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老有$龙湖集团(00960)$ 的股友来和我杠，说天街比吾悦好。且不说天街吾悦我都经常去，没感觉天街的优势，租金也是吾悦113亿，天街103亿，吾悦更多，最关键的是天街和吾悦相比有一个巨大的硬伤，龙湖集团的股友们都避而不谈。我们知道，新城控股$新城控股(SH601155)$ 的布局主要聚焦十八线小县城，而龙湖集团主要聚焦一二线城市。我们国家商用土地的使用期是40年，按理说到期都是要收回的。而商场的价值主要分为两部分，土地价值和建筑价值。
土地到期后，目前看有两种方式处理：一是收回土地，赔偿建筑价值。二是重新缴纳土地款续约土地使用权。等过几年商场所用土地到期后，位于县城的吾悦广场，新城控股只用缴纳每平几百元的土地款，就可以继续经营了。而立足一二线的龙湖，就要缴纳每平数万元的土地款，这笔钱龙湖集团肯定是拿不出来的，那么商场就会被国家回收，仅赔偿每平3000元的建安成本…。从这个角度看再过20年，龙湖基本毛都不剩了![[吐血]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_23_blood.png?v=1 "[吐血]"){kind=small}
。可怜的是持有龙湖集团的亲们还把天街位于一二线当个优势在说，真是…一言难尽…
商业用地，地方政府不会收很高的土地使用费，何况商场都是高容积率，折算到每平米的价格很低，地方政府知道你商场经营的好，能带来税收和解决就业，一般都很支持继续经营，而不会杀鸡取卵，要那点蝇头小利
20年、40年，想的挺远哈，既然你想那么远咱就按你的逻辑聊聊。县城的人文、工业、经济这些基础决定了无法获得更多的资本投资，无法获得投资进一步降低人文、经济、教育等各种社会资源配置，然后进一步不能获得更多投资，年轻群体更多选择去城市发展和打拼，那里更公平机会更多。你可以查查吾悦广场所在地的县城人口是不是在逐年减少？
且不论你这个角度及所计算的那些数字是不合理和妄想的，算你的逻辑成立，到那么多年后县城的人口情况会是什么样？去看看发达国家是不是人口都在向城市集中？消费不景气的话商场收谁的租？资产还值多少钱？是龙湖集团一二线资产优质还是新城控股的县城资产优质？
记着一切的商业都以人为基础，没有人，那些都等于0。
我买的新城，不过感觉你快疯了，不知道什么原因
讨论已被 莫南 删除
楼主的分析挺好，很受益，但是大家都是商业地产，没必要互相拉踩
龙湖和吾悦没必要踩了，两者其实是不同的市场，租金代表中国实体消费的一个样本，两者基本都不涉及奢侈品（华润置地涉及部分），商业经营三要素（成本、位置、经营能力），相信这几家还没倒下的商业
天街毛利76%，新城70%。
优势在我
多奶点大V进来，股价就是不涨急死我了