各大行业产业政策、行业变化与发展格局情况 - 2018年银行判断角度与客户准入、项目准入、优先考虑、禁止介入、风控与授信政策
房地产行业
（一）政策范围
本政策所称“房地产行业”是指《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2017）中的房地产开发经营业（行业代码K7010）、房地产租赁经营（行业代码K7040）。
（二）总体原则和目标
新一轮房地产市场调控启动以来，近50个城市先后出台限购、限贷政策，调控力度逐步加码，市场进入限价、限售时代。热点城市房价上涨趋势放缓，成交量同比明显下滑，三、四线城市受到一、二线城市调控政策“溢出效应”的影响以及棚改货币化安置的双重影响，出现了量价齐升的情况，去库存取得良好效果。
从十五大到十九大，房地产发展思路不断转变。十九大报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”从保障低收入家庭住房到实现全体人民住有所居，从单一群体住房保障，到全体人民提升住房福祉，足见未来房地产发展思路的转变。进入新时代，行业有变化、政策有“纠偏”，2018年，将正式进入新房地产周期。总体来看，当前房地产调控的力度在短期内不会放松，实现房地产市场的稳定仍是各项调控的目的。2017年销售数据将再创历史新高，但2017年9月单月销售面积同比下降1.5%，是2015年3月以来首次出现单月销售负增长，销售额连续出现回落。随着调控政策的持续深入影响，预计2018年增速将明显放缓，市场趋于稳定。区域及客户分化将进一步加剧，租赁市场、共有产权房等各项配套实施细则将逐步出台，项目开始落地。
在目前新形势下，对房地产行业总体仍维持审慎支持的政策，按照“总量控制，风险收益平衡；分层分类，突出结构差异；顺应趋势，探索租赁市场；严格管控，坚守合规底线”的原则，对房地产业务实施差异化、精准化管理，把握合规底线，防范实质风险。
（三）客户准入
1、主体资质
（1）客户内部评级为B5级（含）以上；
（2）选择白名单一、二层级客户中资金实力强、开发经验丰富、经营规范、资金链顺畅、综合效益良好的全国和区域性龙头房企进行合作。开展“总对总”业务合作的需在总行发布的可采用“总对总”合作模式的客户名单内。
（3）借款人或借款人控股股东（实际控制人）具有三级（含）以上开发资质，民营房地产企业须具备二级（含）以上开发资质；
（4）借款人或借款人控股股东（实际控制人）实力较强，原则上要求资产达到10亿元（含）以上，净资产达到5亿元（含）以上，近三年累计销售收入达到15亿元（含）以上,且借款人及其所在集团资产负债率80%（含）以下或带息负债率65%以下。
2、开发经验
（1）要求借款人或借款人控股股东（实际控制人）具有三年以上开发经验，民营房地产企业须具有10年以上开发经验；
（2）借款人或借款人控股股东（实际控制人）的所属企业累计开发面积不低于30万平方米，民营房地产企业累计开发面积应不低于100万平方米；
（3）异地新成立企业要求控股股东具有跨区域开发经营经验。
3、开发记录
（1）借款人、借款人控股股东（实际控制人）过往开发项目销售情况好，市场口碑佳，无历史遗留问题。
（2）无高价拿地、囤地、捂盘惜售、挪用贷款缴纳土地出让金等违法违规行为。
（3）近三年无不良信用记录（股东背景发生变化、经营情况发生实质性好转的借款主体除外）。
（4）审慎介入区域布局过于集中的房地产企业，原则上不再介入全国房地产企业排名百强以外、已限购城市销售占比超过80%的房地产客户新增业务。
4、合作意愿
与本行有较强的合作意愿，产品合作层面广、业务带动显著、综合收益高。
（四）客户及项目分类
1、商品住宅
以城市群作为区域划分标准，一是紧跟国家发展战略，二是顺应行业发展特点。根据城市群层级和发展阶段，具体分为三大类。优先介入城市群中心城市及副中心城市，其他地级市根据城市群具体特点进行区分。同等条件下，优先支持绿色建筑项目。
（4）相关要求
①中心城市：
审慎支持城市群的中心城市第二层级客户需满足以下条件：A、总行战略客户下属房地产企业、省属、市属的房地产开发企业、全国房地产企业综合实力排名前50（或上年度销售金额前50强）；B、其他客户要求借款人或其控股股东（实际控制人）具有二级（含）以上开发资质；已从事房地产开发十年以上；历史开发面积累计不少于100万平米。
②地级市：
京津冀周边其他地级市：京津冀周边以人口溢出为主，应充分做好市场调研，研究中心城市需求外溢的特点、区域购房人群结构和习惯、调控政策对市场的影响，选择北京市周边配套成熟、交通便利、人口净流入且呈聚集效应的区域，在当前调控政策趋紧情况下仅介入第一层级房地产白名单客户及总行战略客户下属房地产企业开发的普通商品住宅。
