$恒隆地产(00101)$ $华润置地(01109)$ $茂业国际(00848)$
如果仔细分析恒隆的租金收入结构，可以发现恒隆在中国内地除了上海之外的物业外，十二年来投资于中国内地二线城市的数百亿的投资基本没有经济上的回报！
布局中国十二年，几无回报！
恒隆地产2016年报披露：
内地整体物业组合的租金收入增长1% 至人民币34.16亿元，营业溢利减少1% 至人民币21.49亿元，租赁边际利润率下降2个基点至63%，主要由于新的物业于营业初期的利润较低所致。
虽然香港经济增长放缓及零售销售额下跌，香港租赁物业组合的租金收入及营业溢利分别上升5% 及7%，至港币37.42亿元及港币31.96亿元。整体租赁边际利润率为85%。
上海的两个恒隆广场开业已久，租金共计22.79亿元RMB，如果也根据香港成熟物业的租赁边际利润率85%来计算，上海物业贡献的营业溢利为19.37亿元RMB，那么除了上海之外的所有物业贡献的营业溢利仅仅才2.12亿元RMB。去除税收，还不到2亿元RMB。
从2005年2月恒隆买下天津地块算起，至今已有十二年。在这期间，恒隆将重心放在了中国内地的二线城市，投资数百亿，仅收获不到2亿元的净利润。由此可见商业地产的艰难！
恒隆仅是一个缩影
利福中国（2136.HK）从利福国际中拆分出来后，对利福国际的利润没有多大影响。利福中国除了上海久光赚钱外，在中国其他城市估计不亏损就很不错了。
茂业国际（0848.HK）是又一个例子，2016年扣非后净利润为1.25亿元RMB。如果除去深圳的店铺外，其他所有加起来应该是亏损的。
新世界百货中国（0825.HK）也差不多如此。
下一个是谁？
华润置地算是半个，因为华润很大一块业务是房产开发。之前华润投资物业做得有声有色是因为根据地在深圳、北京、上海、杭州等一线城市，随着华润不断地扩展版图向二线甚至三四线发展，投资物业这块业务就会走恒隆的老路。尽管华润的南宁万象城、沈阳万象城做得有声有色，相信是个例而不是普遍现象。
出路在哪里？
很难找到出路！尽管可以走输出品牌和管理，走轻资产运营的道路，但很难做大规模，道路同样艰辛。