之前的一篇价值分析是2018年10月17日
时至今日，再以同样的标准来探讨一下新城控股的实际价值。
一、风险
首先要看的依然是风险，也就是新城控股的实际表内加表外的负债率，
根据年报可知2018年年底拥有货币资金454亿，负债总额是2793亿，其中合同负债是1182亿，那么除合同负债外的总表内负债是1611亿。其中减去经营性的各种应付828亿。最终表内有息负债为783亿。表外负债暂且归为少数股东权益总共为204亿。
那么表内负债加上表外负债总共为987亿，减去货币现金454亿，为533亿。2018年末的净资产为509亿。所以实际净负债率大约为104%（这里面表外负债这一块有朋友认为少数所有者权益不全是表外负债，这个也正确，但我保守认定全部都是表外负债）。
按照新城的目标完成率和年销售情况。
未来三年新城的销售金额，大概在2200亿到3200亿之间，按照权益65%来算，1430亿到2080亿的权益销售。
由于近两年的年报中都有比较多的重估利润，所以净利率还是有虚高的成分的，既然是研究风险，就只能谈现金流，也就是我认为比较合理的销售净利率为10%，也就是每年赚143亿到208亿。
按照当前的土地储备1.1万亿平方米，因为之前三四线拿地居多，未来的平均售价还会处于下降状态。也就是按照保守每平米1.2万元的均价来计算。总的土地储备货值为1.32万亿人民币。
如此土地储备规模，即使每年销售3200亿销售额，可以卖四年。如果每年销售2200亿销售额，可以卖六年。
总的净负债最多为533亿，每年赚143亿或者好的时候转208亿，赚的钱都去还债，也不超过4年。这种情况下，每年回笼的利润现金流是可以在未来四到六年不拿地的情况下还掉所有净负债的。所以公司的现金流运营是安全的。
二、回报
当前市值的回报率如何呢？之前一篇文章，我是按照450亿来计算回报率的。如今按照943亿来计算回报率，比之前成本要高很多。
首先943亿买下这个生意的话。每年按照三分之一的净利润用来分红。按照当前价格来看分红率是3.58%，处于一般的水平。
按照未来稳定之后综合体一年可以收租金100亿，利润50亿来算，加上房地产销售这一块143亿到208亿每年的利润。实际一年的现金流约为193亿到258亿。就按照前三年用来降负债，后面一半用来拿地一半用来分红来算。大约100亿到130亿每年的分红金额。
如果按照十年时间来算，分红700亿到910亿，保守的按照十年间收到700亿来算。面对如今的成本943亿，仍然不能回本。
十年来看，保守计算如果花700亿的成本去买这家企业，回本是没问题的，但是943亿去买，稍微有一些贵。当然不排除未来新城控股的超预期增长，还有低价拿地的快速扩张。但是隐患就是未来综合体数量的快速增长，竞争加剧，未来重估会不会出现减值扣利润的情况。房地产行业在三四线的棚改规模缩小，影响了新城的销售总量的增长空间，甚至出现停滞或者下滑。
当然我的担忧可能未来一年到两年出现的可能性较小，但是以十年为维度，还是比较容易出现的。
$新城控股(SH601155)$ $新城发展控股(01030)$ $融创中国(01918)$