长三角、珠三角其他地级市：作为中国制造业的聚集区域，长三角、珠三角地区产业基础好，形成了较为成熟的产业集群，应重点研究中心城市人口流向，筛选周边经济发展水平高，有产业支撑，人口净流入的城市，可审慎介入第一、二层级房地产白名单客户开发的，位于主城区配套成熟区域的普通商品住宅。其中，第二层级客户需满足以下条件：A、总行战略客户下属房地产企业、省属、市属的房地产开发企业、全国房地产企业综合实力排名前50（或上年度销售金额前50强）；B、其他客户要求借款人或其控股股东（实际控制人）具有二级（含）以上开发资质；已从事房地产开发十年以上；历史开发面积累计不少于100万平米。
优先支持区域以外其他地级市：应符合以下指标：GDP不低于3500亿元；去化周期不超过12个月；近两年人口为净流入。可审慎介入第一层级房地产白名单客户开发的，位于主城区配套成熟区域的普通商品住宅。对于不符合相关条件的，若确需介入，应审慎选择第一层级房地产白名单客户开发的住宅项目，并由集团本部或核心子公司担保（不应低于同业要求），并提供对应项目抵押担保。
2、商业地产
商业地产总体应持审慎态度，主要选择五大国家级城市群中心及副中心城市中心商务区或中心繁华地块、商业模式合理、租售前景良好、业态符合当地市场需求的商业地产项目，要求开发商具有丰富商业地产开发运作经验，同等条件下，优先支持绿色建筑项目。
商业综合体核心竞争力主要在于整体运营能力，目前商业综合体整体共计过剩，普遍存在同质化竞争。若整体销售，总价高；若分割销售，后期运营难度大，因此自持运营成为主流。当前酒店行业整体低迷，入住率不理想，且酒店的商业运作模式更特殊，基本无法分割销售。商业地产作为长期收益工具的特点在商业综合体和酒店上显得尤为突出，因此在商业地产开发方面重点选择优质写字楼。
在写字楼项目选择上，应充分考虑区域经济发展水平、公司数量及聚集情况、整体空置率和租金水平，评估区域经济发展对项目的承载能力；掌握区域市场整体供求关系、近期土地供应、在建和拟建项目情况以及整体潜在供应量；结合项目区位优势、整体定位、区域写字楼竞争态势等因素，综合评估项目前景。
一线城市，选择本行第一层级房地产白名单客户、总行战略或国有控股的总行骨干客户开发的，位于成熟商务中心的优质写字楼。
部分经济发达的二线城市，选择第一层级房地产白名单客户、总行战略客户开发的，位于传统主城区成熟商务中心的甲级写字楼。城市应满足以下条件：（1）上年GDP超过1万亿元；（2）甲级写字楼整体空置率不超过20%。
3、租赁市场
租赁市场发展将成为未来住房消费的重要发展方向，蕴含巨大的机遇。目前市场仍处于试点阶段，我行应积极响应，顺应发展趋势，探索业务发展模式。
（1）业务模式
建设期由信贷介入，进入运营期后可综合运用资产证券化手段流转。充分利用现有产品和服务的组合优势，实现对租赁业务需求的全覆盖。在符合国家政策、法律法规、监管规定和地方政策的前提下，加强产品创新。对于地方政府主导的业务，可积极与地方政府协调沟通，加大营销力度，抢占市场机会。
（2）区域方面
住建部等9部委于2017年7月联合下发的建[2017]153号，确定12个住房租赁试点城市。国土资源部8月下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。上述城市在政策方面已有先入优势，各地方政府也积极响应，出台相应实施细则。我行先以北京、上海、天津、重庆四个直辖市及十二家住房租赁试点城市和雄安新区为切入点，抢抓业务机会。
（3）主体选择
目前规模化、品牌化租赁龙头尚未成型，相关业务对运营主体要求高，需要通过建设、收购和盘活存量房产等方式形成租赁房源。政策方面的扶持也非常关键，应选择资金实力强、有租赁运营经验和先发优势、拥有低成本优质房源的龙头品牌房企：万科、金地、招商蛇口等，以及地方国有租赁企业。
（4）业务期限
建[2017]153号要求：“通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案”。由于租赁房源的取得途径和成本差距较大，应综合考虑租赁土地性质、取得成本、租金水平等因素，审慎测算租金覆盖水平和偿还周期，确定业务期限。对于还款来源包括其他综合还款来源的，应确保其他还款来源真实、稳定。
4、三旧改造、棚户区改造及保障性住房
