恒大模式是低地价高负债低周转。恒大的土地集中在远郊区，通过植入文旅康养等概念便宜拿地。但这些地块由于不是刚需，卖房和回款的速度就会很慢，更不要说其他非住宅类型的物业类型。比如一个儿童游乐园需要多少年才能收回成本呢？海花岛就是一个典型的此类项目。此外恒大大量布局深圳旧改，而深圳的旧改周期也很长，大量沉淀资金。你可以对比一下万科和碧桂园的财报，为什么每年差不多的销售额但是合同负债（预收房款）恒大会比其他两家低这么多。这只能说明恒大的销售水份很大，有较大一部分都是通过恒房通内部认购的方式实现销售的。这些人本来买房是为了二次销售赚差价，如果转不出去是不会付全款或者做按揭的。总的来讲恒大的模式和其他房企不太一样，如果房地产市场火爆去化快则毛利润很高，一旦市场转凉则很容易被流动性问题拖死。

像保利、万科这些有央企背景的融资利率自然低，而恒大融资利率高于其他非央企属性地产龙头除了它造车短期之内看不到收益之外就是它本身负债率较高的缘故；
   在其他龙头地产公司纷纷放慢脚步选择高周转的时候，包括恒大在内的几家内房股。公司短期负债都超出现金流50%左右，更何况加上其他负债等项目。于是融资成本比其他房企高也属正常。否则恒大也不能为了缓解现金流压力在疫情期间推了个网销75折的活动了。
  最后目前各大银行扩大信贷规模支持企业发展，负债暴雷概率不会太大。

我来说两句吧！首先给你看个截图，这是今年内房股的跌幅榜！从跌幅看，恒大相对于另外两家平级对手融创和碧桂园要多些，但也不是特别离谱，比碧桂园多跌了5%，比融创多跌了10%！所以整体来看内房股都在下跌，这是大气候，恒大无可避免！这是我要说的第一点！第二点：恒大向来高举高打，大量融资，大量囤地，所以恒大的有息负债是远高于同行的，融资利率一直居高不下！按最近的报表，恒大的有息负债高达8000多亿，非常恐怖！但是基本上是拿来囤地，而地是很难贬值的！而且据说早年拿的地还非常便宜！想囤这么多地，不负债可不行！这是地产行业的特色！既想多地又想低负债，鱼和熊掌不可兼得，目前做的最好的大型房企估计就是万科！第三，恒大股价最近跌的多，大概率缘于以下两个原因：1）有息负债叠加最近疫情的影响，恒大现金流比较紧张！高负债企业一天不开工，一天就难受，像恒大这种一年利息700、800亿的房企，一天的利息就2亿多，市场有担忧从而抛出手中的筹码也是正常的，尤其大气候不好的情况下投资人都希望提高手中标的的确定性！2）跨界造车，这个在成功之前会长期影响恒大的估值，因为造车相对于造房要更复杂，而且投入巨大，几年见不到成效都有可能！最后一点，网上传言恒大破产之类的那绝对是谣言，中国有特殊国情，企业一旦做大了，对地方税收和就业影响是巨大的，所以说恒大破产的那绝对是无稽之谈，不懂中国特色！但是我想强调的是公司和股价是两回事！公司没啥事，股价也会大跌，尤其在港股市场，一切皆有可能！港股跌起来是不言底的，这点你要当心！如果有杠杆还是要慎重！

虽然融创和恒大都在港交所上市，但主要资产是在大陆。大陆从上一年起就往着“房住不炒”的方向去的，整个行业都在下跌，再强的龙头在强政策面前也得低头。而且，疫情影响，全球的股市都不好过，更不用提房地产能有多大起色了。
通过恒大和融创的走势图，可以看到，在这种单边下跌的市场中，你把砖从左边搬到右边，还是从右边搬到左边，没什么不一样。
你现在担心搬砖搬到个陷阱大坑，那就是没研究对搬砖指标。
融资率过高，在很多行业都是忌讳，因为只有你的产品做不好卖不好，才要到处借钱融资。但在房地产是个例外，你的高利润产品一般都是预定的，平时你看到的卖房也是这样“XX地方要开工XX房产，现在提前一年预定，享受XX价格！”你接收到订单，收到部分订金后，钱用来做房肯定是不够的，那你就要到处融资借钱做房，一般是房子做好了利润才能回来。
所以房产融资率越高，就代表它的企业征信能力越高，换句话来说就是有能力赚钱，有能力还钱，人家才敢借那么多钱给你。恒大地产做得够大，想要圈更多地，那肯定要借更多的前，融资率自然高了起来。
其实你最关心的问题就是，恒大借那么多钱，究竟有没有能力还钱？那你要关注的角度，应该是它的财务数据。
根据中国恒大的年度财务数据（19年未公布），能看到营业收入、每股净资产、净资产收益率这些重要的盈利数据，都是每年递增的；再看资产负债率，每年平均80%的数据，是不是感觉杠杆率特别高，风险特别大？如果你不了解地产的盈利模式，就觉得这家公司肯定有问题，搬砖感觉烫手。实际上，这些有实力的地产公司就是有能力通过杠杆盈利。
当然，资金风险一定是有的，没有金融资产没有风险，只是说，这家公司的风险大不大。
上面的财务数据标明，恒大地产的盈利能力不错，但缺少19年年报数据。那么我们看近期他的一些销售业绩。
从2020年2月13日全面启动网上卖房至今，
恒大便启动线上购房活动，提供VR看房、网上选房、购房等一站式服务，这些措施在疫情下也起到了积极效果。截至2月底共实现网上认购99141套，认购金额1026.7亿元。
3月5日，中国恒大(3333.HK)发布的信息显示，2月实现合约销售447.3亿元，同比大增108%，为单月全国房企的销售最高记录；销售面积513.8万平方米，同比大增154%。截至2月末，恒大累计销售额853亿元，暂时位居房企排行榜第一。
消息来源：界面新闻
能看到，恒大在疫情影响下，依然能把房产给做起来，1个多月1000多亿的认购金额，这样的销售能力当然可以偿还融资的负债，所以恒大的资金风险很小。
至于说，恒大的销售量和业绩是否有假？或许有，但几率比较小，在现在单边下跌的市场下，销售额再添几百亿也不能轰动投资者，从而拉起它的股票，业绩造假还容易被查，一旦被查出对企业来说就是大出血，而且恒大还是知名企业，也有一定实力，造假成本太高。
官方公布的数据，能做参考，但不是绝对真实，这也办不到。比如恒大一天卖了100户房子（预付），第二天就有10户给退房了，业绩有几百万的波动也是正常的，但不会偏差很大。
另外，我们普通投资者能接触到的公司数据，也就是恒大官方、正规机构平台能找到的，如果这些数据我们也要怀疑造假（虽然有这样的可能，但很小），那我们也没有能力去找出更好更真实的数据了——公众数据即使不够真实，但大部分人会根据此做出相应的决策。

