万科企业股份有限公司2022年中期业绩推介会
时间：2022年8月31日上午9：30-11：20
参会人：董事会主席郁亮、董事总裁祝九胜、执行副总裁财务负责人韩慧华、执行副总裁刘肖、董秘朱旭。
提问：广发证券。我的问题是，因为之前股东会郁总提出房地产短期资产已经筑底，确实6月份数据回了不少，但是7、8月份出现新的情况，尽管推出一些新的刺激手段，但是从销售层面来看也不是很理想，我就想问一下郁总如何看待当前房地产形势？未来市场会有什么预判？另外有什么样的政策可以帮助目前这个行业更快走出当前困境？
郁亮：谢谢你的提问。确实在两个月前在股东会上说短期来看市场已经筑底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。今天为止仍然坚持这个判断。确实从数据上来看，7、8月份跟6月份之间出现了一个比较明显的落差，一方面，6月份大幅回升以及疫情回补和季节性的因素，这些因素都有所回落。另一方面，7月份以来出现了停贷这样的事情，有一些爆雷企业无法完成交楼，而这对消费者买房信心来说是非常非常大的打击。但是我们可以看到我们住房的刚需还是很强的。房地产市场依然是一个十万亿级市场，常做常有、常做常新。从一个角度说刚需的问题，比如说我们说房子是自然更新需求，从目前来看，我们现存量里面有人住的房子按照自然更新速度，每年需要淘汰10-11亿平方米左右，一二线城市大概需要3亿平方米左右，按照目前的开工情况，连这么一个自然更新的速度都达不到。这里还没有考虑是我们居住水平的改善、人口的聚集所带来的需求，所以这个数字肯定偏低了，也不会一直维持这个水平上。市场收缩过了头，反而会积聚起他自动修复的动能。要相信大家追求美好生活、改善居住条件的力量，所以住宅刚需是存在的，这个市场仍然是蛮大的。现在房地产行业来看，稳地价、稳房价、稳预期的三大目标，前两个基本已经实现了，现在稳预期出现比较大的挑战。而要重建市场信心，我们有各种各样建议方法，与短期政策，我们更看重与这个行业发展未来相关的政策设计是怎么样，比如行业进入新的发展阶段，为城市提供的配套服务业务类型越来越多。刚才朱旭介绍看到万科做的业务，城市配套业务非常非常多元。这个发展起来也给我们行业发展提供支撑。但是这些业务基本上都是保本、微利、长周期项目，长周期业务，需要独立政策。比如要素成本要跟收益相匹配，比如地价不能太贵，税费利息不能太高。比如万科从事长租公寓业务刚开始税费奇高，租购并举政策出来之前，税收占到租金收入20%左右，显然是不合理的。这个后面都已经调整回来了。这些业务现金流入也要跟流出相匹配，虽然是长期业务、赚小钱、慢钱业务，比如说投资的地价能不能分期付，投资周期10、20年的话，融资期限相匹配，也能够拉长。建立一些像REITs权益性渠道，让这些资产有退出道路，从而可以做更多业务。在这些新的领域里面，我们也很希望大家共同关心和探讨，共同呼吁说我们这些有利于城市业务发展、有利于行业发展新阶段政策措施出台，我相信我们对这样的政策期待可能对行业未来发展更有利一点。
提问：华尔街见闻。我想问一下从万科自身的角度来说，面对8月数字的回落，公司自身销售也是同比大幅下降，接下来对于公司销售，郁总怎么看？对于全年销售有没有一个预期？如果市场继续比较低迷的话，有没有应对的策略？从毛利率这一端，目前很多城市房价下降压力也比较大，公司毛利率会不会受到一些影响，预计什么时候企稳回升？