（1）对于政府购买棚改服务项目，应当根据《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预〔2017〕87号）《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发[2015]37号）等内外部监管文件要求，政府购买棚改服务的范围限定在政府应当承担的棚改征地拆迁服务以及安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面，不包括棚改项目中配套建设的商品房以及经营性基础设施。主体、区域、项目准入应严格按照授信政策及外部监管政策规定的相关要求执行政府类业务相关要求。
积极关注共有产权房市场，探索业务机会。2014年4月，住建部确定北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市为全国共有产权住房试点城市。目前，北京、上海积极发展共有产权住房，取得了阶段性成效。截至2016年底上海已供应共有产权保障住房8.9万套，北京市明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标。 2017年9月住建部下发了《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》（建保[2017]210号），鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索。我行应以此为切入点，积极跟进。
（2）主体/项目选择
优先合作：对房地产白名单客户开发的位于北京市、上海市、广州市、深圳市、南京市、杭州市城区内的三旧改造、棚户区改造及保障性住宅类项目。
对采用市场化方式运营、自身现金流充足、能自身平衡的三旧改造、棚户区改造及保障性住房项目，在参照商品住宅准入要求的基础上，适当放宽审慎支持区域的介入客户类型要求，即可审慎介入部分第二层级客户开发的项目。
5、产业园区
考虑到产业园区客户群体的特殊性，仅限介入由政府主导的、国有背景开发商开发、位于国家级城市群的成熟国家级产业园区项目。要求项目主体股东实力强，有较强的运营能力和招商能力，政府在项目运营过程中起主导作用，且配套相关优惠政策。
积极关注雄安新区产业园发展机会，综合考虑开发主体运营经验、招商能力、股东背景、政策扶持力度、园区定位等因素，择优介入。对于雄安新区中政府大力扶持的运营类产业园，可选择开发加经营性物业模式。
6、房地产供应链
考虑到外部监管强调规范各类房地产贷款业务的管理，加强对房地产开发上下游企业贷款等业务的合规性和资金流向的管理。为进一步加强对房地产供应链业务的管理，在保持原业务核心企业准入（以“总对总”客户作为合作对象）主体准入要求、业务模式及风险控制要求总体不变的基础下，上游客户限定为原料供应商企业，产品限定为商票保贴。分行须严格总行相关制度要求进一步强化房地产供应链业务的操作，确保系基于真实交易背景基础上给予上游材料供应商的资金支付便利，确保资金不得以任何形式回流至房地产开发，严控合规性风险。
（五）禁止介入
1、信贷资金用于缴纳土地款；
2、三四线城市商业地产项目；
3、没有产业支撑、人口净流出、市场供给过剩的城市；
4、项目资本金比例不足、资本金不实、有不良信用余额的房地产开发企业；
5、股东或实际控制人开发经验不足，经营跨度大，扩张势头快，负债高增长，且位于配套不成熟的偏远地带的项目；
6、项目实际控制权（开发商或开发商股权）发生过3次（含）以上变更的项目，但地理位置良好且目前实际控制人为全国龙头开发商（排名前三十）的项目除外；
7、2016年7月以来取得的“单价地王”项目；
8、有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产企业；纳入政府公布的存在囤积房源、拖欠土地出让金等违法违规行为的房地产开发企业；
9、以信托计划、理财产品募集的资金，附股权回购安排的股权性资金，或其他债务性资金充当项目资本金的房地产开发融资；
10、列入国家《禁止用地项目目录》（2012版）的项目；
11、本行未设立分支机构的异地业务；除经总行审批，可采取“全国业务一地办”的总对总合作客户外，禁止跨行政区域发放异地房地产项目开发融资。
12、未落地当地分行存续期管理的异地房地产融资新兴业务。
（六）相关管理要求
1、新增项目开发贷款均应在开发主体已纳入房地产白名单、取得开发资质，且对应项目土地证和建设用地规划许可证办出、土地出让金交清后上报。
