$保利发展(SH600048)$ $招商蛇口(SZ001979)$ $滨江集团(SZ002244)$
房地产作为周期之母，决定其周期起落的依然是供给与需求。弄清楚了它的供给和需求，就知道了当前所处周期的位置。
1. 供给
房地产的供给可以看两个指标：新开工面积和土地购置面积。 从2011年以来，房地产开工面积经历了两个高峰。第一个峰值是08金融危机后，四万亿的刺激导致的2011~2013的高开工面积，第二个峰值是房地产三道红线之前的2019年。 从2019年到2023年，房地产住宅新开工面积从16.7亿平下降到6.9亿平，下降59%。按照当前趋势，2024年房地产住宅新开工面积将降至5亿平左右，也就是2005年水平。 土地购置面积在2014-2016年的去库存后，在2018年攀升到29142亿平，达到今年峰值，2023年腰斩至10052亿平。
2. 需求
对于房地产未来的需求，可能是当下市场分歧最大的点。悲观者认为日本就是未来中国的模板，房地产的价格和调整的时间远没有到位。中立的观点，未来每年的需求大概在8~10亿平之间。
3. 库存
房地产库存分为两部分：竣工未售面积和施工未售面积。根据统计局定期发布的竣工未售面积数据，截至2024年4月，竣工待售面积为39088亿平，相比2021年的底部上升了71.7%。对于施工未售面积，市场上并没有确切的数据，最简单的估算方法就是用历年新开工数据-历年销售数据。由于实际执行过程中开工面积会发生变化，这种计算方法存在一定误差。按照这种方法计算的施工未售面积自2020年达到峰值，到2023年下降至21.7亿平，基本上降至2011年的水平。
