让万科静静等待房地产24年的下半场吧！

关于$万科A(SZ000002)$ 从23年就喊了两个观点，想投机的朋友，能听一句劝，现在应该会偷着乐吧！

观点一（图一）：自从23年万科财报出炉，就预测会跌到10.05，只是没想到，现实更猛！目前这种跌法，只能等财报出来，再判断24年整体的浮动区间。

观点二（图二）：依旧还是那句老话，不打算持有万科3–5年的，任何时间出局都是最好的选择！

现在行业大方向不稳定，$万科A(SZ000002)$ 自然没有盼头。所以下文从三个点观察房地产行业的前景趋势！能力有限，不足之处大家自行脑补吧！

1、房地产何时触底

2022年中国城镇化率为65.2%，但城市户籍人口只占全国人口的47%左右，外出农民工人数约1.7亿。保守估计，有城镇住宅需求的农民工及家属人口为2.2亿，扣除在工作居住地已经拥有城镇住房的4%农民工人口，实际住房需求约为1亿套。即使考虑到部分农民工会选择回乡，未来十到二十年若要解决进城农民工的城市住房问题，每年新增住房需求可能也在500万套以上。

但分配不均让房地产行业仍然面临不小的下行压力，还处于两个下降螺旋之中，一个是保交房与居民购买期房之间的下降螺旋，另外一个是房企大幅缩减购地与地方财政陷入困境之间的螺旋。

过去一年多已经几乎穷尽了常规的宽松刺激政策，各界已经聚焦到保交楼这个关键问题上来，发达国家停止加息也给了我国动用量化宽松政策来解决保交楼问题提供了必要的空间，因此房地产市场有可能开始出清，宏观经济有可能在2024年下半年或2025年真正触底。

2、房地产触底反弹的要素

过去一年中，市场对房地产行业问题的认识经历了几个阶段：一开始以为疫情结束，再加上2022年11月份出台的的金融16条，觉得房地产没什么大问题了。尤其是在比较大的城市，二三月份的时候，二手房和新房销售确实起来了，虽然大家知道这中间有疫情之中被积压的需求的报复性反弹，大家的情绪是比较乐观的。

过去二十年中，房地产行业确实只要政策一放松就起来了，因此市场在23年年初总体是较为乐观的。但后来大家意识到，房地产市场并没有真正的复苏，很多指标相对于2022年都还在继续下降。

最近大家都在谈立和破的关系，我认为一些关键的共识终于形成。

第一，目前房地产的问题是比较严重的，不能掉以轻心；

其次，房地产对中国经济非常关键，短期内没有什么可替代的产业；

第三，过去两年房地产的萎缩已经明显是超调了。中国城市化还没有完成，房地产真正问题不是绝对的供应过剩。

房地产市场有一个关键属性，就是极强的属地性质。其实大家都懂，都知道在上海和深圳买房和跟在小县城买房差别巨大。

我认为中国房地产市场现在就是一个典型的二元结构。一方面，我们真正大量有房地产需求的部分大城市，房价上升太快，供应不足；另一方面，很多地方因为货币化棚改导致供应过剩。如果我们能理性的对待这种二元结构，并通过市场化导向的改革来优化供需结构，就会助力房地产市场触底反弹。

3、目前房地产的压力点

调整房地产政策是非常有必要的，我一直强调保交楼。早前我们做了一个保守估计，约有2000万套是延期交房的，涉及到的资金缺口约为3.2万亿人民币。

首先，期房类似于期货市场，对交割的信心是维持市场基本运转的核心。如果一个地方到处都是逾期交付甚至烂尾的楼盘，人们还会非常积极的买期房吗？

严重的延迟交房已经导致了信心问题，信心问题又导致了开发商的销售问题，而销售问题又导致开发商现金流不足从而无法保证之前已售楼盘的交房，房子盖的特别慢，盖的质量很低，这不是一个好的循环。

第二个负向循环就是地方政府卖地收入减少，就会降薪和降低支出，导致当地老百姓更买不起房。

应对这种下降螺旋，一定时候要及时止血，中央政府或其央行要扮演最后贷款人的角色。无论是对出问题的金融机构，还是那些已经有很强金融属性负债巨大的开发商，要适时介入，尤其是要承担保交房的任务。

目前，2000亿元的央行再贷款额度实际上只用了一个零头，因此迫切需要解决其中的瓶颈问题。

2023年是所有房地产的流年，预计2024年上半年，房地产逐渐走向稳定。而万科需要等待24年下半年，然后我们拭目以待吧。