十年如一 如果把金融街自持物业看成一个REITs

#十年如一# 看到这个题目的时候，突然想到自己在股市里遇到金融街已经十年了

这十年时间里，有一大半时间我是泡在雪球里写金姐，当初有个很中二的理由，希望做个股市试验，如果市场上所有的人都能看到和你一样的信息，是否就能够减少那些由于信息不对称导致的损失。依托雪球这个平台，在金姐这只股票上，我希望验证这个结果。一路下来已经快8年了。结果似乎并不如我当年所想，但所得已经足够让我满足。借着这个题目，希望能把我这么多年对金姐的理解介绍给更多的人。

2009年首次关注金融街是因为她的自持物业，2021年持有金融街也是因为她的自持物业

截止2021年半年报，金姐的主要的自持物业主要有以下几个部分

投资性房地产项目（已建成出租）

投资性房地产（未建成出租）

 存货方面，金融街地区三块地 成本7.6亿（估计自持）

出租产品22.9亿（成本价）

固定资产方面，房产类已建成24亿（已折旧6亿）主要建成项目如下

在建工程 7.8亿

资产看到了，那盈利情况如何呢，十年盈利情况如下

2021年半年报数据，自持物业息税前净利润为5.8亿，由于金融街中心出租率回升，预估全年息税前净利润将超过14亿。

按每年分红9亿计算，则息税前利润分红率为56%，按每年分红12亿计算，息税前分红率75%。注：金融街房产开发部分估值为0的情况下。

如果把金姐当做一只REITs, 那么就是一只手持214亿已开发自持物业，待开发自持物业100亿以上，年分红占息税前利润55-75%。

最后说一句，我不推荐散户买金姐，因为拿不住而割肉的情况，我这8年来看了太多。

如果你有足够的耐心，手上有些闲钱，那么可以以买REITS或者买楼的心态买点金姐

大概率能跑赢通胀，毕竟在中国，真正能带来超额现金流的可投资房产是极度稀缺的。

另外说一句，把金姐当REITS买的可能不止我一个，还有下面两个

@今日话题