祝九胜：谢谢提问。从上半年情况来看，上半年销售公司同比下降，公司还是保持在第一阵营的地位。我们相信下半年销售业绩会比上半年更好。第一，市场触底以后回升是一个总体趋势。另一方面主要跟我们自身动作、自身经营安排有关系，同时也结合了市场情况，积极参与行动。我们今年整个安排销售专项行动有四个方面动作，一是提升佣金结算速度。二是调整销售结利政策。第三，自身销售力量。第四，销售能力短期培训和提升。开始部署专项行动以来，围绕去化库存、加快回款取得一定改善和一定成效。这个需要一点点积累。整个过程中各一线公司也出现了一些与市场相适应因势而变的动和举措。比如工地开放，以前也做，今年力度比以前更大。看万科竣工小视频，倡导买万科房子、品质放心，安全的产品形象。把意向客户无论是线上还是线下，带到我们工地，向这些意向客户及时交付，让他们看到工程进度、项目整个过程，提高了意向客户转化率。被带看开放工地意向客户转化率是30%多，如果没有被带看的意向客户常规转化率一般10-15%之间，这就是工地开放给客户带来了信心，让他们对我们工程质量、对我们品质有信心，促进转化率提升。
再比如，刚才郁总讲了刚性需求这方面，从改善需求来看，有改善需求的客户面临卖一套房才能买一套房的一种状况。怎么样让有改善需求客户顺利把房子卖出去最终还能够来万科买房，这就需要在这个过程中我们需要发挥我们专业能力和优势，为客户提供相应的帮助。比如今年东莞瑧山府项目改善客户需求比较多，我们联系好二手房中介公司，交易过程中促进助推银行放款，二手房买方拿到贷款，客户把房子卖掉以后拿到回款，拿到现金，就可以到我们项目购房。这类客户差不多超过20%，为这类客户提供一系列帮助，对于我们销售，回款有重大帮助。过往正常情况下这些动作没有那么频密，正常情况下销售流程，客户来访，基本上在客户签约就终止了。今年在一个艰难情况下，销售就是一系列动作，一个一个做扎实，并且还需要做更多动作，至少前面加一个动作，后面也加一个动作，前面加一个动作叫销售准备，以前我们不太担心有没有客户，客户到访后我们接待好、连接好、服务好就够了，今天碰我们目标客户到底在哪，怎么让他们来访这变成我们很重要工作，这叫销售前动作准备，这个动作前置，我们做了很多销售动作安排，在这个准备工作上做得比以前更充分、这种能力是线上线下相互结合方式，集团也成立了移动互联网销售公司，在这方面不断进行努力。后面加一个动作，就是复盘，每天、每周、每月交付复盘。今天过往哪些事情做对、没有做、哪些可以做得更好，我们内部也不断每天都有日报、周报、月报不断进行经验分享，不断进行能力积累。总而言之，在一个艰难市场上对销售能力挑、对销售动作铺排有更高要求，我们这方面不断是长肌肉的过程，对此也有基本信心。我们认为做这个生意不是跟整体市场做生意，是找到合适客户做生意，找客户能力上对自己有信心。至于提到在目前市场情况下毛利率问题，市场确实有低迷一面，这个时候毛利率承受一定压力，对万科而言，此刻首要选择是确保经营安全，毛利率承压是一个短期，长期来看毛利率回到一个社会平均水平，我们认为没有哪一个行业必然好、也没有哪一个必然差，房地产毛利率会回到社会平均水平。即使这种情况下，能提供好产品好服务的好房企，深刻洞察客户需求、经营效率提升的房企取得回报高于平均回报，创造更多真实价值，我们一直朝这个方向努力！
提问：中金公司。很高兴看到公司上半年录得企稳回升业绩表现，我想请教一个债务的问题，万科过去是债务最好的企业。这一段发展中，债券大幅下跌已经蔓延到优质企业，万科怎么看，这个事态对万科可能的影响？如果债市未来3-6个月仍旧没有充分稳定的恢复，公司在融资管理方面会做什么样的安排？
韩慧华：应该说公司美元债价格的波动主要还是市场因素导致的，不是公司基本面问题，公司业绩和财务情况都比较稳健。投资人对整个行业信心逐步的恢复，才是平稳美元债价格最有效、最持久、最核心的因素。对公司自身来说我们继续坚持稳健财务策略，提前做好相关资金安排，确保公司在境外发行的每一笔债券项下所有付款责任和义务都能得到有效履行。我们相信这对债券投资人也是最负责任的态度，我们也积极主动做好跟投资人沟通，帮助大家更好了解公司财务和经营的情况。
