华侨城2018年年报简评
$华侨城A(SZ000069)$ 2018年的年报总体来说还是比较亮丽的，应该这也是预料之中的事。更让我们欣喜的事，引用其年报时的说法，华侨城将开启跨越式发展的道路。
在看这篇文章之前可以先看看我之前的文章华侨城，不鸣而已？那文说的比较详细，特别是旅游综合业务都有谈到。这篇文章侧重于阐述华侨城房地产业务的几个要点，结合公司既定的战略方向，来说明公司的成长空间已经打开。
一、存货大幅增长
房企的存货跟一般工业企业不同，其主要是土地、在建未竣工的物业，已竣工但尚未售出的物业。一个房企存货的大幅增长一般意味着其扩张的开始，而不是滞销的结果 。华侨城近年来的存货如下 ：
从上表可以看出，华侨城从2016年开始存货数量急剧上升，2017年和2018年更是以50%增长速度突飞猛进，扩张的“狼子野心”昭然若揭。虽然扩张并不一定就是好事，但扩张一定意味着其高速增长有了可能，无限扩张就会“莫知其极”。
二、预收账款逐年上升
众所周知，由于房企特殊的结算原因，预收款就是今后营业收入的来源，也是利润产生的前奏，所以在财务帐面上是越多越好。说浅白些房企预收款就是今后利润的前置指标。华侨城近年来的预收款项如下：
从上表可以看出，华侨城也是从2016年开始预收帐款数量急剧上升，2016年至2018年预收款项每年都在100亿上下增长。说明华侨城“地主家的余粮”越来越丰厚，今后调节利润的余地会越来越大，那么将来在财报帐面上反映出来 的增长也会越来越稳健。
三、毛利率奇高
尽管众人都知道华侨城的销售毛利率很高，但高到底意味着什么，应该大多数投资者不甚清楚。这个还是需要重点讲解一下，事实上这个高毛利率对华侨城来说太重要了。房企的毛利率高，无非二方面原因：一是拿地成本低，二是销售溢价强。如果 一个房企始终有高于行业的销售毛利率，就印证了这个房企具有一定的护城河。不仅可以促使其在行业低点抵御寒潮确保生存，而且在其他房企无可奈何的时候更有腾挪的空间。
原因也很简单，就是因为土地增值税是房地产企业所独有的一个税种，并且是实行累进的计费标准，当一个房企的毛利率高时，其所缴的土地增值税也会相应提高，并且当毛利率高到一定程度时，土地增值税并不是线性一起增长，而是跳跃性提高，从而大幅吞噬利润。这个可以写一篇文章：房企毛利率变化 对净利率变影响的敏感性分析。如2018年华侨城的综合销售毛利润率60.45%，而综合销售净利润率仅为23.46%，很大一部分是被土地增值税拿走了。我们在财报中还可以查到：2018年土地增值额实际发生额95亿，未到清算期预提土地增值税至2018年末余额为251亿，金额之大令人咋舌。
下面是华侨城历年的毛利率和已公布2018年年报主要一些房企的销售毛利率和净利率的情况。
从上述二个表格中我们还是可以从中看出一此端倪，如果 华侨城的毛利率下降20个百分点，也许净利率变化不会很大，这就是华侨城的腾挪空间。
四、项目周转去化速度将进一步加快
华侨城一直被人诟病的是周转去化速度慢，但华侨城在2019年经营 计划中明确表示全力以赴抓回款，加快项目周转去化速度 。采取的措施为：一是加快项目开发销售。坚持“现金流高于一切”的原则，受限价、限购等政策影响较大的项目，制定灵活的价格和销售策略，力争早日入市；二是创新回款方式方法。对于部分货值高、去化慢的项目，积极采用合作开发、股权转让、资产处置或资产证券化等方式加快项目开发和资金回笼。
事实上这些措施都是建立 在公司可以取得高毛利率的基础上，公司今后牺牲一些毛利率，获得项目去化速度完全是符合公司的战略目标的。简单举个例，华侨城一个项目销售价5万元/平方米，毛利率可以达到65%，也就是营业成本是1.75万元/平方米，如果 我们将销售价格下降到4万元/平方米，毛利率还可以达到56%。如果 将均价下降到3.5万元/平方米，毛利率还可以达到50%。如果在一个真实的房地产市场，如果一个楼盘不是因为市场原因而自行将售价从50000元/平方米下降到40000、甚至35000元/平方米，没有理由销售还会成问题。如果真这样，是不是华侨城只要牺牲一些毛利率就可以做到销售根本不成问题，这就是我刚才所说的腾挪空间。当你认识到这一点时，就会认为华侨城以前不这样做真的太可惜了。这也是为什么华侨城近年来存货大幅增长的真实意图。
所以我要说华侨城将不再是那个缓慢开发的房地产开发企业，企业高速成长也许从此展开，其中近年来预收款项的不断上升就是其中的一个果，而且这个果将会越结越大。
本人持有有华侨城，文中难免有倾向性的想法，不构成投资建议。