$泰禾集团(SZ000732)$ $滨江集团(SZ002244)$ $金融街(SZ000402)$
一个有趣的现象是，房地产的实体和股票是两个完全割裂的市场，房市很多年坚挺或者一直上涨，但地产股却一直下跌，跌到了何种地步？除了头部几家，多数地产公司股价都在净资产附近，部分企业估价甚至大幅低于净资产，我们知道正宗的估值理论基于未来现金流的贴现，估价净资产附近大致可以理解为长期来看公司基本不赚钱或者要亏损甚至是破产，那么这个年销售额达到15万亿的市场只能容得下头部两三个地产商？其他企业都沦为乞丐？想想都很搞笑不是？
为何市场估值如此惨淡？从网上对地产股的估值评论大多源于几点逻辑：一是中国房价太高，房价收入比太高，人们撑不起，未来只能暴跌；二是中国人均居住面积已经36.9平，未来已经不需要房子了；三是口号喊得响当当：我们要依靠高科技，不能再靠房地产；四是国家打压房地产，房地产是夕阳产业，国家说了房住不炒，所以房地产完了。
仔细推敲，这四个逻辑都是荒谬的，可以轻而易举地驳倒，前面两点本人在之前的《房地产漫谈之（二）——白银时代还能维持二十年》中有仔细阐述，这非但不是个没有前途的市场，而且对于TOP100的地产商甚至有长达20年的漫长增长周期。另外，华人聚集的地方哪个地方房价不高？你见过有暴跌么？至于房价收入比太高，怕国人受不了，恐怕是多虑了，看看香港的房价收入比有几个国内城市可以比？并且普遍五六口人住三十来平方的房子，这样恐怖的居住条件都能忍受还有什么不能忍受？早些年他们卖了香港的房子到内地二线城市买别墅都没问题，但港人有因此逃离香港？以国人对房子的热衷程度，如果不加以克制，哪怕举家三代为下一代解决房子都没问题的，主城买不起，人们会买郊区，郊区的郊区，君不见即使北京燕郊的房子人们都趋之若鹜，距离太远？不就是一条地铁的事么，中国可是基建狂魔。
其次，我们的核心竞争力当然要依靠高科技，但这可跟需不需要房地产可没一毛钱的关系，高科技发展了，人们富裕了还需要更好的房子不是？目前城镇房子中三分之二存量房还是老旧的房改前的房子，咱们就打算用这种房子迎接我们的新时代？我们难道计划到县城去发展高科技？老旧的房子里面连个找个停车位都费劲，还想搞充电桩？没有充电桩如何搞新能源汽车？没有新能源汽车你如何搞无人驾驶和行驶大数据？人车不分流的拥挤旧小区你敢随意买无人驾驶汽车？你买了邻居也会戳你脊梁骨。还有你没有新房子如何在里面安装各种新式智能家居？就算能装你有兴趣吗？要知道，高科技再有用也是为衣食住行服务的。
还有，所谓的打压房地产也只是名义上的，所谓的“房住不炒”也只是针对极少数人，炒房已经成为过去式，不管是中央还是地方，不管是出于就业还是金融稳定或者保障地方财政收入的目的，都不可能彻底压制房地产，这一点在本人前文《房地产漫谈之（三）——调控的歧路与正途》一文中有详细阐述。另外，房地产也不是什么夕阳产业，美国发展上百年，房地产依然健康，美国人不练钢铁几十年了，但没听说不用建房子的，town house依然是他们的美好生活标志，美国好城市好地段的房子也依然涨价，美国的地产股也是近十年来涨得最好的行业之一，次贷危机结束后至2019年8月，标普500房地产指数的涨幅在标普500所有行业里面排名第三，仅次于标普500核心消费品和标普500信息技术行业。
市场看多消费和医疗跟看空房地产本身是矛盾的，给消费和医疗以及白酒给高估值，其逻辑是不管经济如何，嘴巴依然要吃，病照样要看，还要借酒浇愁等等，看空房地产的直接逻辑是一旦房价下跌，房地产将暗无天日，包括银行也是如此，持这种论点之人是并不了解中国经济，如果将中国经济比喻成一个球体，那么银行和地产就是这个球的核心，其他各行各业附于球的表面，中国目前以外汇顺差为锚发行等量的基础货币M0，通过银行贷款派生 出庞大的M1和M2，而房产和土地就是银行贷款的核心抵押物，整个金融体系依赖的就是金融地产，核心不好，球体能健康？如果M2萎缩，其他行业能花的钱去哪儿找？