具体到美元债市场在未来短期内有没有办法恢复的话，公司怎么样做未来债务清偿安排。其实我们在境外债务都有永续滚动还款安排，通常公司会提前最少一年到18个月作相应的资金铺排和规划，这样做的目的也是为了让我们有更长的时间做相关安排以及应对任何市场不利变化。所以今年下半年公司在境外已经没有任何到期的要偿付的债务了，从去年年底到今年整个上半年开始，我们一直做相关债务提前偿付和再融资置换工作。境外债确实是过往公司融资比较重要的渠道，但是也不是唯一渠道。目前公司在境外银行贷款渠道还是非常畅通，也得到了金融机构的持续信任和支持，其实我们在去年12月份到上半年为止这一段时间完成了境外280亿折合人民币的再融资工作，这个过程中不仅是久期，成本都有一定的优化，帮助我们进一步调整整个集团的债务结构。目前境外贷款通道非常畅通，我们也会提前做好明年包括明年4、5月份以及其他银行贷款的到期提前安排。目前整个境外在手资金比较充裕，除了这部分储备之外，我们还有正常的境外投资项目正常分红到期回购、到期清算退出，都会按照相应规则做好我们境外资金储配，确保所有境外债务得到及时有效清偿。
提问：21世纪经济报道。虽然万科今年上半年业绩企稳，如果恐慌形势蔓延的话，全年是否有机会企稳回升吗？
郁亮：刚才回答第一个问题的时候，三稳：稳地价、房价、预期，前两个问题基本解决，现在就是稳预期问题，稳预期问题就是信心问题。在行业冬天里面，当下最重要做的事情就是生火取暖。如果在冬天里不能生火取暖的话，在冬天里生存还是很有影响。万科过去历来重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位，这是万科牢牢坚持的原则。在规模和债务方面一直比较克制，有一段时间规模竞赛中，我们虽然不是保留在第一阵营，很多人关心我们能不能再回到老大，我们对规模始终抱着克制的心态。所以目前来看，我们经营层面上还是有一定安全边际的，而且去年以来，我们有关的工作对应的，采取措施比较早、也比较扎实。销售回款效率一直保持比较高水平上，这样的结构、成本方面有进一步优化提升，刚才财务报告做了介绍。尽管上半年市场波动超出所有预期，但是我们整体而言，我们在经营性现金流实现80多亿净流入。这里要请各位客户放心，我们万科会保证交付、保证质量。过去从7、8月到今天为止，我基本走遍了全国30个城市，看了100个项目，主要任务是督战，看我们交付，房子交得怎么样。从刚才介绍里面可以看到万科我们邀请客户共建家园，让客户能看见万科在建项目进展情况。可以说70%业主在拿到房子前去过一次工地、看过他的房子。同时和政府配合，交房即办证，拿到房子就办好房产证，让客户放心，30%项目实现交付即办证。上半年已经保质保量交付11.5万套住宅。保证交付质量不仅仅是交付那一刻，我看了很多老项目，我印象比较深刻的是去了一个南京20年前的项目，金色家园，这个项目里面，管理处主任、管家跟我讲，很多老业主已经有新的房子，但是这个房子舍不得卖。里面一个儿童游乐设施20年了，还是完好如新，还正常使用，地上脚垫都没有换过，保持很好。这是我们工作行之有效的一个体现。请客户放心我们万科会保证交付、保证质量。安全只是一个底线问题，今年股东大会上跟各位股东报告今年我们8个字工作要求，止跌企稳、稳中提升。上半年从结果来看，还马马虎虎，前面都有介绍，关键能不能走下去的问题，能不能保持下去的问题，这个时候取决背后能力有没有建立起来，我们肌肉有没有长起来。从我全国走访情况来看，我举两类比较特殊类型，一类是我们最北边的哈尔滨，和我们最西边的新疆乌鲁木齐。乌鲁木齐跟哈尔滨是两个大家觉得在中心城市不太占主要位置的城市，你看了之后，好产品、好服务，如果做好的话，哪怕市场再恶劣也能熬过去。比如哈尔滨，去的时候是项目交付前一天，我相信我们一定能交好，一定会保持非常好的交付。因为我看到房子的质量、外立面、景观做得非常出色。更感动的是说哈尔滨政府配合好，在现场安排我们交付即办证的办公场地跟相关设施要求。另外一个有意思现象，交付现场直播卖房，通常直播间讲的是未来，销售中心讲的是未来，而我们销售现场办直播。