白天不懂夜的黑，砖家不懂买房人。
先说一个结论：一线城市房价企稳之前，整体房价不会企稳。
打个比方，我们把一个石块投入平静的湖面中，会泛起一层层涟漪，城市能级越高，越接近中心点，逐渐向外扩散。不同城市的房价之间，存在比价关系，自成体系，就像烟酒的价格一样。茅台价格如果不涨了，五泸也很难上涨。
虽然说，现在已基本没有投资需求了，但自住的购房人置业之前，也会考虑价格因素，没有谁愿意购买一个价格持续下跌而总价很高的产品。只有一线城市房价企稳，才会把这种信心传递到其他城市，带来羊群效应，喊口号没用。
一线放开限购等措施会虹吸其他城市需求吗？肯定会，但不多。能在一线买得起房的投资者，早就有自己的居所了。即使一线不放开，也不会再购买其他房产了，因为shui的预期。即，一线城市放开限购更多是带来增量需求并起到示范作用，对于其他城市楼市的企稳是有利的。
最近提到去库存，那首先需要明白的是，为什么库存这么多？前几年楼市景气的时候，shui的声音太大了，吓跑了买房人。
举个例子，某“炒房客”大学毕业在某城市购买力第一个居所，后因为工作变动的原因，到其他城市居住，又购买了两套住房（也给父母买了一套），同时因为小孩上学的原因又买了一套学区房。请问这几套住房是自住需求还是投资需求？
我们观察最近楼市的现象，老破小、郊区房在下跌，二手房成交占比增加，改善性需求较好，为什么？我的理解，多套房的持有者在持续抛售手里的房产，置换成一套大面积的自有住房，这样可以把风险降到最低，反正自己总要住的。
为什么这次的楼市和过去的周期都不一样？“投资者”的预期发生了根本性的改变，而对于楼市的支持zc仍然像挤牙膏一样，一次次延误了楼市螺旋下跌的阻断。