深圳2021供房计划超预期50%，商品住宅占3成
今天，《深圳市住房发展2021年度实施计划》发布，文件披露：深圳计划2021年新增商品住房面积为600万平方米，约6万套；供应3.5万套公共住房，力争供应4万套；建设筹集租赁住房10万套（间）。累计供应住房20万套以上。
细看文件，基于这份数据，我们可以有两个总结：一个高于预期，一个低于预期。
1）总供应量超预期大增5成。
在总供应量方面，统计商品住房、公共住房以及租赁住房，2021年深圳全市将新增住房合计达约19.5万-20万套。
此前的6月11日，深圳公示《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》草案显示，到2035年深圳将新增各类住房200万套以上。平摊到各年度，大约每年将增加13万套以上住房。也即是说，2021年深圳计划新增的住房供应总量，比平均数多出6万套以上，增幅高达50%。
这是超乎市场预期的，从这一点来看，管理部门在持续兑现此前“大力增加住房供应以缓和高房价压力”的承诺，并且在行动上表现出了显著的一致性。这一点政策的转向，我们在之前的文章里解读过了《深圳2021供地计划：“十四五”房地产政策新转向》。
2）结构分析商品住房占比跌至3成。
但目前媒体报道多从总量观察，如果看供应结构的话，结论可能会有所不同。
在总量最高20万套的供房计划中，商品住房大约是6万套，占比大约是30%（如果以总量19.5万套计算，商品住房占比31%）。
这个是显著低于市场预期的，根据2018年的二次房改规划思路——公共住房：商品住房=6:4。商品住房不高于4成，公共住房不低于6成。但是，2021年的供房结构中，商品住房的占比显著低于此前的规划设想。
怎么客观的评价这个计划，就很重要。
从宏观角度，我是非常能够理解的，我也赞同深圳必须要大力增加住房保障，因为实在太低了。前几日，南方都市报公开报道：“目前深圳常住人口的住房保障覆盖率不足10%，低于国家规定的23%下限要求，更远低于新加坡82%、香港43%的水平。公共住房建设速度较快但供应速度较慢。“十三五”期间，全市共建设筹集公共住房44.2万套，只供应26.1万套”。
是以，大力推进住房保障，行内是没有任何分歧的——事实上，这个是业界多年以来的集体呼声。
这里，我再提供一组数据，让各位看一看，深圳普通的无房户的确是慢慢在滑向香港的处境。
据深圳市住建部门数据，截止2021年7月7日，轮候库中轮候保障房的人数超过16.2万人、公共租赁住房轮候人数超过33.5万人，总量接近50万人（未去重）。
而在2020年9月15日，轮候保障型商品住房的人数为15.5万，公共租赁住房的人数为29.2万。
即是说，在过去的不到10个月里，轮候保障型商品住房的人数增加了约7000人，而轮候公共租赁住房的人数增加了4.3万人。
这说明了，保障房增加的速度，显著慢于轮候人数增加的速度。按照现在的保障房供给速度（5年26.1万套，年均5.22万套），轮候周期已经接近10年，已经是香港公屋轮候周期的1倍。
因此，从这个角度，我认为今年的供房计划，展现出的一个姿态是：管理部门大幅提高公共住房占比，保障更多的深圳人获得低成本的住房。对这一思路，应当给予高度肯定。
但从另一个角度，我们也必须要正视另一个事实。
我不止一次提出，深圳的房地产调控目标与住房建设目标是相悖的。简单说，深圳市民对深圳房价的埋怨主要集中在商品住房价格高涨以及昂贵上面，但是深圳的处置手段却是继续缩减商品住房的供应。也即是说，深圳如果要缓解住房价格上升，应当各类住房全部大力增加供应，而不是压着商品住房。
此次的供房计划，在公共住房上面的确是大力增加了，但是在商品住房上面，总量没有增加，比例显著降低。从文件里可以很明显的看出，2021年的商品住房供应计划，是比照2020年做的。2020 年深圳新房销售量60805 套（二手住宅成交量95199 套）——2020 年全市新建商品住房销售面积 617.05 万平方米（60805 套），同比增长 25.2%；全市二手住宅成交面积 822.18 万平方米（95199 套），同比增长 27.8%。但如我之前指出的一样，这个成交量是在价格显著上涨的基础上出现的，显示出房子还是根本不够卖。
有人会拿文件里显示的现在深圳商品住宅去化周期10.1月来反驳说供应不是不够，要我说，这个数据没有什么参考性。一方面是因为它是在深圳史无前例的调控之下出现的，除非你预期这个严调控常年持续下去。另一方面，这个去化周期是一个静态数据，波动很大，政策稍有放松或者其它条件出现，立马就跑到半年以下去了——在过去经常发生。
是以，我想说的是，如果深圳不能够大幅增加商品住房的供应，那么讲到底还是得面对商品住房价格大涨带来的强烈的舆论压力，这个事实不由得我们回避。
最坏的一种情况是：商品住房买不起，公共住房排不到。
针对上述商品住房供应短缺带来的价格刚性，文件继续透露出将以“严打”来确保商品住宅价格不会上涨。
包括如下手段：
一是“五限”政策，严格执行限购、限售、限贷、限价、限户型“五限”政策。以及严查违规资金流入楼市、严查购房资料等。
二是价格管控力度空前加强，特别是到一手住房预售价格，原则上不得超过去年同地段一手住房预售价格，直接切断上涨源头；同时，强化一二手住房联动调控，确保二手住房成交参考价格政策执行到位；加大二手住房交易信息公开力度，规范房地产经纪机构二手住房挂牌价格发布，引导商业银行合理发放二手住房贷款；
三是加强市场秩序整治。四是进一步完善房地产市场监测预警系统。
即是说，政策逻辑的闭环是：通过大力增加公共住房供应提高住房保障率，同时通过严厉的需求管理限制商品住房价格的上升。在后者的供应不能大幅上升/需求无法大幅下降之前，这种全方位的严监管政策不要期待放松。
我还是老看法，真实价格是很难通过打压阻挡得住的。大部分人不会因为这座城市里的公共住房多了，就会放弃拥有一套商品住房的思想。这一段时间的严打，看起来需求不见了，但这样的情形在历史上出现过太多次了，我对很多人的“信心”表示很吃惊。需求并不是消失了，只是暂时退出了。