让客户更能身临其境，所以这个项目7月份表现是上半年平均月销售2.3倍，整个哈尔滨公司销售业绩是上半年月均水平1.5倍，哈尔滨万科公司也从市场第八来到市场第一。所以今年是万科交付大年，我们向消费者展示我们产品，努力可以卖好房子。乌鲁木齐市场受各种各样影响，通常商业街区很难卖，我看了3088商业街区，这个项目做得非常好。他努力把当地街区做成乌鲁木齐市最热门街区，通过招商带动整个销售，热度上去了，老带新跟复购比例超过20%，乌鲁木齐市场我们也是行业第一。刚才两个市场是大家不太熟悉，另一类市场大家都知道，竞争特别激烈的，浙江市场，客户要求非常高，在这里能站稳脚跟也是对综合能力非常好的考验。古翠隐秀项目，这个项目也是很多同行参观的项目，一般做景观做很漂亮是很容易的事情，我们跟浙江植物馆一起合作，专门有一个区域展示种植浙江八种代表性中草药，比如芍药，让孩子从小知道本地植物哪些可以用药，深受客户好评。所以不止是一般做一个漂亮景观。再比如杭州亚运城项目，我们餐厅、健身中心、商业功能、安保、保洁运营、工程维保，赛后是办公商业、住宅、小学全方位配套。而且这是TOD项目，这样一个综合性大型复杂轨道物业，承担特殊功能复杂综合体项目，万科做的水准是我看到的，我觉得在全球看到的里面，在国际上也是非常高水准。浙江我们有温州印象、杭州奥体印象城，这两个项目首年回报率6%，这是非常难得。尤其温州项目，在温州城对面，这个项目要求特别特别高，但是我们做得非常好。也成为有人去温州都会看的项目。再比如泊寓，长租公寓在浙江7500间房间，整体出租率95%以上，还有刚才提到的万纬物流，新西兰佳沛奇异果，原来放在上海库里，因为疫情影响，迅速转到宁波港，使得它在全国业务不受影响，我们帮助客户解决困难的同时也获得业务发展机会。值得一提的是宁波物流园区，整个全浙江35%进口食品在我们物流库里，我们也承担着，从浙江这个市场，万科多种业务场景，最后综合来看，我们在这些综合配套能力、这么高强度竞争市场里面也经受住了考验，我们开发经营服务并重策略会成为我们下个发展阶段重要的优势。从浙江告诉我们，其实我们对于开发经营服务并重的策略我们会更有信心。至于刚才说从全国走访来看，走了一圈后，我们对完成今年任务是有信心的。当然谈到未来，在当前情况下我们也非常大压力，我们还有非常多指标表现不尽如意。就像病人去体检的时候，这个不合格、那个不合要求一样，但是对我们来讲我们努力平衡好，遇到问题解决问题，身体要调整的话，只有不断修复它，发现一个短板弥补短板，去平衡好，我们保持着绝不能躺平、保持跑下去的状态，我相信一定能够通过不断跑下去，能够跑出健康跟跑出未来。所以我对今年全年任务止跌企稳、稳中提升是有信心的。我相信一分耕耘一分收获。
提问：花旗银行。看见管理层的努力了，在上半年整体上比较艰难的时候，也是看见整体上毛利、净利有所提升，也希望全年看到相同的情况。我自己的问题就是想关注经营业务方面，也是年初管理层提的目标，提升经营服务的效率跟竞争力，但是那个时候是3月。经过到现在8月，今天出现不同的情况，例如疫情、例如经济的快速放缓，情况有变。这些会不会对于你们经营服务业务，物业、物流、长租公寓、商业这方面的发展有所影响？
祝九胜：确实疫情、经济增速放缓带来很多挑战，对经营性业务接受这种挑战、也接受这种检验。正如朱旭汇报整体经营服务业务全口径收入241.2亿元，增速30.6%。在这个环境下我们还是能保持稳定良好发展，也实现年初对大家沟通所汇报的基本思路。对于经营业务我们整体感受，一直当好学生，就应该克服宏观经济、疫情因素的影响，当然作为一个好学生，必须做难而正确的事情。这件事情对管理层来讲，这几年特别有感触。特别是今年上半年碰到的挑战更多、压力更大，能够扛住压力，向大家交一份满意答卷，这是一直摆在面前的问题。我们经营服务业务各方面情况，朱旭有分类列示给大家汇报。今年年初我自己下沉去干出租公寓业务、泊寓业务。