均衡、成长的先后顺序依次涨跌。先是稳定高分红的价值涨，接着是GARP策略的均衡涨，最后是高估值、高增长的成长涨。下跌也同样如此，先是价值跌，接着是GARP策略的均衡跌，最后是成长跌。价值主要是电信、金融、能源等，GARP主要是食品饮料、家电和电子、医药、体育用品等大消费，互联网越来越像GARP了，成长主要是高科技。
这两年无风险利率持续下跌，债市走牛，按照周期理论，下一步该轮到股市了，股市第一阶段是高分红价值涨，比如近期热炒的中国神华、农业银行，炒完了这些高股息股票，就该轮到GARP策略了，GARP策略的股票大多是大白马，市场主要的权重股都集中在这，他们大涨股市才会迎来主升浪，否则北交所、高分红公共事业类企业炒的再凶，市场也形不成气候。
综上，股市回暖不会太久，至于具体多久，一个月，还是一个季度，真没人知道，否则监管也不至于一天到晚被投资者各种冷嘲热讽。
03
楼市批量团体扫货开始了？
近期央行、金管总局发文，商业银行可按照市场化原则发放住房租赁团体购房贷款，支持企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，支持专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营。
另外央行去年设立金额1000亿元的结构化货币政策工具租赁住房贷款支持计划，用于重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市专业化住房租赁经营主体批量收购存量住房出租，目前市场传出济南、郑州已有项目落地的消息，天津、青岛、福州的钱也已经到位了，这个计划不给各地设定金额，先到先得，估计各地会加快项目进度，否则钱都被别人拿走了。
把这两件事综合起来看，未来可能对房地产市场形成三大影响。
咱们国人有个习惯，房价涨，赶紧追着买，房价跌，反而不急，等等再说，这两年房地产非常低迷，就是这个原因造成的，并不是购房需求真的一夜之间突然消失，即使新生人口下降，影响的也是20年后。既然购房者观望，那么国家就要通过各种优惠政策鼓励支持各类企事业单位、国有私营住房租赁企业批量团体买，接过家庭、个人不买的那份需求，托住房地产，稳住经济。
住房租赁团体购房贷款、租赁住房贷款支持计划，利率肯定要比3%的经营贷低，期限长可达30年，贷款比例高可至8成，房价应该能做到6折，5折也是有可能的，毕竟现在很多房子7、8折卖不出去，批量团体购买折扣肯定要大不少。
既然价格便宜，贷款利率还低，央企、国企、事业单位，有实力的民企，专业化规模化住房租赁企业（比如链家、我爱我家），城市专业化住房租赁经营主体，肯定有积极性，对外出租有钱挣，对内可以优惠价格租给单位（公司）的年轻职工、业务骨干，有利于工作推进，留住人才，特别是央企、国企、事业单位，肯定会第一时间响应上面的政策号召。
但也要注意的一点是，租赁住房贷款支持计划试点城市要么是直辖市，要么是省会城市，要么是经济强市，比如青岛，毕竟企事业单位，专业化规模化住房租赁企业，城市专业化住房租赁经营主体，也是要挣钱的，肯定不会到需求过剩的下线城市做亏本买卖。
综上，可以得出结论，一、二线城市和省会城市住房去库将加快，楼市将逐渐稳定，但三四五六线城市是真的不行了。
有了上面两大政策，不少人会选择长期租房，再加上这轮楼市惨烈下行，房地产供给侧市场集中度提升速度将加快，绝大部分开发商未来几年将退出市场，品牌力不强或出现交付困难的开发商，购房者怕烂尾不敢买，地理位置、医疗教育资源差的项目，很容易被周边二手房比下去，以后开发商拿地会非常谨慎，否则一辈子白干，比如龙头碧桂园、融创，现在每月销售额支付利息都难，股价跌的只剩渣，老板财富蒸发。
另外这次受伤的还有二线城市和一线城市郊区的房东，出租变难，涨租变难，非常可能受到批量团体购房出租的企事业单位、专业化规模化住房租赁企业、城市专业化住房租赁经营主体的挤压。
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