业主预交40亿物业费，对万物云意味着什么？
这两年，地产产业链泥沙俱下，和地产关联的物业股也是一直受着市场的质疑与拷问。但在我看来，很多固有的偏见影响了投资人对物业股的价值判断。
说一下昨天关注到的一张海报，1月份刚过半，业主就给万科物业预交了40亿物业费。这是什么水平？这40亿能占到万物云财报里住宅物业部分—2022年万科物业服务收入的近1/3、2023年H1万科物业收入的1/2。
这个事情说明了物业是门好生意，尤其是现在的经济逆周期，物业靠着刚需能带来很多行业都没有的优异现金流。消费降级影响了大部分人的生意，但不影响物业，电梯总不能停运，污水也需要畅通，物业服务必不可少。而且，物业的模式还是业主预付，为企业提前锁定了收入和现金流。
说到这里，需要大家提个醒，虽然物业是门能带来现金流的好生意。但不同企业的现金流管理能力差别巨大，这两年大环境不好导致物业的应收账款多了不少。相比之下，万物云账龄一年以上的应收账款占比只有10%左右就非常优秀了。
能把费用收上来，让业主愿意预交钱的核心，还是好服务、好品牌才能获得客户的真心与信任。万物云应收账款少，现金流多核心还是因为它的好口碑。在存量时代下，也只有口碑好、服务好的物业品牌才能活的更好，物业也迎来了品牌时代。在这个逻辑下，万物云这些头部品牌也可以靠集中度提升的逻辑增长。
比起上面的定量，定性往往对企业的估值意义更大。现在物业股的定性逻辑也变了。告别了开发商为物业带增量的时代后，物业正摆脱地产链属性，向居住消费服务转型，以后物业的增长更依赖存量房物业换签的市场化竞争还有开展像装修、租售等等的增值服务。而且政策也给物业股转型证名了：国家发改委已经将物业放入鼓励类-商务服务类。
行业定位变了，估值逻辑也该变一变了，摆脱了地产链的估值泥沼，物业股会被当做消费服务业估值，对估值提升是个好消息。中信的研报中也表示了对物业股的乐观。按中信的说法，业绩的确定性和估值逻辑的变化（以消费服务业估值），都会给物业股带来投资机会，尤其是运营能力好、应收账款管理得当的公司，中信推荐的公司是万物云和华润万象生活。
当然，回到物业股自身，当下最重要的事肯定是做好服务、做好运营，然后静等风来。
