地产的本质是什么？

决定房价最重要的不是钢筋水泥，而是土地，想必不会有多少人质疑，一线城市和县城的房价差距近十倍，也主要是因为土地。关于土地的交易，中国和西方不同，中国的城镇土地基本由地方政府统一征收，规划和出售。而西方国家的土地，大多为私人所有，买卖双方可以自由交易，政府只在土地和房产的基础上收取一定比例的持有税，这就造成了我国买房和西方有根本的不同。

地方政府卖地时收取土地出让金，中国的一二线城市，土地价格在房价里面占比例五成甚至更高，除此以外，还要收取高昂的土地增值税，从毛利高低不同收取比例从30%到60%不等。另外，还有25%的企业所得税。所以，中国的房价构成中，有60~70%是由土地和各种税收构成的。剩下部分的才由地产商、银行、承建商来分配。

很多人可能会抱怨，政府收这么多的钱不合理，其实不然，首先，土地并不是政府刻意高价出售，地产商之所以愿意高价拍下土地，是因为房子好卖，房子不好卖，开发商断然不会随意拍地，更不会拍地王。其次，政府收了钱，相应增加了城市的各种投入，包括基建、水利、交通、教育、医疗、安全、公共设施、社保、行政、开发新区等等。有了这些，城市才得以快速招商引资，增加就业机会，就业又带来更多的人进入城市，更多的人买房，从而加快城市的建设，形成正循环。

一个强大的政府好处显而易见：社会安全，我们已经是世界犯罪率最低的国家之一；新冠肆虐全球，我国虽然是首发但经济生活却受影响最小；不管是抢险救灾还是军事科研我们都能做到从容分配调度资源。这一切的背后源于有强大的财政在做支撑。

1998年商品房改革制度以来，我国城镇化率年均提高1.36%，增速是过去四十年日本的两倍，是过去八十年欧美国家的四倍，这都得益于我们城市建设的快速发展。城市建设靠什么？钱，没有钱是万万不能的。我们之所以看到我们的城市日新月异，也得益于这一财税机制。

从某种程度上讲，中国人买房，相当于是在为城市建设搞集资，你买的不是仅仅是房子，而是整个城市的资源和其未来。如果将中国的城市比喻成一个个的股份公司，那么买房相当于买了这个公司的少量股权。过去二十年，因为中国的大小城市处于高速的城镇化阶段，所以基本每个城市的房价都在上涨，但今后，城镇化将不再是主基调，大城市化和城市圈化才是趋势，城市之间将出现分化，这好比中国的A股，分化是必然，强者愈强。

所以，看多或看空一个城市的房价，基本等同于看多或看空城市的未来，许多人看空中小城镇的房价可以理解，因为他们的人口在流出，但是中长期看空中国的大中型城市房价，相当于认定中国已经不再需要建设城市，中国的发展到了天花板，基本等同于看空中国。而现实是，国家每月披露的70大中型城市房价数据一再在打他们的脸。

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