之前，懵懵懂懂地觉得地产开发行业怎么也还能干个十年，但是没有量化分析。
今天通过wind把中国、美国、日本的住宅开发数据拉出来，做了一个对比。
结论是：国内的住宅销售金额很可能长期不低于十四万亿。长期可能持续30-50年。
上面是我做的一张表，核心的计算逻辑是对比中国、美国、日本三个国家目前的每年住宅开工/销售套数、总户数、套户比、对应更新年数，来判断:
1、中国的住宅开发到哪一步了，主要看套户比这个指标；
2、中国稳态状态下合理的住宅开工/销售套数是多少，乘以每套平均面积（历史在110平方左右，基本平稳）和房价（目前在10550块/平方米），就得到每年住宅销售金额应该是在多少。
首先来看第一个问题：中国的住宅开发到哪一步了。
有如下事实需要了解：
1、中国目前每年销售1300万套住宅，从2016年开始，这个数字就基本平稳了。从1986年起，中国一共销售了16000万套住宅（1999年以前我是根据历史数据测算的），从1999年起，中国一共销售了14000套住宅（来自wind）。
2、根据百度到的数据，中国有4.3亿户，住宅商品房层面的开发，中国的套户比为0.37（16000万套/4.3亿户）。这个数字说明，商品房的开发还远没有到头。一般来说，一个国家的套户比到1.0以上，说明居者有其屋。现在中国还有大量人口住在非商品房（老公房、旧房、农村），这些房子并不符合现代生活的需求。
美国有1.23亿户，1959年以来开发的住房有8900万套，60年期间的开发对应的套户比是0.72。日本有5300万户，1988年以来开发的住宅有3900万套，30多年期间的开发对应的套户比是0.74。要注意的是，日本在1988年早过了巅峰的住宅开发期。
所以，中国的住宅开发的套户比到达0.7以上甚至接近1应该是一个必然的趋势，意味着在目前的基础上至少还有16000万套需要开发，按照目前的1300万套每年的速度，还有12年以上的时间。
其次来看第二个问题：中国稳态状态下合理的住宅开工/销售套数是多少。
有如下事实需要了解：
1、美国目前每年新屋开工139万套，对应1.25亿户家庭，对应的更新速度是88年。
2、日本目前每年新屋开工82万套，对应5300万户家庭，对应的更新速度是65年。
咱们国家和日本的情况更接近，发展阶段也和日本更近一些。取65年的更新速度，4.3亿户家庭，每年的开发户数为662万套。等到了我们国家到了这个阶段（预计15-20年后），房价应该早超过2万一平米了，按照110平/套面积，每年销售金额14.5万亿。
660万套，稳态状态下，中国的住宅开工/销售套数大概就是这个数字上下，金额大概不低于14万亿。
中国早期建设的房屋质量有比较大的问题，中国zhengfu的拆迁和建设能力冠绝全球，有可能更新速度会比这个更快。90年代建的房子，我们已经住不了了。
以上就是一点对开发行业规模和趋势的想法，欢迎讨论，抛砖引玉。