说白了，他的销售量是假的，你也很难查证；即便被爆出来是假的，也不要太在意，因为躺枪的肯定不止你一个。M

一家有可能因为资金链断裂而倒闭的公司，看估值还有什么意义。
虽然它不一定会倒闭，但市场有担心，所以就跌的多。
在现在这个时候，高负债高杠杆的行业还是操心。

许家印曾说过一句话，“越是艰难的时候，越能展现恒大的功力”。
但那时，大多数人们并不能理解这句话。
不过最近，这句话常被人们提起。
恒大于2月13日开创性地通过“恒房通”平台实施网上销售，截至2月底共实现网上认购99141套，认购金额人民币1026.7亿元。网上认购的客户既有自购买家，也有兼职卖房的“恒房通”会员，形成了能买则买、能卖则卖的良好局面。
公告一出，不仅让其他房企羡慕不已，舆论风向也彻底转变了，许家印的那句“越是艰难的时候，越能展现恒大的功力”被人们重新提起，并把恒大比作房地产行业的灯塔，给所有房企指明了道路。
这一转变，前后也就半个月左右的时间。很多人才刚把恒大模式摸清。谁知，3月恒大线上营销开始升级，跨入2.0时代。
恒大在国内房企中，应该是第一个全力推广自持营销平台的地产公司。
3月4日起，恒大在全国所有楼盘78折特大优惠基础上，再祭出网上卖房升级版优惠“组合拳”，购房者只需3000元锁定房源，推荐成交更可撬动35000元现金奖励及1%佣金。
目前困难只是暂时的，因为房子毕竟回款慢，但是长期绝对是利好。

1.融资利率高的看法
从利率水平看，是企业流动性紧张、融资难以及国内政策对地产的收紧。从风险受益高，利率越高，违约风险越大。
2020年，恒大一共有4笔31.65亿到期，这次发行了20个亿，后续应该还会继续发。这次两笔利率为11.5%和12%，跟过往的利率相比有些高，这个利率水平，是典型的垃圾债券了。恒大的杠杆率高，可能在顺风发展期能很快扩张，但遇到波折则可能导致资金率断链。恒大虽然也提出了降杠杆的目标，但是杠杆是海洛因，吸起来爽停不下来啊。目前来看，恒大地产的融资成本总体上应该可控，不过绝对融资利率还是不低，比万科、龙湖高很多，风险方面应该多关注。
此外，今年恒大最大的问题应该是回归A股前途未知。16-17年恒大三次引入战投，合计1300亿，其中前批次的700亿是要求2020年1月31日完成重组，根据最新公告得知已经将重组上市的期限延长至2021年1月31日，与第三批战投600亿约定期限一至。如果一年之后，恒大无法上市，则这1300亿股权变成债权，需要恒大集中回购，压力非常大。
2.销售量都是假的?
我觉得恒大不会在销售量上造假吧。真要造假了，媒体一曝光了，肯定会发生挤兑，直接导致整个集团破产清算。是否有资金风险，我觉得还是有一点，不过也不用过多的担心了。这么大的集团，资金风险应该高层还是有仔细考虑过的。买一点可以，别买多了。万一真资金链断裂了，这个也说不准。

建议还是别搬了，保持现状，分散一下。两家公司基本面都不错，创始人人品也都挺好，估值也都很低。但最近一两年利润增速融创肯定高于恒大，市场可能会给予更高的估值，恒大19年利润下降的可能性较大，最近还有高息票据的谣言，所以股价有可能承压。但是两家基本上都不存在资金链风险。回答问题：1、因为恒大高毛利高周转项目回报率高，前两年差不多40-50%，所以12%的融资成本可以接受度，建议买本正合兄的书看看，书中介绍的很清楚；2、资金风险几乎不存在，1-2月销量是真实的，只不过换了销售方式。

恒大模式是低地价高负债低周转。恒大的土地集中在远郊区，通过植入文旅康养等概念便宜拿地。但这些地块由于不是刚需，卖房和回款的速度就会很慢，更不要说其他非住宅类型的物业类型。比如一个儿童游乐园需要多少年才能收回成本呢？海花岛就是一个典型的此类项目。此外恒大大量布局深圳旧改，而深圳的旧改周期也很长，大量沉淀资金。你可以对比一下万科和碧桂园的财报，为什么每年差不多的销售额但是合同负债（预收房款）恒大会比其他两家低这么多。这只能说明恒大的销售水份很大，有较大一部分都是通过恒房通内部认购的方式实现销售的。这些人本来买房是为了二次销售赚差价，如果转不出去是不会付全款或者做按揭的