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03 中央公积金-建屋发展局制度为居民购房减压力
新加坡中央公积金制度始建于1955年,最初为雇员提供退休保障的强制储蓄计划,之后功能不断拓宽,逐步发展为涵盖住房、医疗、国民养老、家庭保护和教育的综合保障体系,适用于所有新加坡公民及永久居民(第三年起)。无论是正式员工还是兼职员工,只要员工在公司当月收入超过50新币,每个月雇主和雇员都需按照一定比例缴费存入公积金账户,中央中央公积金分设了四个账户:普通账户、专门账户、保健储蓄账户、退休账户。其中普通账户的公积金可用于购买政府组屋,于上世纪70年代引入。普通账户用于住房、保险、投资和教育;特别账户用于养老和投资与退休有关的金融产品;保健储蓄账户用于支付住院费及批准的医疗保险;等雇员满55岁时,公积金局将为公积金会员自动创建一个退休账户。中央公积金覆盖人群广,运行时间长,强制储蓄率高。截止到2019Q3新加坡中央公积金成员数量为396万人,新加坡总人口数为570万人,中央公积金已覆盖绝大部分人群。新加坡雇主必须按规定的比例为员工缴纳公积金,尽管缴纳比例因年龄、月工资总额及拿到PR的时间长短有差异,员工月工资总额超过50新币雇主则需要按最高比例缴纳中央公积金。雇员缴纳基本适用情况稍有不同,但对大多数人而言,月工资超过750新币仍满足最高比例缴纳情况。对于收取的公积金,根据年龄的不同分配到三大不同账户。一般而言,50岁之前普通账户分配比例高,50岁以后保健储蓄账户分配比例高。新加坡的中央公积金制度运行时间长,自1955年运行以来,1970年代开始逐步提高了缴存率,尽管缴存比率随着宏观经济波动而变化,但之后缴存比例一直维持在30%以上,在上世纪80年代中央公积金总缴存比率甚至一度达到50%,目前新加坡以36%的公积金缴存比率在世界排名居前。中央公积金管理规模不断扩大,截止到2019年Q3,中央公积金局账户管理总规模已达4147.83亿新元,其中可用于组屋购买的普通账户规模为1421.18亿新元。新加坡实行的较高比例的强制储蓄公积金制度使社会保障制度起到了较高的保障作用,使居民更易实现“居有其屋”的梦想。
公积金由新加坡中央公积金局统一管理,资金主要用于购买政府特别债券(SGSS),其中部分用于征用土地和向建屋发展局提供贷款,建屋发展局再用所得资金和土地建设组屋、并向公民提供贷款支持组屋购买。中央公积金局在收取公积金后,对公积金账户中的普通账户及特殊账户进行投资管理,对于储蓄医疗账户则设有最低保证利率,提供无风险利率来保证公积金储蓄的保值和增长。目前的普通账户资金的年利率高达3.5%,特殊账户和保健储蓄账户资金的年利率高达5%,退休账户的资金利率是5%。普通账户、特殊账户及保健储蓄账户的利率每季度审核调整一次,退休账户利率每年审核调整一次。建屋发展局目前给居民提供房贷时,房贷利率直接与中央公积金普通账户的收益率挂钩,仅高普通账户收益率的0.1%。
整体而言,新加坡住房市场成功实现了居者有其屋,构造了以组屋为主、私人住宅为辅的多层次供给住宅市场,这是土地制度、税收制度和住房金融齐共振的效果。土地制度无土地财政,受益于早期强制低价征土地带来组屋建造的低成本;坚决运用住房相关税收制度打击房地产过热,经济发展不靠房地产;住宅金融制度设置合理,强制高储蓄率的中央公积金在微观层面上为家庭买房减轻负担,宏观层面上同时还能为HDB建设提供建设资金。04 建屋发展局融资机制分析
在早期起步阶段,建屋发展局强烈依赖政府补助,同时融资十分优惠。建屋发展局作为一个独立的非营利机构,其财政预算是纳入国家计划。早期HDB预算支出分为资本支出与经常支出,资本资产主要用于组屋的建设开发,经常支出是指一些其它的基本性支出。从上世纪70年到80年代中期数据来看,仅HDB资本支出中的用于组屋的建设资金在新加坡政府预算发展支出中占比较高,1975、1980、1985年占比分别为32.82%、31.3%、42.86%。而步入90年代后,用于组屋建设相关支出在新加坡政府发展支出占比有所降低但仍处于重要地位,1990、1995、1999、2000占比分别为22.7%、10.7%、20.6%、15%,与教育、信息技术、贸易与产业等重要投入项相比,长期在国民经济发展支出处于重要地位。从1968-1985年期间,HDB的向政府申请贷款利率一直保持在6%,远低于当时市场上贷款基准利率,组屋建设资金十分优惠。
目前,建屋发展局资产负债率较高,需要依靠政府补助维持正盈余。根据HDB2018年年报显示,hdb总资产846.66亿新元,负债为694.35亿新元,资产负债率为82%,赤字19.86亿新元,依靠政府补贴20.33亿新元获得净盈余,过往业绩显示hdb需要政府补贴才能获取净盈余。
资料来源:HDB,万和证券研究所
目前政府抵押贷款是建屋发展局的主要融资来源。2018年度建屋发展局694.35亿新元的负债中主要有640.47亿元来源于贷款,贷款是建屋发展局的最大负债。2018年政府抵押贷款、改造贷款、债券、银行贷款分别为404.14、0.33、229.83、3.54亿新元,占比分别为63%、0.05%、36%、1%。
中央公积金结余通过政府债券形式转而为组屋建设提供支持。中央公积金的普通账户部分主要用于购房,其中归集资金约有20%被提做准备以应付提存,80%购买政府债券和与其它债券投资。新加坡公积金制度实质上是按照国家政策通过3个账户归集资金,将更多的资金投入保障住房的建设,而不是投入到商品房的建设中。截止至2019Q3,该局管理着超4000亿新元的庞大资金,普通账户资金超过1421.18亿新元;2018年中央公积金持有投资3900.62亿新元,其中投资于政府债、公司债占比分别为96.20%、3.4%。(来源:万和证券)
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了解一下
考上985多数也买不起房,跨越阶层被锁死,社会易怒
土地财政是中国发展的决定因素,只能等中国的高科技产业发展起来以后,土地财政才可以慢慢退出
住房新加坡模式
有深度。