公寓业务我自己更说得清楚一点。刚下泊寓的时候，跟大家沟通说做生意就是找市场、找市场就是找客户发产品，找客户变成一个很重要的事情。以前大家做生意就是找客户可以第三方，第三方中介帮助我们找客户。我们从年初争取不依赖第三方，争取用更少营销费用、更少价格优惠增强产品，给客户提供更高性价比产品，倡导人人都是销售，人人都面客。泊寓这门生意集中的玩法是最近这十来年的事情，总而言之，他还属于一个年轻的生意，靠年轻人打C端。我们现在店长和管家都特别会玩小红书、抖音这些社交媒体。举一个例子，武汉推出990间房，没有花一分钱营销费用，就是靠店长、管家用抖音、闲鱼、小红书介绍房源情况、客群运营，给准租客展示，业主是一个大国企，后来对我们也是非常满意。这种事情也发生在我们深圳云城，也是大国企，深圳安居委托我们经营，不到三个月经过爬坡，今天已经超过99%出租率。对于有用多数的C端客户，我们靠泊寓全体员工共同完成，这样叫有用的多数。我们毕竟曾经服务60万客户，今天在住16.2万客人，要把这些分散的C端重要的多数要把它给让全体泊寓人来。第二个安排，对重要的少数，这就是B端客户。今年新增160个B端客户，一个B端客户带来100个C端客户的话，160个带来1.6万C端客户，对于重要少数的B端客户，通过B端打C端，年轻人特别擅长。我们这帮人就牵头做B端客户这一端，我们也尝到抓B端的甜头，实际上我个人感受，房企转型，以前大部分会服务C端，今天是服务B端，怎么服务B端、把B端连接好，本质上是我们进入了企业服务市场。怎么在企业服务市场有所作为，这是必须面对的问题。这是第二方面动作，部署和安排。第三方面动作，访谈客户。我们鹏城实验室是国家级实验室，这里云城泊寓项目住了314个博士后，跟他们访谈过程中，发现他们学术背景非常好，我们未来有很多新的业务可能性，新的人才引入的可能性。在其他店访客户过程中，我也会找到很多客户的痛点、刺点，永远思考三个问题，解决了客户什么痛点、对租客带来了什么利益、怎么让租客租住服务更满意，一直在这三方面能够找到一些好做法，不断提升自己。也在访谈过程中也通过数据分析发现一些很有趣的现象，比方说在疫情冲击下，地点越好，门店出租率下降越快，恢复越慢。越偏远门店出租率下降反而慢，恢复也快。如果位置太好，他租满有可能是地段本身带来的，不是销售能力带来的。每周哪几天进行客户连接、进行客户带看效果更好，发现周五周六带看客户效果、签约效果最好。通过访谈客户，真正洞悉客户、了解市场方面越来越好。出租公寓BU在全国各地出差，都不住酒店，都住自己的泊寓，找一间临时空出来的房子，把脚伸到租客鞋子里，做租赁服务体验官，我们小伙伴自己开玩笑叫冲过租客曾冲过的凉，睡租客曾经睡过的床，继续提升。第四方面，找到一些创新的做法。跟B端客户交谈过程中，行政经理经常提一个要求，能不能签一个1000套，大部分客户在全国各地，都是有很短租赁需求，但是加起来很大，我们平均出租久期、合同期限8.5个月到8.6个月，在置换过程中，怎么保证租赁价格，就要敢去打B端短租的需求，在这个过程中还有社群的运营、客群的维护，这也我们看到未来更多生意机会、更多创新的可能空间。总而言之这些都是琐碎、难而正确的事情，我们今天整体营销费用率，也就是获客成本急剧下降，接近76%客户都是我们自己找，营销费用率从1.4%下降到1%。也我们未来打其他产品线或者产品线扩充有信心。总而言之，这些都是难而正确的事情，都要久久为功，长期积累。B端、C端，也拿到重要少数，就是两技在手，经营服务发展势头未来还是可以预期的。正因为长期这么做，最近半年大家可以从财报看到经营服务业务势头还是不错的，也证明了城乡建设美好生活服务商得到了B端企业、G端政府、C端客户高度认可，我们各种业务长期在深圳进行各种场景布局。