2、对应项目以立项、环评、“四证”齐全、有效，资本金（所有者权益）比例不低于国家政策规定，并在贷款发放前投入项目建设，土地拆迁已完成、土地费用交清为放款前提，发放的贷款原则上不得超过在建工程的五成(分行差异化政策另有规定的除外)。除“总对总”合作客户外，原则上不得办理保证或信用的房地产开发融资以及无对应项目抵押的房地产开发融资。积极落实按揭配套资源，项目按揭配套应在50%以上。
3、对于大型房企集团，要以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表管理，集团及各成员企业贷款总额原则上不得超过在建工程的五成。
4、总对总合作客户综合授信业务，应侧重主体的风险防范，应根据不同房企集团的资金管理及融资模式特点，以及他行融资模式及报表对融资模式的印证，确定采用集团统贷统还或下属项目公司自身承贷，担保条件原则上不低于该客户的其他合作银行。以集团公司统一作为借款主体的，原则上实行全国业务一地办；以项目公司作为借款主体，实行全国业务全国办。统筹额度应根据日后具体项目需求单报单批。
“总对总”合作客户原则上仍应以属地原则办理，确需采取“全国业务一地办”的，应满足下列条件方可介入：①融资项目应处于一、二线城市，配套成熟、有明确开发和销售前景；②项目公司所在地本行有机构，所在地分行能负责协助贷后管理、配套按揭（按揭配套要求适用于开发类业务），项目资金能切实做到封闭运作，综合效益高。
在办理贷款过程中，应加强与监管部门沟通协调，涉及异地贷款，应按监管规定办理备案手续；办理统贷统还模式业务，原则上应向当地监管部门备案，或取得当地监管部门其他形式的认可。
5、房地产开发贷款的信用方案安排上，应充分考虑项目销售周期和总投资需求，不宜依赖销售返投，不接受用施工垫资作为拼盘。原则上资金拼盘中销售返投比例不超过10%，自有资金比例不低于40%（对于北京、上海、广州、深圳的优质房地产项目，自有资金比例可按照外规规定的资本金比例执行）。
6、商业地产项目应充分分析所在区域人口情况、消费能力、产业结构和特点、商业房产供求情况、空置率、区域市场竞争情况等多种因素后进行评判。
7、加强对以下企业及项目潜在风险的关注：①集团内部关联企业之间，尤其是母子公司之间的关联交易频繁的房地产开发企业；项目销售回笼进度对比同区域其他房企明显放缓的房地产开发企业；②土地成本和建设成本大幅高于周边同类楼盘的项目。
8、严格禁止通过借壳融资向房地产项目进行融资。
地方政府相关融资业务
（一）政策范围
地方政府相关融资业务包括地方政府债券以及PPP、政府购买服务项目，其中地方政府债券相关政策另文规范。
（二）总体原则及目标
2014年8月《中华人民共和国预算法（2014修正）》的出台，从法律层面对地方政府的举债行为进行约束，明确地方政府债券是举借政府债务的唯一方式，要求剥离企事业单位的政府融资功能；并建立了全口径的财政预算体系，明确规定“政府的全部收入和支出都应当纳入预算”、“未列入预算的不得支出”。2014年9月根据新预算法确定的基本原则，国务院下发了《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号），全面部署加强对地方政府性债务的管理，地方政府投融资体制发生重大变革，地方政府不得再通过企事业单位等举借政府性债务，企事业单位举借的债务也不得再推给政府偿还，“金融机构等违法违规提供政府性融资的，应自行承担相应损失，并按照商业银行法、银行业监督管理法等法律法规追究相关机构和人员的责任”，原有通过政府融资平台举借政府债务建设公益性项目的发展模式成为历史，政府融资平台将逐步分化转制为一般企业，不再背负政府信用，同时也将有部分平台客户逐步消亡。财政部陆续印发了《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50号）、《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预〔2017〕87号）、《关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台项目库管理的通知》（财办金〔2017〕92号）等文件，对以往PPP项目及政府购买服务业务模糊地带进一步明确与规范，严禁套用政府购买服务模式、PPP模式违规举债行为，以及地方政府及其所属部门以担保函、承诺函、安慰函等形式违规担保行为。为此应重点关注政府相关融资业务的依法合规性，防范以政府购买服务及PPP的名义违规举债。另外，国资委也加强了中央企业PPP业务风险管控，印发了《关于加强中央企业PPP业务风险管控的通知》（国资发财管〔2017〕192号），严格PPP业务规模控制，防止推高债务风险。考虑到我国步入改革发展新时代，全面建成小康社会需要加大公共服务领域的投资，相关领域仍具有广泛的投融资需求。对于本行而言，地方政府相关融资业务总体资产质量较好，在经济下行背景下，积极拓展政府类优质资产，将有助于抵御经济波动冲击。
