不不在乎 的讨论

商业模式的前两个环节已经做得特别好了，第三个环节通过加快周转也提升很快，现在的核心争论点在第四个环节，即住宅开发销售的利润反哺文旅形成的资产到底是无效资产还是有不错盈利能力的资产？很认可其实兄的观点，只要文旅资产的长期收益率大于融资成本就逻辑自洽，考虑住开的高毛利和文旅运营长期稳定增长的收益，20pe以上都是合理的。唯一的疑问，计算文旅资产的收益率时，分母的投资金额有可能保守了，如果把欢乐海岸这类项目譬如湿地公园等大量公共区域的初始投入也算在分母里，可能短期内文旅资产的收益率不太理想，当然相信算长期的账还是没问题的。

是这个道理[笑]

按照一般推论应该是按照你的说法，但最有利的就是尽可能分摊到出售的开发物业中

如图

另外关于公共区域的初始投入金额，更可能根据一定标准、比如建筑面积在住宅开发成本和文旅资产里分摊吧。

仔细看了您之前对投资性房地产收益率的分析，比如欢乐海岸项目，入账金额更象是街区、酒店、商场、公寓自身面积对应的投资成本，如果该金额已经包含了湿地公园等的分摊，那投资金额低得有些过分哈[笑]，也跟欢乐海岸对外声称的投资金额差异过大。

“这类项目譬如湿地公园等大量公共区域的初始投入”入账只有二种可能 ，一是放到文旅资产里了，二是已经均摊到出售的住宅商业开发成本中了。我个人认为后者的可能性大，或者尽可能 放到后者。因为后者对华侨城更有利，当然这是在财务方式允许的情况下。因为只是个人私下认为，并不能保证正确。