企业经营所需资金：23年只有一个境内债12亿到期，利息0.684亿以及其他非到期美元利息需要支出4.17亿美元，折算人民币汇率6.9，大概28.78亿RMB还要，还有一笔境内债利息0.86亿，共计：42.33亿是实实在在要还的不然就是违约了。
最近，雅居乐前两次融资超14亿港元，出售雅生活服务股份获得4.9亿港元，约为0.87兑人民币，16.44亿RBM。这些都是不受限可以自由支配的资金，42.33-16.44=25.89亿，是需要归还的债务。
根据2022年中报，雅居乐一年内到期的债务为225.93亿元，同时拥有130亿元的永续债。与之对应，其现金及银行存款总额为259.25亿元，其中不受限现金为129亿元。
去年21年经营性现金项目：销售费用31亿下滑20%+行政费用40亿下滑10%+员工工资88亿下滑10%+其他开支2.79亿，贷款利率5.3%计算，225.93亿，银行间贷款利息11.97亿大致计算经营需现金流：380亿人民币，还有应付的工程款250左右，共630亿流动现金。
销售方面：1月5号公司公告：雅居樂集團控股有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）欣然公佈，本公司及其附屬公司（「本集團」）連同本集團合營公司及聯營公司以及由本集團管理並以「雅居樂」品牌銷售的房地產項目（「雅居樂項目」）於 2022 年 12 月的預售金額合計為人民幣 38.6 億元而對應建築面積為 31.4 萬平方米；平均價為每平方米人民幣 12,272 元。截至 2022 年 12 月 31 日止十二個月，本集團連同本集團合營公司及聯營公司以及雅居樂項目的預售金額合計為人民幣 652.3 億元而對應建築面積為 517.9 萬平方米；平均價為每平方米人民幣 12,595 元。
但是拆分来看22年1月销售金额73.8亿，而12月销售38.5亿，1月比12月销售下滑了47%。按12月的销售推测假设23年每个月平均45亿来说，才能回款480亿，远不及630亿，所以当下最重要的问题是销售何时能回暖。
融资方面：根据公开信息：2022年12月9日，全国银行间市场交易商协会系统公开了广州番禺雅居乐房地产开发有限公司2022年度第一期中期票据注册文件。募集说明书显示，本期债券注册金额20亿元，拟发行金额18亿元，期限不超3年，无担保。募集资金扣除发行费用后将用于普通商品房项目开发建设等合法合规的用途。 1月4日，该注册文件在交易商协会系统状态更新为“待上会”。
12月7日，雅居乐对外宣称已于11月底与农行广东省分行签署战略合作协议，将为其提供必要的综合融资服务，包括不限于房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、债券承销与投资、保函、房地产并购融资及其配套服务、租赁住房融资等服务。雅居乐表示，截至目前已获得近40家银行共计1800多亿授信额度。这块我们先不看，因为有的授信额度并不是能直接取现使用，不然绿景中国的白石洲项目也不会低价买给万达，美元债更是跌至70美元。
去年出售给力劲项目回收了66亿现金+不受限现金129亿+16.44亿融资=211.44亿
而雅居乐一年内到期的债务为225.93亿元，差额不大。
综上短期债务压力不大，在出售10多亿的项目基本上就可以无压力过日子，或者说债务不是连续到期的，可以通过销售受限资金解封来还贷款，但是在销售不起来的情况下，吃完了今年的米饭，明年的饭还是问题。$雅生活服务(03319)$ $雅居乐集团(03383)$ $时代中国控股(01233)$