在此基础上，去年8月份、今年5月份分别与上海市政府、广州市政府签订全面战略合作协议，政府看中我们是一个综合服务能力，城乡建设美好生活综合服务能力，城市基础服务能力，我们以自己的万物云为底盘，把各类军种、各个客群在一个城市里实现迅速融合，我们内部来说叫做兄弟们联结在一起打“群架”的能力，业务协同，共同服务好客户的能力。我们跟上海市政府、广州市政府签约后，战略合作协议合作项目也在有条不紊落地、交付，也得到相应好评。正因为经营服务业务良好势头，让我们有一个基本信心，从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重战略，效果初见成效，对于这条路未来会更坚定走下去。
提问：界面。关于投资拿地方面问题，万科今年上半年在投资拿地策略上做了哪些实质挑战？拿地数量如何？未来公司毛利率如何？
刘肖：其实公司的拿地策略长期以来还是比较稳定的。长期坚持量入为出，坚持仓位合理。但是如果提到今年上半年，确实更加重视一句话，守好经营的安全性比追求规模更重要。所以如果提一条，量入为出，合理仓位基础上还要增加一条，要获得特别好的项目。其实从量入为出或者合理仓位来看，公司还是比较从容。量入为出看到刚才朱旭报表写到今年上半年经营正现金流83亿，比去年还多一些。从合理仓位来看，公司未结算资源，包括在建、包括还没有开发的，大概1.37亿平米，去年结算3570万平米，能够满足未来三年发展需求。所以公司还比较从容。在量入为出，包括合理仓位之外，今年特别重视获取特别好的项目，我们也经历比较多的探讨，特别好的项目首先是片区市场要比较好，我们看待一个城市外部市场的时候，不仅是看一个城市怎么样，很重要看一个片区怎么样。很多城市都有非常好的片区，有些热点城市也不是每一个片区都好。好的片区能够给我们带来经营安全性，带来非常充分客户积累，这是我们最重要的。第二，看有没有把握为客户提供好产品、好服务，有没有非常好的经营团队。所以今年投资项目，成熟产品比例有所增加，这也是对好产品、好服务，每个项目都有一个产品方案，产品方案做得比较充分。第三，财务指标、经营指标，包括效益，净利、ROI指标比较出色，这是内部好项目三个目标。结合报告，1-7月，集团获取21个项目，总投资额452亿，权益295亿，我们认为这21个项目无一例外都符合这样标准。前天第一个当年获取当年开盘的项目，这个项目我本人也非常熟悉，是2012年的时候整个杭州第一的项目，北辰之光，过程中杭州万科一直在区域深耕，赢得了客户重复购买。到今年4月底获取，前天开盘，首开392套，再次售罄。这个项目一年现金流回正，这个项目是21个项目的缩影。好的片区、好的产品服务团队、好的经营回报，这个非常重要。
你刚才还谈到了毛利，我想做好投资是未来毛利重要因素。刚才已经回答过这个问题，我相信这个行业的毛利没有什么行业特别好或者特别差。刚才祝总已经回答了这个问题。
提问：海通证券。刚才同行提了行业发展、地产开发的问题。我想问一下，公司多元化业务进展非常理想，尤其物业这块增速发展明显超出市场同行。万物云也拿到证监会的批准。目前看到整个物业市场估值波动比较大，跟去年比差异比较明显，想问郁总怎么看待，在这个时间节点推动万物云上市，万物云合理估值是否会跟预期有一些差异？
朱旭：这个问题也是很多投资者所关注的。去年的时候这个行业市场估值远远高于现在，但是对万科而言，公司推进业务分拆并不是以资本市场市值的窗口为考虑因素，我记得郁总在去年股东大会上曾经回答过类似问题，万物云上市时机主要是考虑到它的战略发展方向不是一个传统的单纯的物业管理公司，而是以城市服务商为定位，这个时候我们才能启动上市也是因为这个考虑。因此去年底启动了IPO。我们认为万物云做城市空间服务，是一门非常好的生意。刚刚PPT专门介绍了蝶城是万物云十年战略，通过蝶城把圈内社区小区物业、商企写字楼物业服务、城市空间服务有机融合起来，有效增强城市服务，并挖掘无限商机，和客户连接。这个战略方向应该是能得到资本市场认可，获得价值，获得投资者认可。第三，上市对万物云，无论什么时点上市都是一个新的起点，而不是终点。我们并不追求在行业估值顶点上市，而是希望获得理性估值，让所有参与万物云IPO股东共同分享万物云市场市场价值。关于万物云分拆具体时间表我们会按时向大家通报。
