销售已经超调，会极限救场吗

周五，罕见吹了一波，要大干一场。

然后，果然带崩地产，被大干一场。

只能说，反指是每个人成长中的必备被动技能。

下周，给自己禁言一周，希望能忍住。

今天，小猫老老实实整点干货。

现有政策都有什么，看看哪些应该调整。

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一、限购、限售、限价

这三个东西是地方住建部门在政府指导下推动的。

限购是设置户籍条件限制购买资格，

限售是设置时间条件限制出售资格，

限价是设置备案价格限制价格波动。

再拔高一点看：

限售是通过增加时间成本遏制投机需求，限价完全属于行政手段。

所以大家更关注杀伤力最强的限购，因为它是直接减少需求。

据我们统计，全国目前还有不到三十个限购城市。

这里面还包括很多“只说不做”的，很多名存实亡的，等等。

比如最近终于官宣取消限购，但实际上一年前就执行了的南昌，

比如把限购区缩小到几个街道，实际上基本不限制购买的兰州。

限购、限售、限价都是长期因城施策的产物，

历史上各地执行非常错中复杂，但其本身的含义又很好理解，

在此不用过多篇幅去说了。

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二、首付比和利率政策

这两个事是各地人民银行分支行在总行指导下推动的。

如果说限购还有阻绝外地炒房团这么一个抑制投机需求的特点，

那首付比和利率政策可谓是真正的无差别伤害。

特别是首付比。

常有人揶揄，我缺的是那点利息吗？我缺的是首付。

限购限售限价各地执行差异很大，但首付比利率至少有一个统一的全国下限。

以下简单描述首付比的历史变动，看看房地产在过去二十年如何作为短期刺激经济的手段：

首付比最早是20%，

2005年收紧，提高到30%；

2006年放松，提出“90平”概念，90平以下降回20%；

2007年收紧，提出“二套”概念，二套升到40%；

2008年放松，首套二套统一降回20%；

2010年强力收紧，先二套升至40%，后一套二套分别再升至30%、50%；

2011年继续收紧，二套升至历史最高的60%；

2014年放松，提出“一套住房贷款已结清”概念，视同首套（30%）；

2015年继续强力放松，先二套降至40%，后提出“绑定限购”概念，非限购城市首套降至25%；

2016年继续继续放松，非限购城市首套降至20%。

此后，各地开始因城施策，全国下限未再变化，城市可在此基础上自行加码。

其中，以2015年最为精彩：

当时央行是不同意降首套首付比的，但迫于压力，勉强下调了非限购城市。

言下之意就是：

限购代表城市过热，如果肯取消限购，那首付比就可以自然下调。

所以目前，限购城市首套、二套的首付比下限是30%和40%；

非限购城市首套、二套的首付比下限是20%和30%。

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三、住房套数认定标准

大家一直都很关心“认房又认贷”，但是很多人不太了解其具体含义。

这个事其实关系到住房套数认定标准，意思就是买房时会看作首套还是二套。

所谓“认房”，通俗理解是按照拥有住房套数认定，只要名下有房就会成为二套；

所谓“认贷”，通俗理解是按照住房贷款记录认定，只要你贷过款就会成为二套。

最早提出概念的银发〔2007〕359号是有些模糊的，即：

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房

并没有定义住房是指购房记录还是实际持有套数。

2010年强力收紧时，住建联合央行、银监发布建房〔2010〕83号，

对二套住房标准打了补丁，明确包括“无房有贷款记录”+“有房无贷款记录”两种，

成为了真正的“认房又认贷”。

当然，这里除了政策加码外，也有补漏洞的原因。

当时全国大部分城市都没有全市的房屋登记系统，更不要说全国了，

就借助了2006年起可以全国联网的“征信系统”。

因此，建房〔2010〕83号特别写到：

各地要把城市房屋登记信息系统建设作为一项重要工作抓紧抓好。数据不完备的城市，要进一步完善系统；尚未建立房屋登记系统的城市，要加快建设。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。

很遗憾的是，截至目前，很多大城市都仅能做到主城区联网查询。

2014年放松时，创新性提出“一套住房贷款已结清”概念，即：

银发〔2014〕287号：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

从这个角度看，二套的标准其实已经降低到了“认房又认未结清贷款”。

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三（续）、住房套数认定标准究竟归谁管

7月会后，某灯公开喊话，要降低首付比、利率、税费，取消“认房又认贷”。

大家一看，好家伙，这是把别人的职责全推到前面了，就没说自己的啊。

前几天某会上，有人认为央妈对牵头取消“认房又认贷”同样持有消极态度。

实话讲，这里面确实有职责方面不清晰的边界：

A：2010年的二套认定是住建牵头制定的，那么再次修订也要照此规格。

B：目前大部分城市二套标准是2014年金融部门提出的“一套住房贷款已结清视同首套”，2010年的标准早就不适用了。

A：“一套住房贷款已结清视同首套”，重点是“视同”，毕竟住房套数认定标准这种事肯定是行业主管部门牵头负责。

B：住房套数认定的意义在于区别首付比和利率，从这个角度来看金融部门是可以自己修改的，没必要带上其他部门。

咱就是说，啥事，都是这么极限拉扯。

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四、政策有哪些调整空间？

目前，大部分城市限制政策都取消或者打到底线了，调整的空间不大。

剩下的都是难啃的骨头，也就像挤牙膏一样扭捏。

例如，去年南京等地已经将首付比调整，最近福州厦门也把二套从50%调到40%。

超过全国下限的城市应该只有个位数了（这还包括四个一线）。

目前，销售已经完全失速，7月至今还在下落。

从数据看，今年商品住宅销售面积应该不会超过10亿平了。

按“保持定力”时“长期中枢10-12平”观点看，显然已经进入超调区间。

都进ICU了，就先别吃中药调理身体了：

把城中村改造、平急两用、保障房建设这些长期制度安排往后稍一稍吧。

都进ICU了，就别再说什么节食减肥了：

千万别磨磨唧唧说什么政策边际调整了，要尽快大胆解除前期限制政策。

1.全国取消“认房又认贷”

希望放开成见，尽早谈妥，至少在全国层面取消，保留因城施策。

2.除一线外全部取消限购

2015年就做过，现在已经深刻调整，不丢人。一线可以适度放松。

3.首付比政策与限购解绑

如果2做不到，那全国下限可统一降到20%、30%，保留因城施策。

4.二套贷款利率取消加点

现在首套二套差80基点，如果123都做不到，那这个也算聊胜于无。

5.存量利率出台下调方案

净息差已历史最低，光喊话银行是没动力的，希望尽快出统一方案。

当然，这些都是短期手段，长期还是要尽快稳住信心，增加收入预期。

这种话题，此处略去1万字。

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我一直在思考，为什么一个月过去了，什么都没有出来？

究竟是他们太慢了，还是我们太急了？

那他们慢的有没有原因，我们急的有没有道理？

如果是艺高人胆大，风险可控，我无所谓。

如果是极限拉扯这些不可名状，我很悲哀。

如果是无知无畏，就莫名自信，我很害怕。

算了，不再多讲。

还是期待电影里极限救场的名场面吧：

周末愉快