我又回去翻了一下年报，这是中海物业2018年报里的：人力资源分配架构调整，以激活生产能力，提升成本效益，令部分后勤人员调移至前线项目工作，加强一线员工应对能力。增加项目管理人员的直接投入，以巩固中海物业作为中高端物业管理服务供应商的品牌知名度。
后勤人员成本从管理费用当中转移到项目上，成为服务成本了。中海物业的毛利率和管理费用率也都是从2018年开始下滑的。

很多人都说的是运营当中降本增效的问题，但这并不是造成管理费用率低的主要原因，因为在运营方面，各家都大同小异。
港股上市物管公司中，管理费用率较低的，我印象中主要是滨江服务和中海物业两家，其他公司的数据还没细看。物业公司的管理费用，其实主要就是管理人员产生的人工成本。
滨江服务管理费用低，主要因为滨江服务在管项目大部分都位于杭州，项目集中于同一个城市，大可不必设置那么多管理人员，所以管理成本很低。
至于中海物业，我记得之前年报中有披露过，中海物业把后勤和管理人员的成本很多都确认在项目上了，也就是算作服务成本了，这是在财务确认方式上跟别家不一样了。但是这样的确认方式也会对毛利率产生一定的影响。

我又回去翻了一下年报，这是中海物业2018年报里的：人力资源分配架构调整，以激活生产能力，提升成本效益，令部分后勤人员调移至前线项目工作，加强一线员工应对能力。增加项目管理人员的直接投入，以巩固中海物业作为中高端物业管理服务供应商的品牌知名度。
后勤人员成本从管理费用当中转移到项目上，成为服务成本了。中海物业的毛利率和管理费用率也都是从2018年开始下滑的。

很多人都说的是运营当中降本增效的问题，但这并不是造成管理费用率低的主要原因，因为在运营方面，各家都大同小异。
港股上市物管公司中，管理费用率较低的，我印象中主要是滨江服务和中海物业两家，其他公司的数据还没细看。物业公司的管理费用，其实主要就是管理人员产生的人工成本。
滨江服务管理费用低，主要因为滨江服务在管项目大部分都位于杭州，项目集中于同一个城市，大可不必设置那么多管理人员，所以管理成本很低。
至于中海物业，我记得之前年报中有披露过，中海物业把后勤和管理人员的成本很多都确认在项目上了，也就是算作服务成本了，这是在财务确认方式上跟别家不一样了。但是这样的确认方式也会对毛利率产生一定的影响。

中海内部的小员工，简单说说@聚沣资本 
现金流管理和成本管控上，要描述中海这样一家体系化、专业化的公司有多可怕，晒数据是最直观的，大家感受一下。（刚好也在大型企业里做个对比，小开发商的一些随机暴走数据就算了）

在如此不追求单项目运转速度、经常囤地的中海，资产负债率居然是安安稳稳的20%，这是什么概念？万科这样求稳控规模的行业领头羊也有将近40%的负债率，行业内常见的水平是50-80%。保利这两年扩张速度加快，负债率已经接近100%
再说中海的成本管控，在全国也是首屈一指。拿我比较了解的营销费用来说，行业里大多数是在2%-3%的水平（营销费用比销售金额）。比如绿城常年控制在2.5%，万科今年大概2.8%。小一点儿的企业高的一般3.5%到头了。而扩张速度比龙湖更快的恒大碧桂园，动不动能搞出一开盘卖几十个亿的项目，背后是巨额营销费用买单的，要到5%上下。龙湖在营销费用上也是出了名的会用，快速扩张阶段也只有2%-2.2%，规模稳定下来后基本能做到1.9%的样子，好了，中海登场，惨无人道的1.3%。
与此类似的还有管理费用、融资费用，合称企业三费，综合下来，中海要比行业水平低出5%-10%。什么意思？同样的地价，盖同样的房子，你卖30000，中海可以只卖28000，不仅卖的比你更快还比你多挣1000。这还仅仅是几个小的成本项的影响。
所以综合反映在利润率上，你就了解为什么我要说中海是最优秀的企业了。希望对聚沣兄有点帮助哈

中海物业有个科技平台叫兴海物联，培育了很多年，这是降本的利器，这是其他几个公司没有的

中海物业坚持夯实基础服务主航道的现有优势，将现有市场做深做透，建立护城河，大力孵化创新业务，持续积极开拓外部增量市场，并利用科技驱动数位化、智能化转型，推动物业管理服务业迈向高品质并多样化升级，以满足业主不断提高的美好居住生活需要。通过一系列努力，中海物业的收入结构得到进一步优化，社区增值服务和非业主增值服务收入占比显著提高。

物业费收得多了！

中海物业物业费市场化定价机制进展缓慢，也就是物业费涨价难，由于人工成本上升，导致毛利率下滑。

受四方面因素的影响，分别为：较高比例的包干制合约及物业管理行业推行市场扩张时面临的价格竞争；扩展非住户增值服务多元化及产品范围；扩充人力及积极开拓外部增量市场；大幅减少了去年同期政府应对疫情所提供的援助(包括社保减免)。
从中海物业的业务构成来看，物业管理服务收入占到了总营收的70.9%，这部分的毛利率为13.8%，不及2020年的16.2%；增值服务收入占总营收的27.5%，这部分的毛利率为21.1%，不及2020年的24.4%。
而从管理项目的构成看，快速扩大的来自独立第三方的在管面积，其利润情况并不如母公司中海地产给予的项目，这也拉低了公司的利润率。中海物业管理层解释称，外拓项目利润率比较低，因为是通过市场化竞争来获得，需要比拼价位；为了进程外拓，各地公司需要储备一些人员，进行前期投入；新拓项目的成本优化整合还需要探索，区域布局有待完善。
如何保住利润率，是摆在中海物业管理层面前的一个重要课题，为此，他们计划利用科技手段降低人工成本和上调服务收费来解决。中海物业上调物业收费，主要考虑以下几个方面：营收状况，有亏损或可能亏损的项目会重点考虑；虽没有亏损，但客户对服务品质提出更高的要求，公司会根据要求提供更多服务；会对5年以上的项目进行调价统筹，5年以下的项目一般不做提价安排。