郁亮：补充两句，万科分拆物业上市，我们不是卖猪仔，好的价钱卖掉，而是说通过上市获得更多发展空间，所以说不在意短期市场估值，更在意怎么获得更多力量支持他进一步发展。成为开发服务并重重要一环，所带来相互协同作用是我们看中的。我特别期待我们万物云在这个时机上市的时候也能够借着上市起点，能够做得更好一些。
提问：中国企业家。请问祝总，房企债务压力这个问题很受关注，我想听一下祝总的看法，您觉得债务的压力到底到了一个什么样的程度？现在万科在今年发债增加了很多，这是一个什么原因？接下来公开发债计划？
韩慧华：关于境内发债，刚才朱旭汇报公司业绩讲到，我们希望通过公开市场的信用债发行，能够进一步帮助我们优化债务结构，降低融资本。稍微具体一点来说，其实公司过往境内债占整个有息负债的比相对来说比较低，看去年年底数据，大概境内信用债总量大概在270亿，占我们整个有息负债比大概是10%，这个比例相对来说是比较低的。过往信用债发行遵循是借新还旧政策，今年在这个政策之外，相关部门给到我们一定信用债增量发行额度，我们借这个机会在市场上适时增加了信用债发行。通过发行的量，帮助我们置换一些到期银行贷款和其他债务，包括提前换了一些未来一年到期债务，通过置换，公司整个债务结构得到进一步优化，融资成本也有所降低，大家可以看到我们披露信息上半年1-8月份境内债194亿，三年期包括3+2综合成本在3.02，5年期5+2成本在3.69%，整体在市场上保持相对比较低的水平。接下来目前大概还有20亿已经注册还没有发行的额度，另外还有80亿小公募正在注册过程中，如果获批之后，大概公司总量会有100亿可以再发行的额度，接下来我们也会去看市场的情况以及根据公司债务调整的安排来择机发行。
提问：观点网。我想问一下物流方面问题，上半年营收比较好。主要想问一下物流跟冷链这边发行计划，这块业务有没有相应的可以披露一下？
刘肖：我们物流业务，包括高标仓、冷链物流都是我们发展持续看好的。刚才提到冷链，冷链我们也是对未来非常看好，是物流业务内部重要的赛道。我们前一段时间还做了一系列战略研究，我国人均冷库面积是美国的1/6，差距比高标仓还大。包括疫情后大家对冷链食品重视，包括国家监管，包括美国在内世界各国都是一系列公共事件推动监管不断提升，中国的监管也越来越多。相信赛道发展会越来越好。物流业务里面，冷链属于全国领先地位，大概42个、162万租赁面积，增速比较快。更重要是冷库经营服务，包括为客户提供供应链，共同建立解决方案，包括运输等等，做了越来越多工作，使得我们服务客户深度、广度有很大增加。刚才提到宁波，我在疫情前去了上海物流园区，看了佳沛物流，研究怎么给客户提供更多服务。佳沛客户是2019年开始，宁波从新加坡海港一直运到上海洋山港，这个仓库主要是存储，也包括进库、出库，对于冷库来说最简单的服务。在过去几年里，随着我们服务能力增加，客户的信任，我们从一个库到七个库。上海海港园区之后到几个区域分拨仓，区域分拨仓再到山姆会员店，整个过程万科提供了深度服务。过去几年都连续保持，从一个库到七个库，从进库一个环节到分解、品控等等很多环节，甜度、熟度、大小等等。随着物流服务能力增强，我们内部叫深度和广度，广度我们衡量在一个行业头部客户有多少用了万纬服务，深度是说出了仓储服务之外，能够提供多少供应链服务，能不能把客户在供应链主要的业务由我们来提供。我们注意到过去一段时间这个增长背后解决不仅仅是租赁问题，更重要是服务内容增加。无论是高标仓还是冷库还是库内运营、包括其他服务，都是长期看中的赛道。您还提到REITs等等方面，都会积极尝试，有利于客户，都是我们战略目标举措。
主持人：下次业绩发布会再见。