老凯李 的讨论

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1)就低净息差和低 ROE 来说,日本银行不是个例,欧洲的银行也是如此。2)我提日本的主要原因,是因为它的发展模式经历的发展阶段,以及金融在其中所起的作用,就是包括我们在内的整个东亚模式的代表。3)就地产不良而言,就当下这个客观大环境,再横向比较看看四大和其它股份行对地产的处理,我怀疑兴业在地产上的极低不良并不真实,就不够客观了吗?难道去无比较无条件地去相信财务报表上的数据,那个才叫客观?4)对股价的下跌,我们无能为力,因为那是市场行为。但是,今后银行股回报投资人的,靠得是它的分红,而不是股价。而就分红来说,招商今年的分红继续超越了投资人的乐观预期,而兴业则继续超越了投资人悲观的预期。在这些个事实面前,对于兴业的这张财报,到底是你不够客观,还是我不够客观呢?

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即便在北上广深这些地方,2% 的租售比还是很低 - 在没有房价上涨的预期下,没有人会为了 2% 的租金回报率去买一套房子。不要说是 2%,就是 3% 也只能算是合理区间的下限。

我不觉得 06/08 那次牛市和加息有什么关系,那时难道不是美联储持续加息后,把美国的房地产泡沫刺破,然后连带次贷危机爆发的时间点吗?在国内的话,那个时期是银行业的黄金时期,但和加息也没什么关系,因为那个时期是在房地产蓬勃发展的大背景下,很多银行被鼓励做股份制改制剥离过去的坏账后上市了。

时间点不同。日本在经过那么多年后,已经开始走出通缩的低利率时代了,所以它们银行业的估值开始有所回归。我们银行股投资人要关注的哈。是他们地产泡沫破灭后经历那几十年。

对银行股,利率是个矛盾体。因为就银行而言,加息可以抬升银行股的净息差,从而抬升银行股的业绩,属于利好。但加息会拉高整个股市的折现率,从而将估值降下来,属利空。同理,降息是加息的反方向。所以,对银行股来说,到底是加息好,还是降息好,还得具体情况具体分析。

这还是要看加息的原因是什么。比如,美联储这一轮加息是因为输入性通胀,美联储拼命加息,就是要压制(其实并不发热的)经济,最终通过减少居民消费需求来抵御这个输入性通胀。这种加息压制通胀的方法,其实是杀敌(通胀)一千,自伤(经济)八百,美联储无非也就是两害相权取其轻罢了。温和加息,尤其是经济复苏后,从之前低利率走出来的那种加息,比如,从零利率逐步加息到 2% 或 3% 的目标利率,这种才是最好的。

理想是美好的,但现实是通胀这事说不好哈。咱这边也发生过类似事情,我查了下,06年4月CPI 0.8%,一路涨到08年3月8.7%。期间央行加息8次,一年期贷款利率从5.58%加息到7.47%,并且13次提高存准率从7.5%到17%。A股史诗级牛市就在这样的背景下诞生了。这就是为什么从希望银行股上涨角度来说,我认为加息好一些,特别是对资产负债结构相对均衡的中国银行股来说,但确实过猛加息不是啥好事,背后意味着经济过热,一旦经济下行去杠杆速度过快,危害很大。

我觉得还是加息好,大概率加息背景下经济会不错,坏账相对少,银行业绩增长确定性高,投资者对高杆杆业务模式的担忧会下降。而降息背景下,则刚好相反。
我想这也是为什么加息周期往往股市也不错的原因:经济好,对收入增长、财富增长偏乐观,一拍脑袋就敢干;经济差,神经敏感,喜欢拿放大镜找问题,怕踩坑。

2%是挺低的,亚洲城市的租金回报率好像都普遍偏低。
我觉得这话可以反过来说:没有人买房子只是为了 2% 的租金回报[捂脸]

经过测算(链家全市抽样),北京的租金回报率(年租金/房价)已经达到2%了,因此我认为至少北京,也可能包括上广深等经济活力地区,房地产已经没有太多泡沫了。
我认为中国房地产的主要问题是低能级地区,地方土地财政激励机制下,房地产的无序扩张。。。