因此，2018年在保证业务合规性的前提下对地方政府相关融资业务总体持优先支持的态度，并视地方政府层级、财力情况实行差别化合作，项目选择上重点支持补短板、惠民生的业务，落实“脱虚向实”。在业务准入上，各分行应当在新预算法、国发43号文总体框架内开展业务，继续坚持依法合规经营，把握商业化运作原则，主动适应地方财政预算体制调整和地方政府投融资业务模式变革的趋势，更加重视“五看”：一看地方信用环境，规避政府履约意愿不明确的区域；二看地方财力，深入了解地方财政收支与负债状况，规避履约能力弱的低层级政府业务；三看项目，突出公益性和公共性，规避政府楼堂馆所及“形象工程”；四看发展潜力，重点支持产业结构合理、经济活跃、具备人口积聚效应的区域；五看融资合规性，严格执行预算法、国发43号文等国家有关政策，政府支付义务应以商业协议为依据，并确保纳入财政预算管理，政府内部流程规范，规避企事业单位举借的政府性债务业务。
（三）客户准入要求：
客户内部评级应为C2级（含）及以上，同时要求：
借款人或其实际控制人应当具有与所开发运作项目相应的资金实力、专业资质、建设及运营经验，商业信誉和信用状况良好。若借款人为项目公司，则应当是依法设立、经营期限涵盖特许经营期限、具备独立法人资格的经济实体，产权结构及出资人职责定位清晰，组织架构健全，财务制度规范，信用状况良好。
对于借款人为政府融资平台的业务，若公司确已按《国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》（国办发[2015]42号）、《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50号）要求完成市场化改制，则可视同常规公司客户，依据商业化原则，除可择优介入其参与的PPP、政府购买服务以及其他常规商业化项目外，还可结合客户实际经营需求，在充分评估偿债能力、合理核定授信额度的基础上，给予流动资金贷款支持。鉴于银监会对政府融资平台贷款的原有监管政策（如银监发[2013]10号文等）尚未废止，为避免或有监管风险，分行应当加强与当地监管部门沟通，落实业务方案（包括但不限于融资用途、融资条件等）的合规性。
（四）项目准入要求：
项目应当突出公益性和公共性，具备社会效益良好、商业模式清晰、产品需求长期稳定、经济评价良好、退出机制明确等特点，项目涉及的政府特许经营权、财政补贴、政府付费、公共产品定价等收益规则，应当由政府事先确定。融资人应在本行开立项目资金使用及回笼专户，实行封闭运作管理。
对于垃圾处理和污水处理项目，鉴于财政部等四部委《关于政府参与的污水、垃圾处理项目全面实施PPP模式的通知》（财建[2017]455号）要求“政府参与的新建污水、垃圾处理项目全面实施PPP模式，有序推进存量项目转型为PPP模式”，上述项目原则上仅介入PPP模式项目。
（五）区域准入要求
区域应当具备有产业支撑、经济活跃、具备人口积聚效应、债务率适中等特点，本级政府具有良好的政府资信体系、债务管理和偿债机制，履约能力和履约意愿良好，除省级政府外，其余各级地方政府原则上要求政府债务率水平不超过100%。原则上不介入低于区县级的区域政府。
原则上不介入本行无分支机构（含业务团队）的区域。若分行确实未达到设立专属业务团队条件、无法设立专属业务团队的，则政府层级应在区县级及以上且满足本级一般公共预算收入福建省不低于20亿元、其他省份不低于30亿元的前提下，由分行以日常事务审批形式（充分阐述业务必要性、风险控制方案、本级财政管控能力、本级财政相应数据）报送总行机构业务中心审核同意后叙做。
（六）客户分类
1、优先合作
医药行业
教育行业
电力行业
汽车行业
新能源制造业
电信行业
机电机械行业
工程机械行业
造纸行业
纺织服装行业
化工行业
水泥行业
煤炭行业
钢铁行业
铜行业
铝行业
融资租赁行业
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抄送 新城控股、融创中国、中国平安、格力电器、美的集团、海螺水泥、长江电力、中国神华、兖州煤业、华菱钢铁、八一钢铁、万华化学、鲁西化工、恒瑞医药、药明生物、上汽集团、隆基股份、金风科技、亨通光电、东方园林 等