思路清晰

这个问题你是问着了，因为前段时间跨市场对冲内房和A房天天统计两个市场房地产股估值差的数据，所以说对房地产我觉得我是有一些话要说的。
分几个方面跟你聊这个事情吧：
一、首先，要说清楚房地产目前主要存在两种模式：
一个是权益合作+高周转；一个是高杠杆+高周转。前者资产负债表好看，拿到的融资利率低。后者资产负债表让人颤抖，但肯定是自认为项目很赚钱不愿与别人分享只要房子能卖出去钱都揣自己腰包里了。不足之处是融资利率可想而知。因为银行是宁可做“呆会计”也不愿意冒“呆风险”的。可以理解。

关于第一点数据上是如何体现的呢？我给几个数据：
截止2017年中报：
碧桂园有息负债/权益=0.94
万科企业有息负债/权益=0.67
融创中国有息负债/权益=5.29
中国恒大有息负债/权益=4.00
一目了然。
中南建设这个数据是1.47，三季报是1.87。三季度长短期借款均有所增加。
新城控股这个数据是1.2
自己感受下。


二、谈谈估值
这个问题分两点谈：
1.先说我对冲
为什么对冲？大家都清楚，香港内房那面由于融创中国时隔半年的突然融资使得原本就先期期回调的内房暴力寻底。而同期A房温和。这样表现的结果是两个市场估值大幅扩大。对冲是任何一个理性投资者的合理选项之一。没什么好说的。我在雪球上公开三天也是有文字记录的，但未明确公布对冲标的也是因为我所用的标的是A房中一直表现尤为优异的。不想产生无价值论战因为效果如何我最清楚。后来内房的表现有目共睹。
2.估值
截止昨天收盘我统计两市房地产市值/权益销售，我叫做实时权益PS：
中国恒大0.64（关于恒大有人会用到战投融资后73.9%权益乘数划分，我这里没这么做。因此说明一下。）
碧桂园0.71
融创中国0.51
万科A和万科H分别为：0.97/0.86
保利地产0.77
金地集团0.64
华夏幸福0.65
新城控股0.70
中南建设0.29
什么水位，也是一目了然。
但这里面要注意高杠杆和权益合作类地产公司不一样的估值状况。


三、权益合作类与高杠杆类上市房企市场表现的不同
现在离开盘还早，大家不妨翻番两市高杠杆类上市房企的市场表现。可以得出这样一个结论：
权益合作类房企无论内房还是A房，绝大多数主流品种都创出新高，而高杠杆大部分没有。这也是我后来总结前期做两房对冲是否能够获得更高收益的一个经验和体会。
大家自己感受下。
不要觉得我说的这些似乎与中南没什么关系。实际上，雪球目前做房地产投资的球友严重忽略了权益类房企和高杠杆房企的估值不同。不能简单的看PS谁低买谁。我认为应该分类对待。好在中南无论怎么分类都低估，一定程度上淡化了忽视前提的风险。


四、风险
有始有终，谈机会、谈经验，也要谈风险。
内房前期是调过了，而且是深幅调整。A房没有。现在从对冲的角度来看估值差的空间几乎没有。但必须明确两点。
1.A房没调过
2.内房反弹有一定时间和幅度了。
这两点有点滑头的意思。实际上您随意理解吧，我敢写出来就不怕争论了。反正我是不会去做口水战的。我说我的观点，就一条：
即便我认为房地产依然是两市最低估的板块平均动态10PE以下，然而以这种涨速你涨不过“年十五”，再宽限点“二月二”。另外，现在应该是进入售房淡季了吧？


结论，若有机会必买，目前观望。两地估值差再拉大故技重施，必对冲。
$融创中国(01918)$ $碧桂园(02007)$ $中南建设(SZ000961)$