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今天$新城发展(01030)$ 大涨，$保利发展(SH600048)$ $滨江集团(SZ002244)$ 等优质房开下跌。
周期会持续多久？在大周期上我们处于什么位置？
只看新房的话，明年可售货值会小于销售额，进入实质性不应求。我之前觉得最迟那会周期就会启动。但后来我又觉得，我们有天量的二手房库存，还在降价，这些如何影响新房市场？我现在不确定。
关于大周期，我们城市化率只有65%，经济还在快速增长，不论怎么看应该都是处于地产上升周期的。但我们的人口结构又很奇怪。年轻人在城市，老人在农村，城市出生率又低。也不是没有隐患。
我一直在思考这些问题，但难于定量，也许本身就是个复杂问题，定不了量，更定不了时。
不论如何，新城是个选择，估值很低。地产起飞，新城靠地产，地产没落，新城靠收租。比纯房开灵活一些。
按照郁亮的意思，市场反应过度，所以新开工缩水，后面有可能供不应求
一直跌也不会吧。总有个成本。
我十二年前买的房子都到成本线了，中介说再降1000就成交，我说租出去了，不卖了。不差这个钱。
新城起飞，新城悦增速更快，飞得更高。
新城收租，新城悦能外拓，低速增长。
宏观怎么样是一个大势，微观到个别企业又不同了。滨江的特殊就在于他没涉猎广泛，基本只在杭州。未来的国家城市群规划，也占了政策优势。剩下就看业绩表现。连年有不错的净利润，股东分红逐年增加。这也是未来房地产转折的时候，他的公司规划正好符合这些宏观和微观的趋势。那些不好的大房企杠杆都太大，现在都被美元加息搞的难受，所以只要符合未来发展方向的房产公司，都能有个比较不错的稳定发展。当然滨江只是其中之一。
我的观点，是新开工是跟随当前销售形势调整的，所以逻辑应该是销售低迷导致新开工减少；而以新开工减少反推出供不应求这条是不成立的，只要销售回暖新开工也会相应增加；现在房企的总土储是过剩的，总在建工程减去已售未结也够卖2-3年的。判断供不应求唯一参照物就是房价，房价涨就是供不应求，房价跌就是过剩，供大于求，那怕新开工为零也改变不了
个人感觉，二手房市场形态高度类似二级散户市场，这个市场没有任何机构。进、出基本就是看涨、跌的走势。实际并不存在什么刚需不刚需。跌就是跌的原因，涨就是涨的理由。形成涨势就开始惜售供应量减少，形成跌势就开始抛售供应量增加，基本的散户规律。非要说锚，二手房是受一手价格和地价牵引的。（暂且不讨论板块、开发商这些微观因素）