再具体点说，如果地产出了问题，其上下游四十多个行业几亿人的就业会出问题，几亿人的就业出问题，消费不受影响？另外，如果房子卖不出去，银行的抵押物会贬值，七八万家房地产企业倒闭，银行收不回贷款，银行继而也会出现流动性危机，尤其是小银行流动性差可能遭受挤兑，银行再拖累企业，形成恶性循环，出现金融危机也是正常现象，如果危机出现消费还能好？有人或许会说，人总是要吃的，没错，但可以买便宜的替代。医疗更是如此，如果地产不行，接下来地方财政吃紧，必然想办法降低社保支出，大家想想为何此前医药行业改革很慢，而医药集采却推广很快？背后深层次原因就是各地社保支出紧张，地方积极推动医药集采，照此逻辑医药行业的增长将基本跟社保同步，社保大致跟地方财政同步。白酒则更是如此，现在高端白酒以企业接待性消费居多，而如果地产惨淡，楼宇停建，地方财政亏空，基建歇菜，没有了政府和地产的基建项目，大家有那么需要茅台？如果不是顾着面子只是自己喝，两三百的酒口感虽然差点，但依然能将就不是？经济差的时候可顾不了那么多。
所以，大家明白为何近年政府工作报告总是稳字当头了吧。原因很简单，各行各业跟银行和房地产，一荣俱荣，一损俱损，银行地产的健康是经济健康的前提，也是财政和就业的保障，但资本市场的估值逻辑简直就是可笑，认为球体表面会花繁叶茂，核心会腐朽垮掉，岂不知如果地产银行两大核心垮掉，中国经济将发生地震，地震之下安有完卵？
以万科为例，万科目前的净利润是酱油老大海天味业的十倍，而两者市值几乎一样，是不是有点可笑？要说增长，地产应该还有白银时代二十年，而且未来两年增长接近20%已经被收入囊中，海天呢？能保证未来两年一定增长20%不出点幺蛾子？要知道，万科还是地产股中估值在高位的，多数地产商估值远远低于万科，很多资产质量很好的企业都跌破了净资产，而未来白银二十年，地产TOP100的公司都是要受益的。不说二十年，十年以后，很多地产公司的商业和写字楼以及自持公寓租金收入都可以让大部分上市公司望尘莫及，比如金融街，光是现在的物业租赁利润就有一年16亿，十年后光是这一块的利润恐怕就在40亿以上，这还没算其大头物业开发收入。十年后能达到40亿利润级别的上市公司又有多少？地产公司中类似金融街的公司还有不少，海天味业还算是稳定增长的消费蓝筹了，大多数的科技企业都很难保证两年增长20%，甚至能不能活过十年都很难说，君不见互联网市场竞争格局十年前十年后变化之大？动不动就给四五十倍市盈率是不是更加贻笑大方？
又有人或许会说，白银时代过去了怎么办？首先，即使过去了其租金收入就没有几家公司可以企及，其次，大多数地产公司早已在探索其他产业，比如万科发展社区商业、养老和环境产业，碧桂园做机器人，恒大做新能源汽车，绿地做金融基建，融创做文旅，滨江集团做高科技风投，泰禾大股东投资保险教育医疗等等，等20年后，这些企业大都手握几千亿甚至上万亿的资金，逐渐缩小地产比例，收购和投资其他产业将是很便利的事情，又何须顾虑？
也许还有人说，你说得容易，转型不是一天两天的事情，进军高科技和消费医疗等领域可不是简单的事情，没错，你让杨国强做机器人肯定做不出来，但有钱能使鬼推磨啊，可以请能人做，碧桂园旗下的博智林机器人公司2018年7月才成立，现在总人才团队已经达到900人，其中博士学历占41%，号称2023年人才规模将上万人，现在已经可以生产各种建筑和炒菜机器人，够快吧？过两年碧桂园在自己的房子上日夜用自己的机器人造房子，在自家的门脸做自助餐厅，千万不用奇怪。转型消费就更简单了，千万不要认为做酱油、醋和调料品是一个门槛多么高的事情，以目前地产公司发展的速度，十年之后，一家地产公司的实力足可以将调料品行业大多数公司都可以收购，在其中挖掘一个类似千禾味业这样的品牌不难吧？品牌不够响亮？再花100亿打造一个品牌如何？不服气？大爷有的是钱，有钱就可以任性。
市场先生的估值逻辑就像是小孩过家家，愿意买一个二三十年才能收回每股净资产的公司而不愿意选择已经低于净资产而且前景光明的公司，还是巴菲特的那句话说得好：“如果市场先生是对的，我只能沿街乞讨”